Mál nr. 9/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 9/2004
Skaðabótaskylda húsfélags vegna afnotamissis húsnæðis í tengslum við viðgerð sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. febrúar 2004, beindi A, f.h. húsfélagsins X, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B. Síðar skýrðist að réttur aðili ágreinings er C, móðir B og er hún hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 25. febrúar 2004, auk athugasemda álitsbeiðanda, dags. 8. mars 2004 og frekari athugasemda gagnaðila, dags. 12. mars 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X, byggt árið 1946, alls 9 eignarhlutar. Gagnaðili var eigandi kjallaraíbúðar í húsinu þar til nýlega að íbúðin var seld. Ágreiningur er um skaðabótaskyldu húsfélagsins í tengslum við viðgerðir á sameiginlegum skólprörum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili eigi ekki rétt á skaðabótum vegna framkvæmda við skólplagnir í húsinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að kjallaraíbúðin að X hafi verið á sölu þegar saurpöddur hafi fundist í henni í maí 2003. Málið hafi verið tekið fyrir á húsfundi og samþykkt að láta athuga skólprörin og eyða pöddunum ef þörf væri á. Fulltrúi gagnaðila hafi verið á fundinum og samþykkt þetta en íbúðin hafði verið tekin úr sölu vegna þessa máls. Þann 9. maí hafi stífluþjónusta rannsakað lagnirnar og hafi þá komið í ljós að endurleggja þyrfti skólprör í grunni hússins. Vinna við það hafi hafist í seinni hluta júnímánaðar sama ár en greitt var fyrir verkið 13. ágúst s.l. þegar því var lokið. Á meðan á viðgerðinni stóð hafi uppgötvast sprunga á hitapípu sem þarfnast hafi viðgerðar. Þeim viðgerðum, sem framkvæmdar hafi verið af öðrum verktaka, hafi verið lokið 10. október 2003 og flísalögn í kjallaraíbúð og öðrum frágangi hafi verið lokið 4. nóvember 2003.
Í álitsbeiðni kemur einnig fram að gagnaðili hafi dvalið á öldrunarheimili á meðan á viðgerðunum stóð. Á húsfundi, að loknum viðgerðum, hafi fulltrúi gagnaðila bent á að gagnaðili hafi orðið fyrir tjóni á meðan á viðgerðunum stóð, því íbúðin hafi verið ónothæf og ósöluhæf á meðan. Hafi hann óskað eftir að húsfélagið bætti tjónið þannig að gagnaðili þyrfti ekki að greiða sinn hluta viðgerðanna, 166.500 krónur.
Álitsbeiðandi bendir á að fulltrúi gagnaðila hafi tekið þátt í ákvörðun um framkvæmdirnar fyrir hans hönd og að um venjulegar viðhaldsframkvæmdir hafi verið að ræða. Þær hafi verið í þágu og á ábyrgð allra, þar með talið gagnaðila. Fulltrúi gagnaðila hafi ekki gert formlegar athugasemdir eða kröfur á húsfélagið vegna framkvæmdanna m.t.t. óþæginda, afnotamissis eða framkvæmdahraða fyrr en þeim hafi verið lokið. Aðrir íbúar hafi einnig haft af framkvæmdunum óþægindi, eins og fyrirséð hafi verið. Framkvæmdirnar hafi falið í sér sameiginlega ábyrgð, áhættu og kostnað.
Álitsbeiðandi telur kröfu gagnaðila óréttmæta og samþykkt hafi verið á húsfundi að vísa ágreiningi til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Bréf hafi verið sent fulltrúa gagnaðila þar sem þess hafi verið óskað að reikningur væri greiddur með fyrirvara um niðurstöðu kærunefndar. Reikningurinn hafi verið greiddur 11. febrúar 2004.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur snúist ekki um kostnaðarskiptingu, enda hafi reikningur vegna viðgerða verið greiddur, heldur skaðabótakröfu vegna þess að gagnaðili hafi orðið fyrir tjóni umfram aðra íbúa hússins þegar viðgerð á skólplögn, undir gólfum íbúðar hans, hafi reynst nauðsynleg. Vísað er til m.a. 52. gr. og 43. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kröfunni til stuðnings.
Í greinargerðinni kemur fram að viðgerð á hinum sameiginlegu skólplögnum hafi hvorki verið hægt að telja stórvægilega né tímafreka en hún hafi þó tafist úr hófi hvað varðaði frágang kjallaraíbúðarinnar, þótt eiginlegri viðgerð á skólplögninni hafi lokið á skömmum tíma. Skemmda hafi orðið vart 5. maí 2003 en viðgerð hafi ekki lokið fyrr en um miðjan nóvember sama ár, rúmum sex mánuðum síðar. Fulltrúar gagnaðila, hafi ítrekað gengið eftir að viðgerð lyki. Íbúum hússins og sérstaklega fyrirsvarsmönnum húsfélagsins verði að stórum hluta kennt um dráttinn vegna athafnaleysis. Með drættinum hafi verið fyrir borð bornir hagsmunir gagnaðila, aldraðrar konu. Af honum hafi hlotist kostnaður fyrir gagnaðila umfram aðra íbúa hússins sem þeir neiti nú að greiða. Álitsbeiðandi hafi séð til þess að viðgerð á skólplögninni lyki eins fljótt og auðið var en vegna athafnaleysis hans hafi frágangi íbúðarinnar ekki lokið fyrr en hálfu ári síðar. Hann beri ábyrgð á því að íbúðin hafi verið ónothæf þennan tíma. Í greinargerð kemur fram það sjónarmið að álitsbeiðandi beri fyrir sig að ekki hafi þurft að gæta eðlilegs framkvæmdahraða þar sem gagnaðili hafi verið fluttur á öldrunarheimili. Þetta hefði horft öðruvísi við ef húsfélagið hefði þurft að greiða leigu fyrir annað húsnæði handa gagnaðila á meðan á viðgerð stóð en það hefði verið eðlilegt hefði gagnaðili verið búsettur í íbúðinni. Í greinargerðinni er einnig bent á að óhagræði annarra eigenda af viðgerðunum hafi verið lítið borið saman við hagsmuni gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að kostnaður við viðgerðir á sameiginlegum lögnum sem fram fóru á rúmlega sex mánaða tímabili árið 2003 verði talinn fórnarkostnaður þess íbúðareiganda sem sviptur hafi verið afnotum íbúðar sinnar meðan á viðgerð stóð. Þessi kostnaður nemi a.m.k. töpuðum leigutekjum vegna íbúðarinnar þá sex mánuði sem hún var óíbúðarhæf vegna viðgerðanna og verði þær metnar samsvarandi leigutekjum fyrir íbúð af svipaðri stærð, gerð og staðsetningu á sama tímabili. Þess er jafnframt krafist að þessum kostnaði verði skipt hlutfallslega á alla íbúa hússins þ.m.t. eiganda kjallaraíbúðarinnar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt að ekki sé hægt að telja viðgerðina stórvægilega og tímafreka og vísað til þess að heildarkostnaður við hana hafi verið 1.697.910 krónur. Fjarlægja hafi þurft stóran hluta af gólfplötu kjallara, grafa upp gömlu skólplögnina og setja nýja í staðinn. Jafnframt hafi þurft að grafa upp lögnina utanhúss. Þá hafi einnig skipt máli að ófyrirséð vandamál hafi komið upp, sbr. sprungna hitapípu, og hafi þá þurft að leita nýrra verktaka sem sé sérstaklega óheppilegt að sumarlagi þegar þeir séu margir uppbókaðir.
Varðandi tafir á frágangi íbúðarinnar bendir álitsbeiðandi á að af greinargerð gagnaðila megi ráða að gagnaðili telji að viðgerð skólplagnarinnar hafi lokið á skömmum tíma og séu aðilar því sammála um að framkvæmdahraði hafi verið eðlilegur tímabilið 9. maí til 13. ágúst 2003. Krafa um bætur í sex mánuði sé því óskiljanleg. Ekki hafi liðið nema tæpir tveir mánuðir frá því að þessum hluta verks var lokið og þar til íbúðin hafi verið seld og nýir eigendur flutt inn en það hafi verið 7. október 2003. Tæpir þrír mánuðir hafi liðið þar til öllum framkvæmdum hafi verið lokið. Gagnaðili hafi verið jafnábyrgur og aðrir fyrir því að gert væri við hitalögnina og kjallaraíbúðinni komið í samt horf. Auk þess að gera við rörið hafi þurft að setja upp innréttingar að nýju, leggja flísar o.fl. Því er mótmælt að formleg kvörtun eða krafa um hraðari framgang viðgerða hafi komið frá fulltrúa gagnaðila fyrr en eftir að þeim var lokið. Því er einnig mótmælt að íbúar hússins og þ.m.t. fyrirsvarsmenn húsfélagsins hafi gerst sekir um athafnaleysi í tengslum við viðgerðirnar eða að í álitsbeiðni sé á því byggt að ekki hafi þurft að gæta eðlilegs framkvæmdahraða þar sem gagnaðili hafi verið fluttur. Þá er bent á að ekki hafi verið gerðar kröfur um greiðslu samsvarandi húsaleigu við upphaf framkvæmda eða á meðan á þeim stóð.
Í frekari athugasemdum gagnaðila er ítrekað það mat að ekki hafi verið um viðamiklar viðgerðir að ræða. Húsfélagið hafi gætt eigin hagsmuna með því að láta gera við skólplögnina sem fyrst, en hagsmunir gagnaðila hafi hins vegar verið sniðgengnir og á honum brotinn réttur með því að ganga ekki að fullu frá íbúðinni þar sem viðgerðin fór fram og umhverfi hennar, eins fljótt og unnt hefði verið. Íbúðin hafi verið óíbúðarhæf, óleiguhæf og illseljanleg mun lengur en þörf hafi verið á sem húsfélagið og forsvarsmenn þess beri ábyrgð á. Því er einnig mótmælt að gæta hefði þurft forms þegar fulltrúar gagnaðila hafi reynt að ýta á eftir framkvæmdum. Því er einnig mótmælt að gera hafa þurft skaðabótakröfu fyrr en tjón hafi verið að fullu ljóst.
III. Forsendur
Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns eiganda séreignar gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur fram að húsfélag beri ábyrgð gagnvart einstökum eigendum á sakargrundvelli vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald. Í 3. tölulið 52. gr. er ennfremur sett fram hlutlæg bótaregla vegna bilana á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum. Bótaskylda nær til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt.
Kærunefnd telur að skaðabótaábyrgð á hendur álitsbeiðanda verði ekki reist á sakargrundvelli 1. og 2. töluliðar 52. gr. laga nr. 26/1994, enda ekki sýnt fram á að um vanrækslu á viðhaldi sameignarinnar, búnaði hennar eða lögnum hafi verið að ræða né mistökum við meðferð hennar og viðhald. Hin hlutlæga bótaregla 3. töluliðar ákvæðisins tekur hins vegar til tjónsins. Af gögnum málsins er ljóst að kostnaður vegna beins tjón gagnaðila vegna bilunar hinna sameiginlegu lagna, svo sem lagning flísa á ný, hefur verið skipt á alla eigendur hússins. Er ekki ágreiningur um heildarkostnað eða skiptingu hans. Til skoðunar er hins vegar hvort afleitt tjón, svo sem afnotamissir skuli bættur. Fyrir liggur að viðgerðin var umfangsmikil og meðan á henni stóð komu í ljós ófyrirséðar skemmdir á lögnum sem gera þurfti við. Í málinu liggur ekki fyrir annað en að álitsbeiðandi hafi eftir bestu getu stuðlað að eðlilegum framkvæmdahraða. Gegn andmælum álitsbeiðanda telst ósannað að gagnaðili hafi haft uppi mótmæli meðan á framkvæmdunum stóð. Er það því álit kærunefndar að húsfélagið sé ekki skaðabótaskylt vegna umræddra framkvæmda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að húsfélagið sé ekki skaðabótaskylt vegna framkvæmda á lögnum hússins.
Reykjavík, 19. apríl 2004
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Karl Axelsson