Nr. 18/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 18/2018

Eignaskiptayfirlýsing. Kostnaður vegna hitaveitu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. mars 2018, beindu A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, tveir eignarhlutar eru í húsinu. Ágreiningur er um nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem fyrirhugað er af hálfu álitsbeiðanda að skipta séreignarhluta sínum í tvo hluta. Jafnframt er ágreiningur um hvort kostnaður vegna hitaveitu sé sameiginlegur. 

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I.                    Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu um húsið.

II.                 Að viðurkennt verði að kostnaður vegna hitaveitu sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi neitað að skrifa undir nýja eignaskiptayfirlýsingu, sem sé svo til samhljóða þeirri eldri að því undanskildu að um sé að ræða skiptingu á séreignarhluta álitsbeiðanda í tvö rými. Engin sameign sé í eigninni, hvorki innan- né utanhúss, heldur einungis sameiginleg notkun hitamælis og sameiginleg lóð.

Gagnaðili hafi upphaflega verið beðinn um undirskrift 3. nóvember 2017. Þá hafi hann komið með athugasemdir um væntanlega byggingu 2. hæðar sem hafi haft í för með sér að inngangar væru með utanáliggjandi stigum á húsinu, þar sem árið 1999 hafi þáverandi stigahús verið gert að séreign í rými gagnaðila.

Gagnaðili hafi keypt eignarhluta sinn árið 2008. Þá hafi legið fyrir að byggja ætti hæð ofan á séreignarhluta álitsbeiðanda og hluta af séreignarhluta hans sem sé um fjórðungur jarðhæðar. Byggingarréttur hafi ávallt fylgt eignarhluta álitsbeiðanda sem hafi verið keyptur árið 2010.

Gagnaðili hafi sagt að hann noti ekki hitaveituna í húsinu heldur notist við affall frá hitagrind til upphitunar á sínu rými.

Í greinargerð gagnaðila segir að varðandi séreignarhluta fyrir þakrými í bæði gömlu og nýju eignaskiptayfirlýsingunni geti álitsbeiðandi hvenær sem sé rofið þak af miðrými eignarhluta gagnaðila og hafið byggingarframkvæmdir á efri hæð. Í yfirlýsingunni segi: „Leitast er við að valda sem minnstu raski við framkvæmdir.“ Engin trygging sé fyrir gagnaðila að tjón sem af byggingarframkvæmdum hljótist verði bætt. Þarna séu mikilvæg atriði sem ekki hafi verið útkljáð. Gagnaðili hafi viljað láta skilgreina þessa þætti betur áður en ný eignaskiptayfirlýsing yrði undirrituð.

Um mitt árið 2017 hafi gagnaðili reynt að fá sérstakan hitamæli fyrir eignarhlut álitsbeiðanda en ekki hafi náðst í álitsbeiðanda til að undirrita beiðni til D.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að séreignarhluti þess sé meðal annars byggingarréttur fyrir alla efri hæð. Ekkert byggingarleyfi liggi lengur fyrir, þar með geti álitsbeiðandi ekki byrjað neinar framkvæmdir fyrirvaralaust. Á fyrri teikningu hafi meðal annars verið gert ráð fyrir utanáliggjandi stigum sem uppganga í þrjú rými á 2. hæð, en hún hafi verið dregin til baka af hálfu álitsbeiðanda vegna beiðni gagnaðila þar um. Sú ráðstöfun hafi kallað á nýjar teikningar og tafið málið um rúmlega þrjá mánuði. Þegar allt hafi legið fyrir í febrúar 2018, ný eignaskiptayfirlýsing og ný teikning, þar sem engar teikningar af væntanlegum framkvæmdum á efri hæð voru samþykktar, og þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi samþykkt allt það sem gagnaðili hafði gagnrýnt hafi hann enn neitað að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Gagnaðili viti fullvel að álitsbeiðandi geti og myndi ávallt leggja fram tryggingar fyrir því að eitthvert tjón sem mögulega gæti hlotist af framkvæmdum yrði bætt.

Þá fallist álitsbeiðandi ekki á að gagnaðili hafi ekki geta náð í eiganda álitsbeiðanda í tengslum við hitamælinn. Gagnaðili telji að hann eigi ekki að greiða hluta í hitaveitukostnaði þar sem hann noti frárennslisvatn til upphitunar. Það sé ekki rétt. Lögum samkvæmt sé bannað að hreyfa við hitaveitugrind, enda séu mælar innsiglaðir.

III. Forsendur

Vegna breytinga álitsbeiðanda á séreignarhluta hans, þ.e. skiptingu séreignarhlutans í tvo hluta, liggja fyrir drög að nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Gagnaðili neitar að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Ákvæði 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kveður á um að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Í 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga, segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Í 3. mgr. sömu greinar segir að hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, geti krafist breytinga þar á. Í 1. málsl. 4. mgr. sömu greinar segir að fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum geti viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Náist ekki samkomulag að fengnu mati dómkvaddra matsmanna getur eigandi, á grundvelli 5. mgr., höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar.

Álitsbeiðandi krefst þess að kærunefnd húsamála skyldi gagnaðila til að rita undir nýja eignaskiptayfirlýsingu. Í áðurnefndum ákvæðum fjöleignarhúsalaga er að finna úrræði til handa eiganda þegar aðrir eigendur neita að undirrita nýja eignaskiptaryfirlýsingu. Til þessa hefur kærunefnd húsamála þó ekki vald og þannig ekki hægt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda. 

Í málinu er jafnframt ágreiningur um greiðslu kostnaðar vegna hitaveitu. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameiginlegan kostnað opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns- hita- og rafmagnskostnaður. Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að gagnaðili hafi hætt greiðsluþátttöku í kostnaði vegna hitaveitu á þeirri forsendu að hann noti frárennslisvatn til upphitunar. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu, dags. 4. september 1999, kemur fram að hlutdeild eignarhluta gagnaðila í hitakostnaði sé 59,21%. Það er því niðurstaða kærunefndar að gagnaðili skuli greiða kostnað vegna hitaveitu samkvæmt því.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á því að gagnaðila beri að undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu er hafnað.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna hitaveitu sé sameiginlegur og skuli greiddur eftir þeim hlutföllum sem koma fram í eignaskiptayfirlýsingu.

Reykjavík, 7. maí 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson