Mál nr. 4/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 4/2004

Breyting sameignar: Lagnir í sameiginlegum gangi. Ákvarðanataka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. janúar 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 27. febrúar 2004, auk athugasemda álitsbeiðanda, dags. 5. mars 2004 og frekari athugasemda gagnaðila, dags. 23. mars 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar 19. apríl 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 96. Húsið er tvær hæðir auk kjallara og riss. Samkvæmt þinglýstum heimildum eru fjórir eignarhlutar í húsinu. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara sem samkvæmt eignaskiptasamningi frá árinu 1986 er 13,7 % hússins, en gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð og ósamþykktrar íbúðar í risi og eru eignarhlutar hans alls 50,5 % hússins. Ágreiningur er um lagningu vatns- og skólplagna um sameiginlegan gang í kjallara hússins.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðila hafi verið óheimilt án samþykkis allra eigenda að leggja lagnir í sameign hússins og að honum beri að fjarlægja þær.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili leigi efri hæð hússins út í tvennu lagi. Í því skyni hafi verið komið fyrir handlaug í einu herbergi og tengdar við hana lagnir fyrir heitt og kalt vatn og frárennsli. Lagnirnar liggi í sameign hússins frá þvottahúsi og eftir gangi í kjallara og þaðan upp á 2. hæð. Ekki hafi legið fyrir samþykki annarra íbúðareigenda fyrir þessum framkvæmdum. Á húsfundi 13. janúar 2004 hafi þess verið farið á leit við forsvarsmann gagnaðila að lagnirnar yrðu fjarlægðar en því hafi verið hafnað. Álitsbeiðandi telur að framkvæmdir þessar séu lýti á sameigninni og hafi veruleg áhrif á útlit hennar og vísar því til stuðnings til mynda sem fylgja álitsbeiðni.

Í greinargerð lögmanns gagnaðila er öllum kröfum álitsbeiðanda hafnað. Þar kemur fram að gagnaðili hafi keypt eignarhluti sína í umræddu fjöleignarhúsi á árinu 1996. Álitsbeiðandi hafi eignast sinn hluta á árinu 2003.

Í greinargerðinni kemur ennfremur fram að ekki sé umdeilt að umræddar lagnir séu í sameign. Því sé hins vegar mótmælt að gagnaðili hafi ekki fengið leyfi til framkvæmdanna og fullyrt að allir eigendur hafi tekið þátt í ákvörðun um þær. Fundur hafi verið haldinn með öllum eigendum í maí 1996 og samþykki þeirra fengið fyrir lögnunum. Sönnunarbyrði um annað hvíli á álitsbeiðanda enda sjö ár liðin frá framkvæmdum án þess að athugasemd hafi verið gerð. Þær hafi fyrst komið fram á húsfundi 13. janúar s.l. Hefði eigandi á sínum tíma talið rétt á sér brotinn með framkvæmdunum hefði sá hinn sami átt að hafa uppi andmæli án ástæðulauss dráttar sbr. til dæmis 40. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila fylgir yfirlýsing fyrri eiganda íbúðar á 1. hæð þar sem hann lýsir því yfir að hann hafi samþykkt þá ráðstöfun sem fólst í uppsetningu lagnanna. Fram kemur í yfirlýsingunni að gagnaðili hafi leitað til beggja sameigenda sinna að húsinu um samþykki fyrir umræddum lögnum.

Gagnaðili telur að uppsetning hinna umdeildu lagna geti ekki talist veruleg breyting á sameign og því nægi samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir henni. Yfirlýsing fyrrverandi eiganda sýni að þetta skilyrði hafi verið uppfyllt. Jafnvel þó fyrri eigandi kjallaraíbúðar mótmæli því nú að hafa samþykkt lagnirnar beri hann sönnunarbyrðina á því að hafa ekki verið gefinn kostur á að taka þátt í ákvörðun um málið.

Þá er í greinargerðinni bent á að með kaupsamningi við viðsemjanda sinn hafi álitsbeiðandi sætt sig við ástand hússins, þ.m.t. sameignarinnar að öllu leyti.

Í athugasemdum sínum við greinargerð gagnaðila segir álitsbeiðandi að fullyrðing um samþykki fyrri eiganda íbúðar sinnar fyrir lögnunum sé röng. Athugasemdunum fylgir yfirlýsing fyrri eiganda kjallaraíbúðarinnar þess efnis að hann hafi ekki samþykkt lagnirnar enda hafi aldrei verið eftir því leitað. Framkvæmt hafi verið á grundvelli meirihlutaeignar í húsinu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur einnig fram að fyrri eigandi kjallaraíbúðar mótmæli því að nokkru sinni hafi verið haldinn húsfundur í húsinu í hans tíð og lýsir álitsbeiðandi eftir fundargerð fundar þess sem gagnaðili segi hafa verið haldinn. Álitsbeiðandi telur að ekkert í gögnum málsins renni stoðum undir að ákvörðunartaka hafi verið í samræmið við 39. gr. fjöleignarhúsalaga og bendir á að sá tími sem liðinn er frá framkvæmdum skipti ekki máli enda ekki hægt að byggja á hefð samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994.

Í frekari athugasemdum gagnaðila er yfirlýsingu fyrri eiganda kjallaraíbúðar mótmælt sem rangri og ítrekað að hann hafi gefið samþykki sitt fyrir hinum umþrættu lögnum.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr.

Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur með hliðsjón af þeim að í framkvæmdinni felist veruleg breyting á sameign sem samþykki allra eigenda hafi þurft fyrir. Gagnaðili byggir á að samþykki allra hafi legið fyrir áður en í þær var ráðist. Þessu hefur álitsbeiðandi mótmælt. Gagnaðili hefur ekki lagt fram nein gögn til stuðnings máli sínu svo sem fundargerðir húsfundar. Ber því að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að til breytinga eins og þeirra sem gagnaðili hefur gert á sameigninni þurfi samþykki allra eigenda.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja lagnir sínar í sameign hússins.

Reykjavík, 19. apríl 2004

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson