Mál nr. 13/2012

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 3. apríl 2013

í máli nr. 13/2012 (frístundahúsamál)

A, B, C, D, E, F, G, H og I

gegn

J

Miðvikudaginn 3. apríl 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A, leigutaki lóðar K, og B, C, D, E, F, G, H og I sem eru sameigendur frístundahúss með fastanúmer nr. X. L hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: J, eigandi jarðarinnar. M hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þess hönd.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur aðila teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings eða til 10. apríl 2032.

Krafa varnaraðila er að kærunefnd ákvarði nýja ársleigu vegna lóðarinnar K samtals 200.000 kr. Jafnframt að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Með kæru, dags. 4. apríl 2011, mótt. 10. apríl 2012, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. apríl 2012, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. maí 2012, barst kærunefnd 25. júlí 2012 og var send sóknaraðilum 26. júlí 2012. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 20. ágúst 2012, voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 29. ágúst 2012.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar benda á að upphaflegur leigusamningur hafi verið gerður hinn 10. apríl 1987 og gilt til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leiguverðið verið ákveðið þrjú lambsverð eins og það var ákveðið á verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga. Miða skyldi við hæsta verðflokk eða 15 kg fallþunga. Síðar hafi verið gert samkomulag milli aðila um að endursemja um leiguverð og hafi það verið 56.417 kr. árið 2011.

Fyrir liggur eignaskiptasamningur um frístundahúsið sem ekki sé talinn gildur lóðaleiguréttur gagnvart sóknaraðilum utan A. Samningurinn hafi verið móttekin til þinglýsingar 28. febrúar 1989 með athugasemdum.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 10. apríl 2012. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laganna framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Hafi varnaraðili talið að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar en sóknaraðilar krefjast þess ekki, heldur axla þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram koma á greiðsluseðli varðandi lóð K eða 56.417 kr. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu sé ef að leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög auk þess sem ljóst sé að sóknaraðili uni ekki því að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafa sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjast staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 10. apríl 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Upphaflegur leigusamningur um lóðina K hafi verið undirritaður hinn 11. maí 1986 og skyldi gilda til 25 ára. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi leigugjald verið ákveðið þrjú lambsverð. Síðar hafi verið ákveðið að semja um fasta leigufjárhæð sem engu að síður hafi tekið mið af ákvæði 5. gr. um þrjú lambsverð. Árið 2011 hafi leigugjald fyrir lóðina staðið í 56.417 kr. sem sé að mati varnaraðila fjarri því að vera sanngjarnt leigugjald og úr öllu samhengi við leigufjárhæðir í yngri samningum. Það geti með engu móti staðist að leggja hið gamla verð til grundvallar enda jafngildi það mánaðarleigu að fjárhæð 4.700 kr. ekki hafi náðst niðurstaða um efni nýs leigusamnings en ágreiningur sé um leiguverð.

Varnaraðili byggir á því að lóðin sé afar vel staðsett á frístundasvæði sem sé sérstaklega vinsælt. Útsýni sé afar gott og gróðursæld staðarins mikil. Staðreyndin sé sú að mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu. Gerð sé krafa um ársleigu að fjárhæð 200.000 kr. fyrir lóðina. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Um sé að ræða tiltölulega stóra lóð en samkvæmt skráningu í fasteignaskrá sé hún 3.700 m². Í þessu samhengi sé vísað til nokkurra nýlegra leigusamninga í J. Hinn 4. nóvember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóð nr. 96 og ársleiga ákveðin 160.000 kr. Hinn 19. desember 2008 hafi verið gerður leigusamningur um lóðina nr. 71 og ársleiga ákveðin 150.000 kr. Þá hafi verið gerður leigusamningur um lóð P hinn 20. maí 2010 og ársleiga ákveðin 125.000 kr. Í öllum tilvikum skyldi leiguverð breytast í samræmi við byggingarvísitölu. Með vísan til verðlagshækkana á umræddu tímabili sé því gerð krafa um 200.000 kr. ársleigu fyrir lóð K. Varnaraðili byggi á því að leigugjald geti í öllu falli aldrei orðið hærra en 120.000 kr. fyrir lóðina. Í því samhengi hafi verið lagður fram lóðaleigusamningur fyrir frístundalóð úr landi N frá 9. nóvember 2011 en þar sé ársleigugjald ákveðið 120.000 kr. sem taki hækkun miðað við vísitölu neysluverðs. Loks sé lagður fram leigusamningur fyrir lóð í O frá 2. maí 2002 en þar sé ársleiga fyrir 1000 m² ákveðin 96.485 kr. sem hækka skuli miðað við vísitölu neysluverðs. Uppreiknað sé sú ársleiga í maímánuði 2012 samtals 175.391 kr.

Varnaraðili mótmæli harðlega þeirri fullyrðingu að skilyrði séu til þess að framlengja samning með málskoti án þess að jafnframt sé ákveðin ný ársleiga. Fari umrædd túlkun gegn ákvæði laga nr. 75/2008. Auk þess bryti það gegn ákvæði 72. gr. stjórnarskrár ef landeigandi yrði að þola 20 ára framlengingu á leigusamningi um land sitt en úrelt leiguverð stæði óhaggað.

Varnaraðili byggir loks á því að úrskurður kærunefndar húsamála frá 6. desember 2010 í máli nr. 3/2010 hafi lítið fordæmisgildi í máli þessu. Þar hafi ársleiga verið ákveðin 75.000 kr. fyrir lóð  Q og lagt hafi verið til grundvallar að lóðin væri 3.300 m². Er þannig ljóst að um minni lóð hafi verið að ræða en það sem skipt hafi þó meira máli er að byggt hafi verið í málinu af hálfu leigutaka að lóðin hafi verið mjög blaut með djúpum skorningum og í raun óhæf til byggingar og notkunar sem frístundahúsalóð. Kærunefndin virðist hafa fallist á þetta sjónarmið, að minnsta kosti að hluta, en í forsendum úrskurðarins sé sérstaklega tekið fram að lóðin væri blaut.

Varnaraðili geri alla fyrirvara við stjórnskipulegt gildi laga nr. 75/2008 og áskilji sér allan rétt í því sambandi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Varðandi kröfugerð og athugasemdir varnaraðila vilji sóknaraðilar mótmæla sérstaklega hinu háa leigugjaldi sem farið sé fram á. Varðandi leiguverð lóða virðist varnaraðili rugla saman leigu húsnæðis og lóða. Varnaraðili hafi gert lítið úr mánaðarleigu líkt og hún sé í dag og það sem hún ætti hins vegar að vera að hans mati. Varðandi lóðarleigu gildi allt önnur sjónarmið en um húsnæði. Til áréttingar sé ekki rætt um mánaðarleigu í samningum heldur ársleigu. Eingreiðsla sé samkvæmt samningi og gjalddagi 15. apríl hvert ár eins og samningur sóknaraðila sé í þessu máli.

Um lóðarleiguverð almennt verði að taka mið af þeirri þjónustu sem landeigandi veiti á móti. Því minni þjónusta, því lægra verð. Oft sé innifalið í leiguverði lóða mikil þjónusta sem ekki sé sérstaklega skilgreind í leigusamningi og sé því oft leiga lands og annar rekstur innheimtur í einu lagi. Fyrir liggur almennt að leigutakar á svæðinu hafi séð um veitukerfi á eigin reikning og hafi þráfaldlega viljað ganga frá samningi við varnaraðila, þá þannig að skýrar línur séu með eignaraðild og rekstur veitunnar. Ekki hafi tekist að klára þann hátt þar sem varnaraðili hafi ekki áhuga á því fyrr en leigumál verði kláruð í einu lagi. Það sé í reynd leigumálum og þeim ágreiningsatriðum um leiguskilmála á svæðinu óviðkomandi þar sem frístundahúsafélagið á svæðinu hafi aðild að því máli sem rekstraraðili. Sóknaraðilar nefna þetta atriði til að benda á að hér sé um að ræða rekstur sem varnaraðili hafi ætlað að sjá um en hafi alfarið verið tekið yfir af lóðarleiguhöfum.

Þeirri röksemd varnaraðila að benda á aðra samninga sem varnaraðili hafi sjálfur gert við leigutaka sé mótmælt. Samkvæmt upplýsingum frá Landssambandi sumarhúsaeigenda hafi leiguverð verið með ýmsum hætti. Almennt megi segja að lóðarleiguverð sé á bilinu 35.000 kr. til 70.000 kr. Deila megi um hvað sé réttlátt í þeim efnum. Í mörgum tilvikum séu landeigendur að veita lóðarleiguhöfum enga þjónustu og komi með engum hætti að uppbyggingu á frístundahúsasvæðinu. Í öðrum tilvikum sé um mikla þjónustu að ræða og leiguverð mjög sanngjarnt. Í því sambandi megi benda á R, þar sem mikil þjónusta og uppbygging á frístundahúsasvæðinu sé til staðar. Þar sé leiguverð um það bil 35.000 kr. á ári.

Fyrir liggi að við frumvarpsgerð að lögum nr. 75/2008 hafi verið talið rétt að fella það ákvæði út að samþykki landeiganda þurfi að koma til við eigendaskipti að lóðarréttindum þar sem það hafi átt við. Ekki hafi verið talið tækt að láta það verða afturvirkt ákvæði.

V. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði að leigusamningur aðila teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 10. apríl 2032.

Varnaraðili krefst þess að kærunefnd ákvarði nýja ársleigu lóðarinnar 200.000 kr. og að fjárhæðin taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá úrskurðardegi.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann þá skv. 8. mgr. 12. gr. haft uppi kröfu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Aðilar eru sammála um að ekki hafi náðst niðurstaða um efni nýs leigusamnings. Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndarinnar fyrir lok samnings aðila með bréfi, mótt. 10. apríl 2012. Málinu var þannig skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá 10. apríl 2012.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Í lögum nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr fjárhæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um fjárhæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um fjárhæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð. Um er að ræða gróið land í fallegu umhverfi. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 84.000 kr. á ári er breytist í samræmi við vísitölu neysluverðs frá mars 2013, 410,7 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 10. apríl 1987, vegna lóðar K er framlengdur um 20 ár.

Leiguverð er ákveðið 84.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs frá mars 2013, 410,7 stig.

Reykjavík, 3. apríl 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson