Mál nr. 26/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 26/2009
Tímabundinn leigusamningur: Tryggingarvíxill, lögmæti riftunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2009, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. nóvember (á að vera desember) 2009, og ódagsettar athugasemdir álitsbeiðenda, mótt. 22. desember 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. desember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 2. júní 2009, tók gagnaðili á leigu íbúð að X nr. 25 í R í eigu álitsbeiðenda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 2. júní 2009 til 2. júní 2010. Ágreiningur er um greiðslu tryggingarvíxils og hvort riftun á leigusamningi hafi verið lögmæt.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
Að gagnaðila sé skylt að greiða þriggja mánaða leigu vegna uppsagnar á leigusamningi, þ.e. tryggingarvíxill að fjárhæð 150.000 kr. og auk þess 75.000 kr., alls 225.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur aðila hafi hafist vegna þess að upp kom músagangur í leiguhúsnæðinu um miðjan nóvember 2009 sem strax var gengið í. Gagnaðili hafði fyrst samband við meindýraeyði áður en hann lét álitsbeiðendur vita af vandamálinu. Þá hafi fundist mýs sem eitrað var fyrir að sögn gagnaðila. Til að fyrirbyggja frekari músagang hafi álitsbeiðendur látið iðnaðarmann loka fyrir allar sjáanlegar leiðir sem voru undir eldhúsvaski og baðvaski þann 17. nóvember.
Álitsbeiðendur hafi einnig haft samband við annan meindýraeyði sem kom 25. nóvember því þeir vildu vera alveg 100% vissir um að mýsnar væru farnar. Meindýraeyðirinn hafi ekki séð neitt athugavert en ákveðið samt að eitra til öryggis. Með honum var álitsbeiðandi, B, og spurði hann gagnaðila hvort hann hafi eitthvað orðið var við mýs frá því lokað hafði verið fyrir götin, því hafi gagnaðili svarað neitandi. Hinn 16. nóvember hafi gagnaðili sent skilaboð (sms) um að hann ætli að rifta húsaleigusamningnum vegna þessa að hann sé hræddur um að mýsnar komi aftur. Álitsbeiðandi, A, lét gagnaðila þá vita að það sé þriggja mánaða uppsagnarfrestur en gagnaðili sagðist ætla að gera hvað sem er til að komast út úr húsinu sem fyrst.
Þegar álitsbeiðendur fóru með iðnaðarmanninum umræddan dag til að láta loka fyrir götin hafi verið staddur maður hjá gagnaðila sem hafi hótað því að ef álitsbeiðendur leyfðu ekki gagnaðila að fara út þann 1. desember 2009 og slepptu honum við að borga uppsagnarfrestinn þá ætli hann að hafa samband við heilbrigðiseftirlit S og láta dæma íbúð gagnaðila óíbúðarhæfa vegna hræðslu gagnaðila við mýs. Álitsbeiðendur hafi fengið það staðfest frá meindýraeyðinum sem kom í seinna skiptið að íbúðin sé vel íbúðarhæf. Jafnframt hafi álitsbeiðendur fengið þær upplýsingar frá heilbrigðiseftirlitinu að músagangur veiti ekki rétt til að dæma húsnæði óíbúðarhæft.
Hinn 28. nóvember hafði álitsbeiðandi, A, samband við gagnaðila um að bróðir álitsbeiðanda ætli að koma og taka myndir af íbúðinni. Gagnaðili sagðist vera heima og ætla að taka á móti honum, en þegar hann kom hafi gagnaðili verið fluttur út. Þegar álitsbeiðandi hafði svo samband við gagnaðila þá hafi hann sagst eiga rétt á að fara úr íbúðinni án nokkurs fyrirvara. Álitsbeiðandi lét gagnaðila vita að uppsögn hans ætti ekki að taka gildi fyrr en 1. desember 2009 samkvæmt lögum og frá þeim degi séu þrír mánuðir í uppsagnafrest.
Álitsbeiðendur greina frá því að búið sé að ræða við iðnaðarmann um að setja nýja einangrun til að fyrirbyggja þetta vandamál enn frekar, það hafi verið gert 26. nóvember og verði farið í það fyrstu vikuna í desember.
Að lokum upplýsa álitsbeiðendur að frá því ekkert gangi að finna nýjan leigjanda.
Í greinargerð gagnaðila bendir hann á að húsnæðið sé kjallaraíbúð í gömlu bárujárnsklæddu húsi þar sem kjallaraveggurinn sé 40–50 cm þykkur og hafi verið steyptur fyrir miðja síðustu öld. Hann hafi síðan verið lektaður og klæddur, en opið sé upp á milli lekta þannig að mýs eigi greiða leið inn undir klæðninguna.
Gagnaðili greinir frá því að um miðjan júní hafi skolplagnir hússins stíflast og flætt hafi um alla íbúð. Það hafi tekið þónokkurn tíma fyrir álitsbeiðendur að sinna þessu og hafi gagnaðili í tvígang þurft eftir þetta að þrífa upp eftir að flætt hafi upp úr salerni og sturtubotni. Álitsbeiðandi, A, hafi verið óliðleg, komið illa fram við gagnaðila og viljað kenna gagnaðila um stífluna.
Hinn 5. nóvember hafi mikill músagangur verið í húsinu. Gagnaðili hafi látið álitsbeiðendur vita samdægurs. Að auki hafi mýsnar klárlega verið inni í veggjum alls staðar þar sem gagnaðili hafi heyrt krafs og tíst frá þeim. Við þessar aðstæður hafi gagnaðila ekki verið vært í íbúðinni og flutt til ættmenna sinna og búið hjá þeim í tvo daga.
Gagnaðili hafi kallað til meindýraeyði sama dag og hann varð músanna var, meindýraeyðirinn hafi eitrað og sett gildrur um alla íbúð. Gagnaðili hafi látið álitsbeiðendur vita af því að hann væri að koma. Nokkrum dögum eftir þessa aðgerð hafi verið mús og músaskítur verið aftur kominn inn í skápana og í sófann. Hinn 16. nóvember hafi gagnaðili tilkynnt álitsbeiðendum að hann þyrfti að rifta samningnum því húsnæðið hafi verið sér óíbúðarhæft. Þá hafi verið liðnir tíu dagar frá því að gagnaðili hafði tilkynnt þeim um músaganginn sem rekja mátti beint til ófullnægjandi einangrunar í húsinu. Það hafi ekki verið fyrr en þá sem álitsbeiðendur sýndu málinu einhvern áhuga og sendu mann daginn eftir til þess að fylla upp í göt inní skápum og meðfram aðfalls- og neysluvatnsrörum. Fyrir utan að ekki hafi verið eitrað þá hafi það legið fyrir í upphafi að slíkar aðferðir myndu ekki duga til þar sem músin kæmi inn að utan. Þann 25. nóvember, átta dögum síðar, hafi komið maður og eitrað aftur en þann 28. nóvember hafi músaskítur verið kominn aftur inn í skápa. Þá hafi gagnaðila verið nóg boðið og flutt út.
Gagnaðili upplýsir að hann sé sjúklega hræddur við mýs og sé gersamlega óvært í þessari íbúð.
Gagnaðili kveður álitsbeiðendur ítrekað hafa sýnt að þeir séu ekki tilbúnir að leggja sig fram við viðhald á eigninni og að þeir hafi takmarkaðan áhuga á því að halda íbúðinni íbúðarhæfri. Íbúðin nýtist gagnaðila þar að auki ekki til þeirra nota sem hann hafði hugað henni. Því telur gagnaðili sig vera í fullum rétti á að rifta samningi á grundvelli 3. og 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Í athugasemdum álitsbeiðenda benda þeir á að skv. 2. mgr. 58. gr. laga nr. 36/1994 komi fram að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Ekki sé að finna nein ákvæði í leigusamningi sem heimili slíka uppsögn. Því sé uppsögnin ólögmæt á grundvelli þessa lagaákvæðis.
Gagnaðili hafi haldið því fram í greinagerð sinni að álitsbeiðendur hafi ekki sinnt þeim ágöllum sem bent hafi verið á að mætti bæta úr. Fram komi í 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga að leigusali hafi mánuð til að bæta úr þeim annmörkum húsnæðis. Gagnaðili segist hafa haft samband við álitsbeiðendur þann 5. nóvember 2009. Það sé ekki rétt. Hann hafi fyrst samband við álitsbeiðendur í kringum 9. nóvember 2009 eftir að hafa sjálfur kallað til meindýraeyði vegna músagangs, án vitundar álitsbeiðenda. Þeir hafi gengið strax í málið og hafi meindýraeyðir verið fenginn af hálfu þeirra til að tryggja að engar mýs væru í íbúðinni og því hafi verið eitrað þá fyrir þeim annað sinn á tveggja eða þriggja vikna tímabili. Einnig hafi verið farið í að fá iðnaðarmenn til að loka fyrir öll sjáanleg op sem mýs gætu átt möguleika að komast í gegnum. Allt þetta hafi klárast í nóvember og séu því aðgerðir álitsbeiðenda gagnvart kvörtunum gagnaðila innan lögmæts tíma.
Ekki sé unnt að telja að riftun húsaleigusamnings geti átt við rök að styðjast hvernig sem litið sé á málið miðað við þau gögn sem fyrir liggi. Hræðsla gagnaðila við músagang geti ekki verið grundvöllur riftunar. Enn fremur hafi þeir sem leigusalar fylgst náið með íbúðinni síðustu vikur og hafi hvorki orðið varir við mýs né músaskít frá því gagnaðili flutti út sem sýni að aðgerðir álitsbeiðenda hafi komið fyrir frekari vandamál.
III. Forsendur
Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur að því hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Telur gagnaðili að það hafi honum verið heimilt þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft vegna músagangs. Álitsbeiðendur telja sig hins vegar hafa innan lögbundins tímafrests bætt úr þeim annmörkum sem gagnaðili taldi vera á húsnæðinu.
Samningur aðila um leiguhúsnæðið var tímabundinn frá 2. júní 2009 til 2. júní 2010. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Gagnaðili ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi hafi verið fyrir hendi.
Umrætt húsnæði er í kjallara í gömlu bárujárnsklæddu húsi. Í byrjun nóvember kom upp músagangur og kallaði gagnaðili til meindýraeyði af því tilefni. Þá brást álitsbeiðandi einnig við með því að kalla til meindýraeyði svo og iðnaðarmenn til að loka fyrir allar sjáanlegar leiðir fyrir mýs. Í málinu liggur ekkert fyrir um það hvort aðgerðir þessar hafi skilað tilætluðum árangri.
Gögn málsins bera ekki með sér að gagnaðili hafi ítrekað kvartanir sínar, þrátt fyrir að á myndum sem liggja frammi í málinu megi sjá músaskít eftir að eitrað hafði verið 25. nóvember. Verður því ekki talið að skilyrði riftunar skv. 1. og 3. tölul. 60. gr. húsaleigulaga hafi verið fyrir hendi.
Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar húsaleigumála að álitsbeiðendum sé heimilt að leysa út tryggingarvíxil að fjárhæð 150.000 kr. og að gagnaðila beri að greiða einn mánuð að auki í húsaleigu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að greiða þriggja mánaða leigu vegna uppsagnar á leigusamningi.
Reykjavík, 30. desember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson