Mál nr. 1/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2004

Ákvörðunartaka: Endurnýjun bílskúrshurðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. janúar 2004, sbr. bréf dags. 12. janúar, beindu A og B, X nr. 26, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 24-26, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Tvær greinargerðir bárust frá gagnaðila en stjórnarmenn greindi á um hve ítarlega skyldi svara álitsbeiðni. Greinargerðir gagnaðila, dags. 14. og 16. febrúar 2004, auk frekari athugasemda álitsbeiðenda, dags. 24. febrúar 2004 og frekari athugasemda gagnaðila, dags. 2. mars 2004 voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 19. apríl 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 24-26. Húsið er alls sextán eignarhlutar. Hverjum eignarhluta fylgir bílskúr í sérstæðri bílskúralengju. Ágreiningur er um gildi ákvörðunar sem tekin var á húsfundi 29. október 2003 þess efnis að skipta mætti út eldri bílskúrshurð sem skemmst hafði og setja í hennar stað nýja úr öðru efni.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé:

Að ákvörðun húsfundar, þess efnis að leyfa einum eiganda að skipta um bílskúrshurð og setja aðra sem ekki er alveg eins, sé ógild og viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til að skipta megi um bílskurðshurð.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi sem haldinn var 29. október 2004 hafi verið samþykkt með átta atkvæðum gegn þremur, en tveir hafi setið hjá, að leyfa íbúðareiganda í nr. 24 að setja plasthurð fyrir bílskúr sinn í stað tréhurðar sem hafði skemmst lítillega. Álitsbeiðendur voru ekki á fundinum vegna þess að báðir voru erlendis. Álitsbeiðendur telja að hurðin sem fundurinn samþykkti að sett yrði upp sé svo frábrugðin í útliti þeim sem nú eru fyrir bílskúrunum, auk þess sem hún myndi uppsett koma þónokkuð innar en núverandi hurðir, að leiða muni til verulegra breytinga á útliti framhliðar skúranna. Vegna þessa þurfi samþykki allra íbúanna fyrir breytingunum, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Álitsbeiðendur hafi óskað eftir því að málið yrði endurupptekið á húsfundi en því hafi gagnaðili synjað. Í álitsbeiðni kemur einnig fram að nafngreindir íbúar hússins, annar þeirra húsgagnasmiður, telji að hæglega megi gera við hina skemmdu hurð og verði það ódýrara en að kaupa nýja.

Í greinargerðum gagnaðila kemur fram að til fundarins 29. október 2003 hafi verið löglega boðað og að á hann hafi mætt tíu eigendur auk þess sem lagt hafi verið fram umboð fyrir þrjá aðra eigendur. Fram kemur það álit að hurðin sem ekið var á sé ónýt og ekki hægt að gera við hana. Ekki sé ágreiningur milli aðila um það hvers konar hurð ætlunin sé að setja í staðinn en hins vegar sé það ekki rétt að segja hana úr plasti enda sé um að ræða stálhurð með einangrun milli byrða og málaða með innbrenndu lakki, svokallaða samlokuhurð. Gagnaðili telur að 2/3 hlutar greiddra atkvæða nægi til að samþykkja umrædda breytingu á sameign, samanber 3. og 9. tölulið B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga enda sæki a.m.k. helmingur eigenda fundinn samanber 42. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá kemur í greinargerðum fram að gagnaðili telji 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga ekki eiga við í þessu máli. Bílskúr sé séreign en umrædd grein eigi við um breytingar á sameign. Þá eigi ákvæðið við byggingar, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Ekki hafi verið gert ráð fyrir sérstöku útliti eða gerð bílskúrshurða á teikningum. Ekki sé umdeilt að um breytingu sé að ræða á gerð og útliti bílskúrshurða en útlitsbreytingin sé þó ekki mikil. Umrædd hurð verði 6 cm innar en eldri hurðir. Þegar bílskúrarnir hafi verið reistir hafi tréhurð verið eini kosturinn. Fyrirsjáanlegt sé að á næstu árum þurfi að skipta um fleiri hurðir þar sem margar þeirra séu illa farnar enda meira en 40 ára gamlar og viðhald verið misjafnt. Leitað hafi verið álits nokkurra byggingarmeistara og telji þeir að ekki borgi sig að gera við þessa tilteknu hurð. Tréhurð þurfi að sérsmíða og muni það verða mun dýrara en að kaupa verksmiðjuframleidda hurð. Hin nýja hurð sé af gerð sem algengust er nú á dögum, bæði við endurnýjun og nýbyggingar.

Einnig er af hálfu gagnaðila bent á að áður hafi útliti nokkurra bílskúrshurða verið breytt, þannig að litlar dyr hafi verið búnar til á stóru bílskúrshurðirnar, án athugasemda. Þetta sýni að litið hafi verið á hurðirnar sem séreign.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðenda er því mótmælt að núverandi hurðir séu svo illa farnar af fúa og gráma að tími sé kominn til endurnýjunar. Þá kemur fram að álitsbeiðendur líta á framhlið skúranna sem sameign.

Í frekari gögnum frá gagnaðila er vísað til breytinga sem áður hafi verið gerðar á útliti bílskúranna án þess að fyrir því hafi legið samþykki allra. Einnig eru gögn um ástand bílskúrshurðanna.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Í 2. mgr. 30. gr. laganna segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. einnig 3. tölulið B-liðar 41. gr. laganna. Í 3. mgr. 30. gr. segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. einnig D-lið 41. gr.

Samkvæmt 10. tölulið 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 telst bílskúr á lóð húss, sem þinglýstar heimildir segja séreign, falla undir séreign fjöleignarhúss. Samkvæmt 6. tölulið sömu greinar falla undir séreign hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit.

Það er álit kærunefndar að mál þetta snúist um viðhald á séreign og 30. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við að því leyti sem það snertir útlit hússins. Að mati kærunefndar er ekki um að ræða verulega breytingu á útliti hússins með uppsetningu hinnar nýju hurðar og nægja því, hvað sem öðru líður, 2/3 hlutar greiddra atkvæða, sbr. 3. tölulið B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. einnig 2. mgr. 42. gr. sömu laga. Það er því álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 29. október 2003 þess efnis að leyfa einum eiganda að skipta um bílskúrshurð sé gild.

Kærunefnd telur enn fremur rétt að benda á að samkvæmt 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994, verður að veita slíkt samþykki sem hér um ræðir á löglega boðum húsfundi allra eigenda. Teljast undirskriftarlistar um samþykki einstakra eigenda, svo sem þeir sem liggja fram í málinu, ekki gilt samþykki.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 29. október 2003, um heimild til að skipta um bílskúrshurð, sé gild.

Reykjavík, 19. apríl 2004

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson