Mál nr. 4/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 4/2002

Hagnýting bílastæða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. febrúar 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

     Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

     Greinargerð D hdl. f.h. gagnaðila, dags. 19. apríl 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 34, sem er fjögurra hæða hús og samanstendur af þremur hæðum og kjallara. Tveir bílskúrar eru við húsið og tilheyrir annar þeirra álitsbeiðanda en hinn eigendum annarrar hæðar. Auk tveggja bílastæða framan við bílskúrana eru tvö önnur bílastæði á sameiginlegri lóð hússins. Ágreiningur er um hagnýtingu bílastæða.

     Kröfur álitsbeiðanda eru:     

     Að bílastæði á lóð fjöleignahússins X nr. 34 séu sameign íbúa hússins og að allir íbúar hússins eigi jafnan afnotarétt af þeim.

     Að bílastæði framan við bílskúr séu séreign bílskúrseigenda.

     Í álitsbeiðni kemur fram að fljótlega eftir að álitsbeiðanda hafi verið afhent íbúð sín hafi komið í ljós að íbúar þriðju hæðar og kjallaraíbúðar álitu bílastæðin tvö sem ekki eru framan við bílskúrana vera til sinna einkanota. Álitsbeiðandi segist án árangurs hafa rætt þessi mál við umrædda íbúða fjöleignarhússins, en þeir telji að séreign eigenda bílskúra á bílastæðum framan við bílskúra leiði sjálfkrafa til afnotaréttar eigenda hinna eigenda hússins yfir bílastæðunum tveimur.

     Telur álitsbeiðandi að hann eigi óyggjandi rétt til umræddra bílastæða þar sem stæðin standi á sameignarlóð og séu ekki þinglýst séreign einstakra íbúðareigenda. Vísar álitsbeiðandi máli sínu til stuðnings 5. tölul. 1. mgr. 8. gr., 12.,13., 33., 35. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

     Álitsbeiðandi heldur því einnig fram í álitsbeiðni að bílastæði fyrir framan bílskúr séu séreign bílskúrseigenda. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að á bílastæðunum hvíli þinglýst kvöð um afnotarétt.

     Í greinargerð gagnaðila kemur fram að málið hafi ekki verið tekið fyrir á húsfundi og krefjast þeir að málinu verði vísað frá kærunefnd með vísan til 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Gagnaðilar telja að til að breyta langvarandi fyrirkomulagi og rjúfa þann venjurétt sem gilt hefur, þurfi að halda um það húsfund og taka afstöðu til málsins á honum.

     Gagnaðilar krefst þess í greinargerð að bílastæði þau sem ekki eru staðsett fyrir framan bílskúra verði viðurkennd sem sérafnotaflötur annars vegar íbúðar kjallara og hins vegar íbúða þriðju hæðar.

     Gagnaðilar segja alla íbúa hússins í upphafi hafa tekið þátt í gerð bílastæða þeirra sem um er deilt, þ.m.t. bílastæða framan við bílskúra. Segja gagnaðilar það hafa verið sameiginlegan skilning allra í húsinu á þeim tíma að hver íbúð ætti að hafa rétt til bifreiðastæðis á lóð hússins. Sjálfgefið hafi verið að þeir eigendur sem áttu bílskúra hefðu afnot af bifreiðastæðum framan við þá en aðrir eigendur hefðu rétt til bílastæða vestan- og austan megin við húsið. Jafnframt segir í greinargerð að íbúi í kjallara hafi kostað gerð bílastæðis vestan við húsið og hafi aðrir húseigendur viðurkennt afnotarétt hans til þess. Gagnaðilar benda á að um umrætt sérafnotaréttarfyrirkomulag hafi ríkt venja til margra áratuga. Umrædd skipting bílastæða hafi einnig hlotið afgreiðslu á húsfundi en ekki hafi verið gengið frá þeirri samþykkt til samþykktar.

III. Forsendur

Í 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001 er það ekki gert að ótvíræðu skilyrði að mál sé afgreitt á húsfundi áður en það kemur til kasta kærunefndar fjöleignarhúsamála. Að mati kærunefndar liggur fyrir í málinu skýr ágreiningur milli aðila um hagnýtingu þeirra bílastæða sem hér um ræðir. Af þeim sökum telur kærunefnd það á verksviði nefndarinnar að taka málið til efnisfumfjöllunar á grundvelli laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Kröfum gagnaðila um frávísun er hafnað.

     Óumdeilt er í málinu að fjöleignarhúsið X nr. 34 stendur á sameignarlóð allra eigenda hússins. Í 5. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga er kveðið nánar á um sameignarréttindi íbúa yfir lóð, en þar kemur fram að öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þ.m.t. bílastæði, teljist sameign nema annað byggist á þinglýstum heimildum eða eðli máls. Um skiptingu bílastæða milli einstakra íbúða er fjallað í 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga, en þar kemur fram að bílastæði á lóð fjöleignarhúss teljast sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

     Á samþykktum teikningum hússins er ekki gert ráð fyrir bílastæðum á lóð hússins. Óumdeilt er hins vegar að tvö bílastæði eru á lóðinni austan og vestan megin við húsið. Ekki er til eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið og ekki er kveðið á um þinglýstar kvaðir varðandi bílastæði í afsali á íbúð álitsbeiðanda. Hins vegar er það óumdeilt í málinu að þeirri skiptingu bílastæða, sem gagnaðilar halda fram að hafi verið við lýði, hafi aldrei verið þinglýst. Samkvæmt ótvíræðu orðalagi 5. tölul. 8. gr. og 1. mgr. 33. gr. telst bílastæði sameign nema annað megi ráða af þinglýstum heimildum. Í máli þessu þykir kærunefnd sýnt að svo sé ekki og er það því álit kærunefndar að umrædd bílastæði séu í óskiptri sameign íbúa hússins. Með vísan til ofangreinds er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi jafnan rétt á við aðra íbúa hússins til bílastæða austan og vestan megin við húsið, enda getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, sbr. 36. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

     Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að bílastæði framan við bílskúrinn verður að teljast sérnotaflötur eigenda bílskúranna, enda bera þeir af honum allan kostnað, svo sem viðhald, umhirðu o.fl. Samkvæmt afsali, dags. 19. september 2000, er álitsbeiðandi eigandi að bílskúr á lóð fjöleignarhússins X nr. 34. Af þeim sökum telst bílastæði fyrir framan bílskúr álitsbeiðanda vera séreign hans og er öðrum eigendum hússins óheimil nýting stæðisins.

Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að bílastæðin á lóð fjöleignarhússins X nr. 34 séu sameign íbúa hússins og að allir íbúar hússins eigi jafnan afnotarétt af þeim.

     Það er álit kærunefndar að bílastæði framan við bílskúr séu séreign bílskúrseigenda.

Reykjavík, 17. maí 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson