Nr. 58/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 58/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 510.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 14. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. júní 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júlí 2019, barst kærunefnd 5. júlí 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 5. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 14. júlí 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. júlí 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. júlí 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu þrjá tímabundna leigusamninga með gildistíma frá 3. október 2016 til 1. apríl 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila vegna ógreidds rekstrarkostnaðar, óþrifnaðar í íbúðinni og tjóns á íbúðinni við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi hvorki gert nafnabreytingu hjá rafveitunni, sem hafi verið hlutverk hennar samkvæmt leigusamningi og lögum um rekstrarkostnað húsaleigu, né greitt rafmagnsreikninga að fjárhæð 315.989 kr. frá 1. október 2016 til 1. apríl 2019. Sóknaraðili hafi fengið tvöfaldan rafmagnsreikning í janúar 2019 vegna umframnotkunar á rafmagni í íbúðinni. Hún hafi haft samband við rafveituna sem hafi útskýrt þessa umframnotkun sem óeðlilega mikla og þá komist að því að varnaraðili hafi aldrei annast nafnabreytinguna.

Sóknaraðili hafi talið sig vera að greiða almennt gjald til rafveitunnar en ekki vitað að hún væri að greiða reikninga sem varnaraðili hefði átt að greiða. Bréf með öllum tilheyrandi reikningum hafi verið sent til varnaraðila í október 2019 þar sem hún hafi fengið tækifæri til að greiða þá en að öðrum kosti yrði krafa gerð í bankaábyrgðina. Varnaraðili hafi ekki svarað þessu og því hafi krafan verið gerð.

Krafa hafi jafnframt verið gerð vegna skila á íbúðinni. Matsgerð hafi verið gerð af óháðum aðila eftir skil íbúðarinnar vegna lélegs frágangs og óþrifnaðar og þá hafi skemmdir verið miklar. Íbúðin hafi verið ómáluð og öll þakin spartlblettum á veggjum og í lofti. Einnig hafi hún verið óþrifin, þ.e. skápar, gluggar, gluggakistur, veggir og gólf hafi verið óhrein og útidyrahurð skemmd. Eftirfarandi sé kostnaður vegna skemmda og óþrifnaðar samkvæmt matsmanninum:

Málning veggir: 157.500 kr.

Málning loft: 75.000 kr.

Þrif íbúðar og tækja: 50.000 kr.

Brotnar skúffur í frystiskáp: 8.000 kr.

Hurðarflekar skemmdir: 60.000 kr.

Skemmd áfella í glugga: 28.000 kr.

Skemmd í parketi: 106.000 kr.

Samtals: 484.500 kr.

Báðir aðilar hafi vitað að gólfefni væri lélegt og það verið forsenda þess að dýrahald væri leyft í íbúðinni, en varnaraðili hafi verið með hunda sem sóknaraðili hafi verið sátt við. Einnig hafi sóknaraðili verið sátt við að fella niður kostnað vegna skemmdra skúffa í frystiskáp þar sem slíkur búnaður geti auðveldlega skemmst. Eftir að gólfefni og skúffur í frystiskáp hafi verið dregnar frá standi eftir 370.500 kr.

Krafa sóknaraðila vegna ógreiddra rafmagnsreikninga og tjóns á íbúðinni nemi 686.489 kr. en ábyrgðin sé aðeins að fjárhæð 510.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að á grundvelli 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskylduna innan fjögurra vikna frá þeim degi sem leigjandi hafnaði kröfunni, ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðili hafi hafnað kröfu sóknaraðila 13. maí 2019 með skriflegum hætti og sóknaraðili borið ágreininginn undir kærunefnd húsamála 14. júní 2019, þ.e. fjórum vikum og fjórum dögum eftir það. Ljóst sé að sóknaraðili hafi ekki uppfyllt formkröfur húsaleigulaga og því sé tryggingin fallin úr gildi.

Í 1. málsl. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að leigjandi og leigusali skuli gera úttekt á hinu leigða húsnæði áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Úttekt hafi ekki verið gerð við upphaf leigutíma. Það sé á ábyrgð sóknaraðila að sýna fram á að þær skemmdir sem hafi verið á húsnæðinu við lok leigutíma hafi komið til á meðan það hafi verið í umráðum varnaraðila. Varnaraðili hafi ekki verið viðstödd úttektina við lok leigutíma sem brjóti í bága við 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga.

Á grundvelli 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun hins leigða húsnæðis eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins. Takist sóknaraðila að sanna að ákveðin lýti á húsnæðinu séu af völdum varnaraðila og ekki eitthvað sem hafi þegar verið til staðar við upphaf leigutíma þá hafi lýtin átt sér stað vegna eðlilegrar notkunar. Með kæru fylgi ljósmyndir af meintum skemmdum sem ómögulegt sé að greina. Allir húsmunir hafi líftíma og verði fyrir hnjaski við daglega notkun þeirra.

Það sé viðurkennd regla kröfuréttar að kröfuhafi verði að gæta réttar síns og halda honum til haga og bera halla af vanrækslu sinni. Aðgerðarleysi varnaraðila hafi leitt til þess að hún hafi glatað kröfu sinni. Sóknaraðili telji að varnaraðili hafi ekki greitt rafmagnsreikninga frá 1. október 2016 til 1. apríl 2019. Sóknaraðili hafi orðið þess áskynja í janúar 2019 að hún hafi greitt umrædda reikninga og upplýst leigutaka um það í mars 2019.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi fengið ódagsett bréf frá umboðsmanni varnaraðila og enga staðfestingu á neitun kröfunnar í bankaábyrgðina. Á bréfinu sé engin dagsetning og varnaraðili hafi því ekki haft neina dagsetningu til að vinna út frá.

Sóknaraðili biðjist forláts á því að hafa ekki vitað að varnaraðili hefði þurft að vera á staðnum þegar matsmaður hafi farið yfir íbúðina. Sóknaraðili hafi talið sig vera að gera hið rétta í málinu og ekki verið búinn að kynna sér umrætt lagaákvæði. Aftur á móti skuli tekið fram að þegar afhending lykla hafi farið fram hafi maka varnaraðila verið bent á að íbúðin væri ómáluð, spartl upp um alla veggi og íbúðin verið óhrein. Hann hafi sagt að sóknaraðili hefði veitt leyfi til að hengja upp hluti sem sóknaraðili neiti að hafa sagt, enda óþarfi að gefa leyfi til slíks þar sem samkvæmt leigusamningi hafi íbúðin átt að vera í góðu ásigkomulagi og hrein við skil þótt hlutir yrðu hengdir upp á leigutíma. Sóknaraðili telji þetta vera staðfestingu á því að varnaraðili hafi borað og neglt í veggi sem síðan hafi aðeins verið spartlað yfir en ekki málað og þannig hafi frágangur verið lélegur við skil.

Sóknaraðili hafi þegar fallist á að það komi eðlilegt slit vegna daglegrar notkunar. Gólfefni hafi skemmst meira og hurðar í frystiskáp verið brotnar og sóknaraðili fallið frá kröfu vegna þess.  Aftur á móti séu spartlblettir, ómálaðir veggir og loft, skemmd áfella í glugga á útidyrahurð og almenn óhreinindi um alla íbúð en ekki daglegt slit. Það kallist óþrifnaður og skemmdir. Leigutímabilið hafi aðeins verið rétt í kringum tvö og hálft ár sem sé of stuttur tími til að þetta miklar skemmdir kallist daglegt slit. Þá hafi íbúðin öll verið máluð viku fyrir afhendingu, þ.e. loft, veggir og gluggar. Myndir sem séu meðfylgjandi matsgerð matsmanns sýni augljósan óþrifnað og lélegan frágang.

Sóknaraðili telji sig ekki hafa sýnt tómlæti vegna rafmagnsreikninga. Varnaraðili beri ábyrgð á sínum reikningum og það sé á ábyrgð hennar að upplýsa réttar veitur um notkun sína.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að í 1. málsl. 1. mgr. 13. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að þurfi aðili leigusamnings vegna fyrirmæla laga þessara að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, hverju nafni sem hún nefnist, skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt sé fyrir um, sé því að skipta. Skriflegri tilkynningu varnaraðila um höfnun kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila uppfylli framangreint lagaákvæði og hafi sóknaraðili haft nægan tíma til að bera ágreininginn undir kærunefnd húsamála, óháð því hvort orðsendingin hafi verið dagsett eða ekki.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga sé óheimilt að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Jafnframt skulu leigjandi og leigusali vera viðstaddir úttekt, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Úttekt, sem hafi verið framkvæmd einhliða af sóknaraðila, verði samkvæmt framansögðu ekki lögð til grundvallar bótaskyldu.

Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili og viðhalda brunavörnum, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um.

Vísað sé til úrskurðar kærunefndar húsamála í máli nr. 113/2018, en í fyrirliggjandi máli séu aðstæður sambærilegar sem skuli því sæta sambærilegri meðferð.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila. Samkvæmt leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing banka að fjárhæð 510.000 kr. til tryggingar á réttum efndum varnaraðila á samningnum. Sóknaraðili hefur gert kröfu í bankaábyrgðina á þeirri forsendu að varnaraðili hafi ekki greitt fyrir notkun rafmagns í samræmi við leigusamning aðila og vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 1. apríl 2019 og gerði sóknaraðili kröfu í bankaábyrgð varnaraðila með bréfi, dags. 26. apríl 2019. Með ódagsettu bréfi hafnaði varnaraðili kröfu sóknaraðila. Samkvæmt fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum sendi varnaraðili bréfið með pósti 10. maí 2019 til sóknaraðila en þann sama dag upplýsti varnaraðili bankann sem tilkynnt hafði um framkomna kröfu í bankaábyrgðina, um að kröfunni hefði þegar verið hafnað. Þá sendi varnaraðili bréfið þar sem kröfunum var hafnað til bankans með tölvupósti 13. maí 2019. Sóknaraðili beindi sjálfur kröfu sinni til bankans en ekki varnaraðila og því má telja það eðlilegt að varnaraðili hafi hafnað bótaskyldu með bréfi til sama banka. Þá styðja gögn málsins það að bréf varnaraðila hafi verið sent sóknaraðila 10. maí 2019. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd liggja fyrir að kröfunni hafi í síðasta lagi verið hafnað með framangreindum tölvupósti varnaraðila til bankans 13. maí 2019. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd húsamála rafrænt 14. júní 2019 og því ljóst að hún barst ekki innan fjögurra vikna frá þeim degi sem varnaraðili hafnaði kröfunni. Þegar af þeirri ástæðu er ljóst að ábyrgðin var fallin úr gildi þegar kæra barst kærunefnd, sbr. 2. málsl. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um heimild til að ganga að bankaábyrgð varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson