Mál nr. 3/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 3/2002
Sérstök sameign. Skipting kostnaðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 7. febrúar 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar 2002 og var samþykkt að óska eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda. Eftir að þau bárust nefndinni samþykkti hún á fundi sínum 3. apríl að senda málið til umsagnar gagnaðila.
Greinargerð gagnaðila, dags. 24 apríl 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar þann 17. maí 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 12 sem er fjögurra hæða og skiptist í fjóra eignarhluta; kjallara, tvær hæðir og ris. Húsið er byggt árið 1955. Álitsbeiðandi er eigandi íbúar á fyrstu hæð en gagnaðili eigandi íbúar á annarri hæð hússins. Ágreiningur er um hvort gluggi á stigagangi sé í sérstakri sameign íbúa á annarri hæð og í risi og skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda við hann.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:
Að stigagangur er liggur að íbúðum á annarri hæð og í risi sé í sérstakri sameign þeirra íbúða.
Að eigendur íbúða á annarri hæð og í risi beri að greiða kostnað vegna framkvæmda við þann hluta glugga á stigaganginum sem teljist í sameign sumra.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðir á annarri hæð og í risi hafi sameiginlegan inngang og stigagang. Enn fremur greinir að íbúar fyrstu hæðar og kjallara hafi engin not af umræddum inngangi né stigagangi.
Í álitsbeiðni segir að skipt hafi verið um glugga í stigaganginum í desember 2001. Í kjölfar framkvæmdanna hafi íbúar á annarri hæð og í risi haldið því fram að kostnaður við efni og vinnu við gluggaskiptin skuli greiðast jafnt af öllum eigendum hússins í samræmi við eignarhluta. Álitsbeiðandi telur stigaganginn vera í sameign sumra, þ.e. íbúða á annarri hæð og í risi og því beri þeim að greiða fyrir gluggaskiptin að öllu leyti eða hluta.
Í greinargerð gangaðila mótmælir gagnaðili málatilbúnaði álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að glugginn sé hluti af útvegg hússins og viðhald á honum teljist því viðhald á ytra byrði hússins sem sé óskorðuð sameign allra íbúa hússins. Af þeim sökum verði ekki séð að nokkur rök standi til þess að fella beri kostnað vegna gluggans á íbúa efri hæða hússins einvörðungu eða að skipta honum hlutfallslega eftir öðrum forsendum en í samræmi við eignarhluta hvers og eins í húsinu.
Gagnaðili mótmælir því enn fremur í greinargerð að íbúar fyrstu hæðar og kjallara hafi ekki aðgang að umræddum stigagangi. Hann sé einfaldlega ofar en íbúðir þeirra og þar sem fyrsta hæð hafi sér inngang sem lokaður sé af þurfi íbúar fyrstu hæðar ekki að nota sameiginlega innganginn. Gagnaðili telur þá sem búa á neðri hæðum fjöleignarhúsa einnig eiga að greiða hluta af viðhaldskostnaði vegna framkvæmda í stigagöngum fyrir ofan íbúðir þeirra rétt eins og vegna viðhalds á þaki.
Gagnaðili bendir á í greinargerð að ekki sé gerður greinarmunur á sameigninni í fasteignaryfirliti.
Gagnaðili heldur því fram að þegar skipt hafi verið um glugga í kjallaraíbúð sem sé innan séreignar þeirrar íbúðar hafi 40% kostnaðar skiptist milli íbúða samkvæmt eignarhluta, þar sem ytra byrði taldist sameign allra þrátt fyrir að enginn hefði aðgang að þessum glugga nema kjallaraíbúð. Hafi álitsbeiðandi ekki gert athugasemdir við það.
Að lokum segir í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi gengið hart fram í að skipt yrði um umræddan glugga í stigaganginum sem hann vilji nú ekki greiða fyrir.
III. Forsendur
Sameign í fjöleignarhúsum skiptist samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 í sameign allra, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og sameign sumra, sbr. 7. gr. sömu laga. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringagögnum.
Af gögnum málsins má ráða að glugginn sem um er deilt sé í sameiginlegum stigagangi annarrar hæðar og riss og ekki er innangengt í stigaganginn úr íbúðum á 1. hæð og úr kjallara. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 6. nóvember 1953, segir enn fremur að eigendur rishæðar og annarrar hæðar skuli annast viðhald í umræddum stigagangi til helminga.
Það er álit kærunefndar að þinglýstar heimildir bendi eindregið til að umræddur gangur uppfylli skilyrði ákvæða 7. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og að lega sameignar og afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, þ.e íbúum annarrar hæðar og riss. Síðari málsliður 2. tölul. 7. gr. styður einnig þessa niðurstöðu en þar er tekið sérstaklega fram að um sameign sumra sé að ræða þegar aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang eða stiga.
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölulið 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign eða sameign sumra, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign eða sameign sumra, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi íbúðareigendur eða eigendur sameignar sumra, sbr. 50. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í ljósi ofangreindrar niðurstöðu kærunefndar að umræddur gluggi sé í sameign sumra, þ.e. íbúa annar hæðar og riss, er það álit kærunefndar að eigendum þeirra beri að greiða þann kostnað er lýtur að innrabyrði gluggaumbúnaðar í stigaganginum og kostnaði vegna glers. Kostnaður vegna gluggaumbúnaðar sem telst til ytra byrðis fellur að áliti kærunefndar undir sameiginlegan kostnaðar sem skiptist á alla eigendur hússins í samræmi við hlutfallstölur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að sameiginlegur stigagangur fyrstu hæðar og riss sé í sameign sumra.
Það er álit kærunefndar íbúar fyrstu hæðar og riss skuli bera kostnað vegna innra byrðis glugga og glers en kostnaður vegna glugga utan glers sé sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum.
Reykjavík, 17. maí 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson