Nr. 63/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 63/2017
Skaðabótaábyrgð húsfélags
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. september 2017, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. október 2017, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda, sem er húsfélag, beri að greiða fyrir viðgerðir á séreign gagnaðila vegna þess að eldhúsveggur ónýttist vegna myglu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að það beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni á eldhúsvegg í íbúð gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili reki myglu í eldhúsvegg til frágangs á öndunarröri í veggnum á byggingarstigi hússins. Sýnilegar rakaskemmdir hafi verið við loft íbúðar gagnaðila um nokkurt skeið og talið að rakaskemmdirnar mætti rekja til leka frá þaki. Álitsbeiðandi hafi því látið iðnaðarmann kanna ástand þaks og hafi sú skoðun leitt í ljós að ekki mætti rekja lekann til þaksins. Veggurinn hafi í framhaldinu verið opnaður og þá komið í ljós að loftræstirör frárennslisstamma væri ótengt og gufa frá vöskum í eldhúsum, sem tengjast þessari lögn, þannig safnast fyrir í veggnum í gegnum árin og skapað aðstæður fyrir myglu. Vegna þessa þurfi að skipta um vegginn í eldhúsinu en hann sé hefðbundinn innanhússveggur með grind og klæddur gipsi. Húsfélagið hafi kannað alla möguleika á tryggingum en tjónið falli ekki undir tryggingarskilamála þess. Einnig hafi álitsbeiðandi látið reyna á ábyrgðartryggingu byggingarstjóra en í ljós komið að tryggingin hafi verið fullnýtt eftir dómsmál sem álitsbeiðandi hafi höfðað gegn byggingarstjóranum. Á húsfundi 16. júní 2017 hafi tillögu um að bæta gagnaðila tjón hans verið hafnað og ákveðið að vísa málinu til kærunefndar húsamála. Álitsbeiðandi telji að um byggingargalla sé að ræða sem aðrir eigendur geti ekki borið ábyrgð á. Hvorki sé um að ræða vanrækslu húsfélags á viðhaldi sameignar, mistök né bilun á búnaði.
Í greinargerð gagnaðila segir að komið hafi í ljós leyndur galli í loftræstiröri en um eins metra langan bút vanti í rörið í miðjum vegg í eldhúsi sem eigi að ganga upp í gegnum öll eldhús frá jarðhæð eignarinnar. Mikill sveppagróður hafi myndast vegna þessa galla. Hafi þetta tafið áætlun álitsbeiðanda um flutning heim frá C í þrjá mánuði sem hafi reynst mjög kostnaðarsamt. Það sé þó léttvægt miðað við myglusveppina sem greinst hafi í mjög miklu magni í íbúðinni og séu afar skaðlegir heilsu manna. Þá sé loftræstirörið sem um ræðir hluti af sameign hússins og komi því öllum íbúum þess jafnmikið við.
III. Forsendur
Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að bæta gagnaðila tjón í íbúð hans vegna galla við uppsetningu sameiginlegrar lagnar. Óumdeilt er að við byggingu eignarinnar hafi loftræstirör ekki verið rétt sett upp þannig að um eins metra langan bút hafi vantað í rörið. Kveðið er á um skaðabótaskyldu húsfélags í 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, þar sem segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafi af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt. Álitsbeiðandi ber þannig hlutlæga ábyrgð á tjóni sem rekja má til bilunar í sameiginlegum lögnum. Þótt ekki sé um eiginlega bilun á sameiginlegri lögn að ræða, heldur galla við uppsetningu hennar, telur kærunefnd að tilvikin séu svo náskyld að það tilvik sem hér um ræðir falli undir 52. gr. fjöleignarhúsalaga enda getur húsfélag borið skaðabótaábyrgð á grundvelli ákvæðisins þótt bilun megi rekja til þriðja aðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni gagnaðila vegna galla á sameiginlegri lögn.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson