Nr. 21/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2019

Skaðabótaábyrgð húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D, E, F, G, H, I, J og K, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 6. og 9. apríl 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 22. apríl 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. og 16. maí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júní 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið L, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 89 en gagnaðilar eru eigendur annarra eignarhluta. Ágreiningur er um hvort húsfélagið og/eða eigandi húss nr. 87 beri ábyrgð á tjóni í eignarhluta álitsbeiðanda af völdum leka.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að bæta tjón í eignarhluta álitsbeiðanda.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi kröfu á hendur eiganda húss nr. 87 þar sem hann hafi neitað að koma að málinu og tafið framkvæmdir verulega.

Í álitsbeiðni kemur fram að skemmdir hafi orðið í íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá þaki, þakglugga, skotrennu, gluggaveggjum og samskeytum á húsi nr. 87. Um sé að ræða raðhúsalengju sem tengist saman með bílskúrum. Búið sé að byggja yfir nokkra bílskúra, þar á meðal bílskúr við hliðina á íbúð álitsbeiðanda.

Frá byggingu hússins hafi hver eigandi séð um viðhald á eignarhluta sínum og til að viðhalda þeirri tilhögun hafi M séð um gerð samkomulags þess efnis árið 2012 sem hafi verið þinglýst á allar eignir hússins.

Á árinu 2015 hafi álitsbeiðandi fundið mikla raka- og fúkkalykt í hjónaherbergi efri hæðar. Hún hafi spurt eiganda húss nr. 87 hvort viðbyggingin læki en hann neitað því. Vorið 2016 hafi hún ákveðið að skoða þak yfir eignarhluta sínum til þess að fullvissa sig um að lekinn kæmi ekki þaðan og skipt um þakpappa og járn. Í ljós hafi komið að þakið væri í góðu lagi en ekki skotrenna sem hafði verið sett milli þaks húsanna við byggingu viðbyggingarinnar. Skotrennan hafði verið sett ofan á pappann báðum megin en ekki undir eins og hefði átt að gera. Þá hafi hún verið með öllu ryðguð og blautar spýtur ofan í henni. Á einhverjum tímapunkti hafi fyrri eigendur sett dúk ofan á rennuna en það ekki gert neitt gagn þar sem lekinn hafi komist undir hann. Álitsbeiðandi hafi rætt stöðuna við eiganda í húsi nr. 87. Hann hafi sagt að hann hefði ekki efni á því að fara í viðgerðir hjá sér en samþykkt að taka þátt í efnisskotnaði við það að setja nýja rennu. Hann hafi sagt að hann stefndi á framkvæmdir á næsta ári.

Smiðurinn sem vann verkið hafi sagt að allt hafi verið þurrt undir rennunni en einnig að hún hafi lekið. Þá hafi hann ekki haft samband við álitsbeiðanda þegar hann hafi tekið upp rennuna til að láta hana vita hefði eitthvað verið að henni, en rennuna hafi hann þurft að spenna upp til að meta hvort borðinn undir henni væri þurr og hann sagt að svo væri. Aftur á móti þegar hann hafi verið búinn að taka rennuna upp hafi hann sagt að það þyrfti að gera við hana og hann samþykkt að ganga frá henni eftir sig. Þá sýni myndir að leki hafi komið fram í vegg uppi í herbergi eftir að framkvæmdir smiðsins áttu sér stað en þær hafi dregist mjög á langinn. Hann hafi átt við rennuna en ekki gengið frá henni fyrr en mörgum vikum síðar. Sá raki gæti einnig verið til kominn vegna þess að ekki hafi verið gengið frá þaki eða settar falsningar á þakkant um sumarið. Þá sýni fyrirliggjandi myndir fram á að þakgluggi hafi lekið. Smiðurinn hafi sagt að ekki hafi verið leki á gluggum þeim megin sem liggi að húsi nr. 87 en það sé rangt, sbr. fyrirliggjandi myndir. Eðli málsins samkvæmt sé leki minni þeim megin sem vatn leiti niður en þakið þeim megin halli að húsi álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi fengið tiltekið fyrirtæki til að skoða og rakamæla og það bent á að líklega væri rakann að rekja til húss nr. 87. Í október 2017 hafi álitsbeiðandi haft samband við fyrirtækið og athugað hvort það gæti haft samband við eiganda þess húss og kannað hvort það gæti fengið að skoða aðstæður hjá honum til að kanna hvaðan rakinn kæmi. Eigandinn hafi hafnað því.

Meðfylgjandi sé tölvupóstur leigjanda sem hafi leigt hús nr. 87 af fyrri eigendum. Álitsbeiðandi hafi haft samband við hana í apríl 2018 og hún staðfest að það hafi lekið á meðan hún hafi búið í húsinu.

Álitsbeiðandi hafi ávallt beint kröfum sínum gegn eiganda húss nr. 87 en aðrir eigendur vitað um gang mála. Flestir gagnaðilar hafi komið í íbúð álitsbeiðanda. Eigandi húss nr. 97 hafi skoðað aðstæður vorið 2017 og eigandi húss nr. 93 viðurkennt á húsfundi 13. febrúar 2019 að honum hafi verið kunnugt um aðstæður. Gagnaðilar hafi í mörg skipti spurst fyrir um málið en ekki viljað aðhafast þar sem þeir hafi talið þetta vera mál eigenda húsa nr. 87 og 89. Þá hafi eigandi húss nr. 87 gengið í öll hús í maí 2017 til að fá samþykki fyrir nýrri teikningu og upplýst að hann væri að fara í breytingar þar sem gluggar hans væru ónýtir og það læki.

Húsfundur hafi verið haldinn 12. apríl 2018 þar sem skorað hafi verið á eigendur húss nr. 87 að hefja framkvæmdir fyrir 1. júní 2018. Framkvæmdir hafi byrjað 6. júní 2018 og þeim lokið í kringum 20. október 2018.

Gagnaðilar telji sig ekki bera ábyrgð þar sem álitsbeiðandi hafi ekkert skjalfast um það að þau hafi vitað af lekanum fyrr en á húsfundi árið 2018. Álitsbeiðandi telji þau bera ábyrgð þar sem fyrrnefnt samkomulag frá 2012 hafi ekki gildi og gagnaðilar hafi vitað af málinu. Gagnaðilar séu ósáttir við að þeir eigi að greiða vegna leka inni hjá álitsbeiðanda, enda séu þeir búnir að gera við sínar eignir á eigin kostnað. Þetta snúist hins vegar ekki um að gera við leka frá íbúð álitsbeiðanda, enda sé lekinn tilkominn vegna leka frá ytra byrði húss nr. 87. Hún hafi því ekki getað gert við eignarhluta sinn til að koma í veg fyrir lekann heldur hafi hún þurft að bíða eftir lagfæringum eiganda húss nr. 87. Þegar hann hafi lokið viðgerðum hafi hætt að leka inni hjá álitsbeiðanda.

Þá hafi lekinn verið til staðar óháð því hvenær húsfundur hafi verið haldinn um málið. Skaðinn hafi verið skeður og álitsbeiðandi telji að gagnaðilar hafi í raun viðurkennt hann með því að skora á eiganda húss nr. 87 að fara í framkvæmdir.

Lekinn hafi líklega varað í langan tíma en álitsbeiðandi hafi ekkert getað gert í þessu fyrr en hún hafi orðið vör við raka- og fúkkalykt árið 2015. Hún hafi ekki orðið vör við leka síðan framkvæmdum lauk í október 2018 og telji því ljóst að lekinn hafi komið frá húsi nr. 87, enda hafi aðrar framkvæmdir ekki átt sér stað.

Vegna þessa hafi álitsbeiðandi orðið fyrir verulegu tjóni en viðgerðirnar einar sér verði sennilega ekki undir 2.500.000-3.000.000 kr. Þar að auki hafi álitsbeiðandi lagt út í mikinn kostnað máli sínu til sönnunar eða um 700.000 kr.

Samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, beri gagnaðilar ábyrgð á skemmdum vegna leka frá sameign og skemmdir í íbúð álitsbeiðanda séu tilkomnar vegna leka frá þaki, þakglugga, gluggum og veggjum húss nr. 87.

Í greinargerð gagnaðila, sem eru eigendur húsa nr. 91-97, segir að allir eigendur hafi unnið út frá samkomulaginu frá árinu 2012 og sinnt viðhaldi á eignum sínum sjálfir á eigin kostnað.

Ekki sé augljóst að rakaskemmdir í húsi álitsbeiðanda sé að fullu að rekja til eiganda húss nr. 87. Álitsbeiðandi hafi skipt um rennu milli húsanna með samþykki eiganda húss nr. 87 árið 2016. Rennan hafi verið fjarlægð en ný renna hafi ekki verið sett upp um leið. Á meðan hafi rignt og eðlilega lekið inn til þeirra beggja.

Álitsbeiðandi hafi aldrei formlega tilkynnt um rakaskemmdir í íbúð sinni. Ekki hafi verið óskað eftir aðstoð húsfélagsins fyrr en í aðdraganda húsfundar vorið 2018. Þótt á þetta hafi verið minnst handahófskennt við einstaka eigendur á förnum vegi hafi ekkert gefið til kynna að óskað væri afskipta húsfélagsins.

Í gegnum árin hafi verið lekavandamál í öllum eignarhlutum. Ekkert hafi bent til þess að þetta mál yrði unnið á annan hátt en hingað til hafi verið gert samkvæmt samkomulagi eigenda.

Álitsbeiðandi segir að hún hafi orðið vör við fúkkalykt árið 2015 og talað um að hún hafi ekki getað nýtt eitt herbergi sitt síðan árið 2016. Eins hafi hún látið leita að myglu hjá sér og hún fundist. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekkert aðhafst í þessu og ekki tilkynnt það til húsfélagsins fyrr en vorið 2018. Álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að boða til húsfundar og tilkynna formlega um lekann og óska þess að húsfélagið brygðist við í stað þess að koma svona aftan að öðrum aðilum húsfélagsins þvert á samkomulag eigenda.

Þegar álitsbeiðandi hafi boðað til húsfundar vorið 2018 hafi það verið gert í þeim tilgangi að biðja húsfélagið að skora á eiganda húss nr. 87 að hraða framkvæmdum en ekki til að óska eftir að það gerði við lekann. Húsfélagið hafi fallist á það og eigendurnir lofað að hraða framkvæmdum. Það hafi ekki verið fyrr en á þessum fundi sem öllum hafi orðið ljóst að álitsbeiðandi teldi að rakaskemmdirnar væri að rekja til húss nr. 87. Eigendur húss nr. 87 hafi neitað því og kennt þakrennu um lekann.

Á meðan framkvæmdir á húsi nr. 87 hafi staðið yfir hafi nokkrir húsfundir verið haldnir og stöðugt pressað á að þeim yrði lokið. Húsfélagið telji sig hafa lagt sig fram frá þeim tíma sem málið hafi verið lagt fram á húsfundi í apríl 2018 við að verða við því sem álitsbeiðandi hafi beðið um hvað þessa framkvæmd varði.

Það hafi ekki verið fyrr en eigandi húss nr. 87 hafi verið búinn að láta gera við sína eign sem álitsbeiðandi hafi gert þá kröfu á húsfélagið að það bætti henni það tjón sem hún hafi orðið fyrir.

Álitsbeiðandi vísi til þess að eigendur húss nr. 87 hafi beðið um samþykki fyrir nýrri teikningu að viðbyggingu sinni þar sem þau hafi ætlað að fjarlægja glugga sem höfðu verið að valda þeim vandamálum. Ekkert í þeirri beiðni hafi gefið til kynna að húsfélagið ætti að eigin frumkvæði að leggja til lagfæringar á þaki hans eða húss álitsbeiðanda.

Húsfélagið hafi gert allt sem álitsbeiðandi hafi farið fram á að því undanskildu að greiða fyrir tjón sem hún telur sig hafa orðið fyrir. Hún hafi ekki tilkynnt að eign hennar væri að verða fyrir tjóni og því hafi húsfélagið enga ástæðu haft til að bregðast við að eigin frumkvæði.

Í greinargerð eiganda húss nr. 87 segir að þess sé aðallega krafist að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá kærunefnd en til vara að þeim verði hafnað.

Með hliðsjón af framsetningu á kröfum álitsbeiðanda verði ekki komist hjá öðru en að vísa málinu frá kærunefnd. Ekki sé um það deilt að húsfélagið geti samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús orðið ábyrgt gagnvart einstökum eigendum eða afnotahöfum fjöleignarhúss liggi fyrir óyggjandi sönnun þess að tjón verði rakið til vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar eða lögnum. Þá geti húsfélagið einnig orðið ábyrgt verði mistök á meðferð eða viðhaldi sameignar eða bilun verði í búnaði hennar eða sameiginlegum lögnum. Ekki sé í málinu deilt um túlkun á fyrrgreindu lagaákvæði. Í málinu liggi hins vegar ekkert fyrir um að meint tjón á séreign álitsbeiðanda verði rakið til þeirra atriða sem tilgreind séu í 1. eða 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Því sé harðlega mótmælt að meint tjón á séreign álitsbeiðanda verði að einhverju leyti rakið til þess að viðhaldi á sameign eða eftir atvikum á fasteign umrædds gagnaðila hafi verið ábótavant. Ekkert liggi fyrir í málinu sem renni stoðum undir fullyrðingar álitsbeiðanda í þeim efnum. Álitsbeiðandi hafi engra sönnunargagna aflað til stuðnings þeim órökstuddu fullyrðingum sem fram komi í álitsbeiðni. Álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að afla mats dómkvaddra matsmanna varðandi ástæðu þess leka/raka sem hún telji að hafi valdið tjóni á séreigninni. Það hafi hún hins vegar ekki gert og séu staðhæfingar hennar um að lekann/rakann megi rekja til sameignar og/eða fasteignar gagnaðila því með öllu ósannaðar. Gagnaðili kannist hvorki við ófullnægjandi viðhald á fasteign sinni né á sameign. Meðan engin sönnun liggi fyrir í málinu um ástæður hins meinta tjóns álitsbeiðanda sé í raun ógjörningur fyrir kærunefnd að taka afstöðu til þessa álitaefnis hvort húsfélagið eða gagnaðilar beri á ábyrgð á meintu tjóni álitsbeiðanda. Samkvæmt framansögðu verði að mati gagnaðila að vísa málinu frá kærunefnd, enda vandséð að nefndin geti tekið afstöðu til bótaskyldu á grundvelli fyrirliggjandi gagna. Því til viðbótar verði að telja verulegan vafa leika því hvort það sé yfir höfuð á valdsviði kærunefndar að taka efnislega afstöðu til þess hvort bótaskylda sé fyrir hendi, þ.e. hvort skilyrðum 52. gr. laga um fjöleignarhús sé fullnægt í því máli sem hér um ræðir. Ágreining um bótaskyldu og hvort fullnægjandi sönnun liggi fyrir um ástæður hins meinta tjóns þurfi að bera undir dómstóla.

Því sé alfarið vísað á bug að meintar skemmdir á fasteign álitsbeiðanda verði raktar til húss nr. 87 eða til sameignar. Þá hafi eigendur unnið eftir samkomulaginu frá árinu 2012 um viðhald á ytra byrði hússins.

Álitsbeiðandi hafi skipt um þak á fasteign sinni árið 2016 og meðal annars skipt um skotrennu milli húsa nr. 87 og 89. Frágangur á þeirri rennu af hálfu álitsbeiðanda virðist ekki hafa verið fullnægjandi eins og staðfesting húsasmíðameistara og byggingariðnfræðings frá 4. febrúar 2019 gefi til kynna. Húsasmíðameistarinn hafi annast endurnýjun á þaki gagnaðila á árinu 2018. Því til viðbótar liggi fyrir að við endurnýjun á þaki á fasteign álitsbeiðanda á árinu 2016 hafi skotrenna milli húsanna verið fjarlægð og hafi því engin skotrenna verið um tíma og ekkert þakjárn á húsi álitsbeiðanda, sem hafi gert það að verkum að vatn hafi átt greiða leið inn og því orðið töluvert tjón hjá gagnaðilum vegna vatns. Allt eins líklegt sé að þá hafi einnig orðið tjón á séreign álitsbeiðanda og að tjónið á séreigninni megi að öllu leyti eða að hluta til rekja til þess tjóns eða ófullnægjandi frágangs álitsbeiðanda á skotrennunni.

Með vísan til alls þess sem að framan sé rakið sé talið að það sé með öllu ósannað að meint tjón á séreign álitsbeiðanda verði rakið til atvika, vanrækslu eða mistaka af hálfu gagnaðila.

Verði ekki fallist á kröfu gagnaðila um frávísun sé þess krafist til vara að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og sé vísað til sömu röksemda og sjónarmiða og færð hafi verið fram fyrir frávísunarkröfunni.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að hið rétta varðandi skipti á þakrennum árið 2016 sé að það hafi verið um helgi og ekki hafi staðið til við þakskiptin að skipta um rennuna þar sem hún hafi verið tilkomin vegna viðbyggingar á húsi nr. 87. Ekki hafi verið gert ráð fyrir því að eitthvað væri að henni. Í ljós hafi þó komið að uppsetning hennar hafi verið röng þar sem rennan hafi verið sett ofan á þakpappa báðum megin en ekki undir eins og eigi að gera. Einnig hafi hún verið kolryðguð og því hafi þurft að skipta um hana.

Álitsbeiðandi hafi ekki getað komið í veg fyrir tjónið með viðgerð á eigin eign þar sem hún hafi orðið fyrir tjóni vegna leka frá húsi nr. 87 og því sé húsfélagið ábyrgt samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðandi hafi byrjað á því að leita að uppruna lekans. Eftir að vera búin að skipta um þakið hafi hún fengið tiltekið fyrirtæki til að skoða aðstæður í nóvember 2016. Það hafi bent á að líklega kæmi lekinn frá húsi nr. 87. Fyrstu viðbrögð eigenda í húsi nr. 87 hafi verið góð og þau sagst ætla þegar í framkvæmdir. Á þessum tímapunkti hafi álitsbeiðandi ekki heldur vitað hve alvarlegt ástandið væri í raun og talið að hægt yrði að ganga frá þessu með samningum við eiganda húss nr. 87. Það hafi síðan verið haustið 2017 þegar ekkert hafi bólað á framkvæmdum að hún hafi leitað til M. Fyrst hafi hún farið eftir þeim ráðleggingum sem þaðan hafi komið og síðan eftir matið 2017 hafi hún haft samband við eiganda húss nr. 87. Álitsbeiðandi sé ekki fróð um lög og þekki ekki ferlið. Eftir að hafa fengið leiðbeiningar þar um og upplýsingar um að lög um fjöleignarhús séu ófrávíkjanleg hafi hún boðað til húsfundar. Þegar þarna hafi verið komið við sögu hafi allir eigendur vitað af vandræðum hennar og reglulega spurst fyrir og komið og skoðað aðstæður.

Það sé rangt að það hafi ekki verið fyrr en við lok framkvæmdanna sem álitsbeiðandi hafi farið fram á að húsfélagið myndi bæta skaðann þar sem í upplýsingum fyrir húsfund hafi verið talað um ábyrgð þeirra og þá hafi þau óskað eftir því í nokkur skipti að kallaður yrði til dómkvaddur matsmaður og um það hafi verið kosið á húsfundi í september 2018.

Það séu engar vatns- eða hitalagnir í þeim vegg í húsi álitsbeiðanda sem snúi að húsi nr. 87 fyrir utan meters langa ofna- og vatnslögn á gestasalerni á neðri hæð og því geti raki aldrei komið annars staðar frá en að utan sem samkvæmt fjöleignarhúsalögum séu sameign og samkvæmt niðurstöðu fagmanna sé lekann að rekja til húss nr. 87. Þá hafi allir eigendur fengið greinargóðar upplýsingar fyrir húsfundinn þar sem skemmdum hafi verið lýst.

Varðandi það að ekkert renni stoðum undir að viðhaldi hafi verið ábótavant sé bent á fyrirliggjandi myndir. Það að benda á að álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að kalla til dómkvaddan matsmann máli sínu til stuðnings sé fráleitt. Það kosti mörg hundruð þúsund krónur og sé hún þegar búin að greiða hátt í 700.000 kr. einungis til að koma því í gegn að viðgerð færi fram. Hún hafi leitað til fagaðila sem allir hafi bent á að lekann væri að rekja til viðhaldsleysis í húsi nr. 87. Kærunefnd hafi í mörg skipti veitt álit án mats dómkvaddra matsmanna en hún sé ekki að leggja mat á fjárhæð matsins heldur bótarétt.

Álitsbeiðandi hafi ekki orðið vör við aukinn leka á meðan rennan hafi verið opin og eigandi húss nr. 87 fengið bætur frá tryggingafélagi álitsbeiðanda vegna þessa skaða. Í mati tryggingarfélagsins hafi komið fram að í viðbyggingunni væru gamlar rakaskemmdir og ekki hafði verið skipt um þak eða viðgerð sinnt frá því að þær hefðu komið upp. Gagnaðilar segi að þakið hafi verið án járns og rennu um tíma en hið rétta sé að þegar síðdegis á mánudegi hafi verið hafist handa við að koma rennunni fyrir og járnið farið á þakið á þriðjudegi.

Í athugasemdum þeirra gagnaðila sem eru eigendur húsa nr. 91-97 segir að varðandi það hvar lekinn hafi átt upptök sé ekki fyrir leikmenn að skera úr um og jafnvel erfitt fyrir fagmenn og hafi þeir jafnvel mismunandi skoðanir á því.

Í athugasemdum þeirra gagnaðila sem eru eigendur húss nr. 87 segir að athugasemdir álitsbeiðanda staðfesti enn frekar en áður að verulegur vafi sé um ástæður þess meinta tjóns sem álitsbeiðandi telji að hafi orðið á eignarhluta sínum. Útilokað sé að fullyrða að hið meinta tjón verði rakið til þeirra atriða sem tilgreind séu í 1. eða 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Eigendur húss nr. 87 hafni því alfarið að hafa vanrækt viðhald á eignarhluta sínum eða tafið framkvæmdir. Athugasemdir álitsbeiðanda renni enn frekari stoðum undir það að allt eins sé líklegt að lekann sé að rekja til ófullnægjandi frágangs hennar á skotrennu eða þakviðgerðanna á árinu 2016.

III. Forsendur

Gagnaðili, eigandi húss nr. 87, fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að ekkert liggi fyrir um að meint tjón á séreign álitsbeiðanda verði rakið til þeirra atriða sem tilgreind eru í 1. eða 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Á meðan engin sönnun liggi fyrir um ástæður hins meinta tjóns sé í raun ógjörningur fyrir kærunefnd að taka afstöðu til þess álitaefnis sem álitsbeiðandi hefur borið undir nefndina. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Þá kemur fram í 7. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sem sett var með stoð í 7. mgr. 80. gr. laganna og gildir um störf kærunefndarinnar, að nefndinni sé heimilt að vísa máli frá í upphafi eða á síðari stigum, enda fullnægi það ekki að mati nefndarinnar lágmarkskröfum til að unnt sé að taka það til efnismeðferðar. Þrátt fyrir að ágreiningur málsins lúti að sönnunaratriðum og fyrir kærunefndinni fari ekki fram sambærileg sönnunarfærsla og fyrir dómi fullnægir málið þó að mati nefndarinnar lágmarkskröfum til að unnt sé að taka það til efnismeðferðar og leysa úr því á grundvelli þeirra gagna sem liggja fyrir. Kærunefndin telur því að unnt sé að taka til efnislegrar úrlausnar ágreining aðila um skaðabótaskyldu húsfélags á grundvelli 52. gr. laganna. Kröfu gagnaðila um frávísun er því hafnað.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði húss, meðal annars allir útveggir og þak. Samkvæmt 43. gr. sömu laga fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhússins, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Vísað hefur verið til þess að samkomulag sé í gildi milli eigenda hússins um að eigendur hvers eignarhluta fyrir sig sjái um viðhald, þar á meðal á sameign, á sínum hluta hússins. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Hins vegar gildir annað þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða en þá er heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningi eigenda sín á milli, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar er að finna í 45. gr. sömu laga og í 46. gr. er að finna heimildir til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu. Hvað íbúðarhúsnæði varðar er heimild til frávika bundin við að hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hafi í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld. Ekki er þannig að finna heimild í fjöleignarhúsalögum til að semja sig frá reglum þeirra um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem aðilar máls þessa hafa gert. Að því leyti geta aðilar málsins því ekki byggt rétt sinn á þeim ákvæðum áðurnefnds samkomulags frá 2012 sem kveða á um að eigendur einstakra eignarhluta greiði kostnað vegna viðhalds á þeim hlutum hússins sem teljast til sameignar.

Í 1. mgr. 52. gr. laganna segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul.

Í fundarboði, dagsettu 7. apríl 2018 vegna húsfundar 12. sama mánaðar, kom fram að meðal dagskrárefna væri krafa álitsbeiðanda um aðkomu húsfélagsins að viðgerðum á millibyggingunni. Tekið var fram að allt benti til þess að mikill og þrálátur leki væri frá byggingunni inn í hús álitsbeiðanda sem væri að valda miklum skemmdum. Samkvæmt fundargerð húsfundarins sem haldinn var 12. apríl 2018 var skorað á eigendur húss nr. 87 að hefja þegar viðgerð á millibyggingunni en að öðrum kosti myndi húsfélagið grípa inn í og láta framkvæma viðgerðina á kostnað eiganda. Í fundargerð húsfundar sem haldinn var 25. september 2018 kemur fram að eigandi húss nr. 87 hafi upplýst að búið væri að laga rennu sem talið hafi verið að leki stafaði frá.

Álitsbeiðandi greinir frá því að leki hafi verið í svefnherbergisvegg í eignarhluta hennar en veggurinn er aðliggjandi umræddri viðbyggingu. Fyrir liggur að viðgerð á viðbyggingunni hefur þegar farið fram en verkinu lauk í október 2018 þar sem gert var við þak og þakrennu. Álitsbeiðandi hefur upplýst að við það hafi leki í eignarhluta hennar stöðvast.

Í gögnum þessa máls liggja fyrir upplýsingar um að leki hafi stafað frá þakrennu og/eða þaki. Samkvæmt gögnum málsins voru eigendur húsa nr. 91-97 upplýstir um lekann en vegna áðurnefnds samkomulags virðist sem þeir hafi talið að eingöngu væri um að ræða mál eigenda húsa nr. 87 og 89. Eins og áður hefur verið rakið bar húsfélaginu þó með réttu að bregðast við vandamálinu, enda tengdist það sameign hússins.

Gagnaðilar vísa til þess að uppruni lekans sé óljós og geti allt eins stafað af viðgerð álitsbeiðanda á skotrennunni árið 2016. Kærunefnd telur að það geti ekki staðist, enda bera gögn málsins með sér að viðgerðin hafi verið gerð í því skyni að stöðva leka sem var þá þegar kominn fram.

Kærunefnd telur gögn málsins benda til þess að lekið hafi inn í eignarhluta álitsbeiðanda vegna leka sem stafaði frá sameign hússins, hvort sem það hafi verið frá umræddri þakrennu eða þaki. Að því virtu telur kærunefnd að um sé að ræða tjón í séreign álitsbeiðanda vegna leka frá sameign hússins sem húsfélagið beri ábyrgð á gagnvart álitsbeiðanda, sbr. 1. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur, eins og áður segir, að nokkru leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni.

Af framangreindri niðurstöðu um ábyrgð húsfélagsins á tjóni á séreign álitsbeiðanda leiðir að ekki er fallist á kröfu um viðurkenningu á ábyrgð eiganda húss nr. 87 á sama tjóni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfélagið beri ábyrgð á tjóni í eignarhluta álitsbeiðanda af völdum leka frá sameign hússins.

Hafnað er að álitsbeiðandi eigi bótakröfu á hendur eiganda húss nr. 87. 

Reykjavík, 24. júní 2019

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson