Mál nr. 98/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 98/2023
Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Viðgerð á þaki svalalokunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 1. september 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 2. október 2023, lögð fyrir nefndina. Þá bárust viðbótargögn og svör frá álitsbeiðanda 5. febrúar 2024, 23. febrúar 2024, og 19. apríl 2024, vegna fyrirspurnar kærunefndar.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 43 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 11. hæð en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gert verði við þak svalalokunar á íbúð hennar á sama tíma og viðgerðir verði gerðar á þaki hússins sem og að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á svalalokuninni.
II. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að á meðan tækjabúnaður sé til staðar vegna þakframkvæmda verði viðgerðir framkvæmdar á svalalokuninni þrátt fyrir að álitsbeiðandi greiði sjálf kostnað vegna þeirrar framkvæmdar. En að öðrum kosti að álitsbeiðandi fái sjálf afnot af tækjabúnaðinum á meðan hann sé til staðar til að láta framkvæma viðgerðir á svalalokuninni..
Ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á svalalokun sem tilheyrir íbúð álitsbeiðanda en þétta þarf samskeyti á þaki hennar. Telur álitsbeiðandi viðgerðina vera á ytra byrði hússins og því á ábyrgð gagnaðila. Gagnaðili byggir á því að um sé að ræða sérkostnað álitsbeiðanda enda ekki um að ræða algera svalalokun þar sem hún sé ekki vatns- og vindheld, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar í máli nr. 24/2017.
III. Forsendur
Kærunefnd óskaði eftir að álitsbeiðandi upplýsti hvernig staðið hefði verið að ákvörðunartöku um svalalokanir á húsið á sínum tíma, en fyrir liggur að þær voru ekki settar upp við byggingu þess og að þær eru aðeins á hluta íbúða.
Ákvæði 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala sé séreign. Ákvæði 4. tölul. 8. gr. laganna kveður á um að ytra byrði svala og stoð og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið sé sameign og í 3. tölul. segir að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreign og sameign, teljist til sameignar. Um er að ræða opnanlega svalalokun sem er hvorki varanlega skeytt við húsið né vatns- og vindþétt. Verður því ekki talið að hún tilheyri sameign hússins. Aðalkröfu álitsbeiðanda er því hafnað.
Vegna krafna álitsbeiðanda um að hún fái afnot af tækjum frá verktökum sem starfa á vegum gagnaðila þá er um að ræða samkomulagsatriði aðila á milli sem ákvæði fjöleignarhúsalaga taka ekki til. Koma þær kröfur því ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að þak svalalokunar tilheyri séreign álitsbeiðanda.
Reykjavík, 1. október 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson