Mál nr. 58/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 58/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 23. maí. 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 17. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat íbúðar kæranda að B 14.250.000 kr. Verðmat íbúðarinnar samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni var 16.900.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 18.286.465 kr. Samkvæmt því voru áhvílandi lán innan verðmætis fasteignar kæranda, og því var ekki fallist á umsókn hennar um lækkun lána.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 30. maí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 16. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. maí 2011, segir kærandi að kæra hennar sé tvískipt. Annars vegar geri hún athugasemd við útreikninga Íbúðalánasjóðs á greiðslubyrði hennar, þar sem lánsveð sem hún sé með vegna íbúðarkaupa sinna sé ekki tekið með í endurútreikningi. Hins vegar geri kærandi athugasemd við verðmat fasteignar sinnar.
Kærandi segist hafa fært fram ítarleg rök í umsókn sinni um endurútreikning á íbúðalánum fyrir því að taka ætti tillit til lánsveðs sem hún er með vegna íbúðarkaupa sinna. Með umsókn sinni hafi hún lagt fram beiðni um að öll lán sem hún sannanlega tók til öflunar húsnæðis til eigin nota og sem uppfylla skilyrði um vaxtabætur séu tekin með í útreikningi Íbúðalánasjóðs.
Kærandi vísar til samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila þar sem segir að sé skuld eingöngu tryggð með veði í eigu þriðja manns (lánsveð) og teljist því ekki til áhvílandi veðskulda á fasteign umsækjanda skuli þó taka greiðslur lántaka af veðskuldinni með við mat á greiðslubyrði hans.
Kærandi vísar til svars Íbúðalánasjóðs frá 17. maí 2011 þar sem beiðni hennar, um að tekið yrði tillit til allra lána sem hún hafi tekið til öflunar á eigin húsnæði, hafi verið synjað, en eina athugasemdin sem þar komi fram sé: „Tók út lánsveð þar sem þetta mál er ekki 15/30 og það fellur því ekki inn í útreikningana.“ Segir kærandi að hún hafi ekki upplýsingar um fyrir hvað „15/30“ standi, en hún telji að þetta sé í besta falli vafasöm afgreiðsla, þar sem skattayfirvöld hafi staðfest lánsveðslánið á skattframtali og fram sé tekið í samkomulagi um verklagsreglur að taka skuli tillit til greiðslna lántaka af lánsveðskuld við mat á greiðslubyrði. Segir kærandi að hún geti ekki séð að það hafi verið gert í hennar tilviki og að ekki hafi verið tekið tillit til greiðslubyrði, hvorki með eða án umræddu lánsveði. Þá segir kærandi að greiðslubyrði hennar af öllum lánunum sem hún hafi tekið til kaupa á íbúð sinni séu talsvert umfram þau 20% sem gefin hafi verið upp sem viðmið í endurútreikningnum. Telur kærandi það vera eðlilegt að taka alla fjárhagslega þætti með í reikninginn og telur hún undarlegt að taka megi inneign á bankareikningum til frádráttar en um leið megi líta framhjá einu íbúðaláni.
Þá segir kærandi varðandi verðmatið á íbúð hennar að hún hafi séð verðmat nokkurra eigna og henni þyki nokkuð ósamræmi vera þar á milli. Bendir kærandi á að um sé að ræða huglægt mat eins aðila sem hafi tekjur sínar frá Íbúðalánasjóði, en sjóðurinn hagnist á því að matið sé sem hæst. Segist kærandi vita dæmi þess að vel með farnar íbúðir á besta stað í Vesturbæ Reykjavíkur hafi verið verðmetnar til jafns við fasteignamat en í hennar dæmi sé verðmatið nærri 120% af fasteignamatinu. Segir kærandi að hún myndi vilja sjá hvaða viðmið séu lögð til grundvallar matinu og hugsanlega í framhaldi af því fá annað álit hlutlauss aðila á veðrmæti eignarinnar. Telur kærandi að sterkustu rök mæli með því að nota fasteignamat íbúðar í útreikningnum og færir fram rök fyrir því í fylgiskjali með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þar segir kærandi að á þeim tíma er hún keypti íbúð sína að B hafi Íbúðalánasjóður eingöngu lánað fyrir brunabótamati og lóðamati, en á þeim tíma hafi það samsvarað u.þ.b. 70% af markaðsverði íbúðar. Bendir kærandi á að á þeim tíma hafi því flestir kaupendur íbúða þurft að taka aukalán með lánsveði eins og hún hafi gert. Þá segir kærandi að viðmið Íbúðalánasjóðs séu önnur nú þegar endurreikna þurfi lánin, því nú sé miðað við „markaðsverð“ íbúðar og hún sem eigandi íbúðar hafi engar upplýsingar um þau viðmið sem notuð séu við þetta verðmat.
Telur kærandi að minni hætta sé á mismunun í endurreikningi, ef allar eignir eru endurreiknaðar út frá viðurkenndu viðmiði eins og fasteignamati frekar en huglægu mati eins fasteignasala. Er það mat kæranda að með því væri Íbúðalánasjóður samkvæmur sjálfum sér þegar borin eru saman útlán sjóðsins og endurútreikningur sá sem um ræðir hér. Telur kærandi að með því að taka ekki tillit til lánsveðs í endurútreikningi lána og með því að líta framhjá því að greiðslubyrði hennar sé í kringum 30% af brúttótekjum hennar ásamt því að verðmeta íbúð hennar mun hærra en fasteignamat segir til um, hafi Íbúðalánasjóður tryggt að íbúðalán hennar, sem séu núna talsvert yfir 23 milljónir, verði ekki leiðrétt en kærandi telur afgreiðslu á máli sínu vera ósanngjarna.
IV. Sjónarmið kærða
Í bréfi sínu til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. júní 2011, bendir Íbúðalánasjóður á að kæra lúti að verðmati fasteignar, greiðslubyrði vegna íbúðalána og því að ekki sé tekið tillit til lánsveða vegna íbúðakaupanna.
Íbúðalánasjóður vísar til 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum nr. 44/1998, þar sem kveðið er á um að við verðmat fasteigna skuli miða við það sem er hærra, fasteignamat eða verðmat. Í tilfelli kæranda hafi verðmat löggilts fasteignasala sem unnið var skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, verið hærra en fasteignamatið og því hafi verið miðað við það.
Íbúðalánasjóður áréttar að úrræðið um að færa niður veðkröfur taki einungis til áhvílandi lána, enda sé verið með því að bæta veðstöðu lána á viðkomandi eign en ekki heildarfjárhagsstöðu umsækjenda að öðru leyti. Ekki sé því tekið tillit til lánsveða við niðurfærslu áhvílandi lána. Greiðslubyrði af lánum sé reiknuð þegar greiðslubyrði lána er umfram 20% af samanlögðum tekjum lántaka eftir niðurfærslu skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Í þeim tilvikum sé tekið tillit til lánsveða en greiðslubyrði sé ekki metin við niðurfærslu skv. 2. mgr. sem kærumálið fellur undir.
Íbúðalánasjóður vísar til þess að áhvílandi íbúðalán kæranda samkvæmt lánaútreikningum sé undir 110% lágmarki, eða 108% af uppreiknuðu verðmati íbúðarinnar.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi fer fram á endurskoðun á máli sínu. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sama regla kemur fram í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna, en í ákvæðinu kemur fram að ráðherra sé heimilt að setja nánari reglur í reglugerð um framkvæmd laganna, þ. á m. reglur um mat á tekjum og verðmat fasteigna.
Úrskurðarnefndin hefur áður tekið afstöðu til framangreindrar málsástæðu í úrskurðum sínum. Við úrlausn málsins verður að líta til þess að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 getur kærði aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, telji hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar. Hefur hann einn mat þess samkvæmt ákvæðinu, og nýtti kærði sér þá heimild við afgreiðslu umsóknar kæranda. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignar hennar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Hefur ekkert komið fram um að matinu sé áfátt, en það var byggt á skoðun á fasteign kæranda. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast er hin kærða ákvörðun staðfest.
Kærandi hefur fært fram þau rök að við endurútreikning lána hennar hjá Íbúðalánasjóði eigi einnig að taka tillit til láns hjá Lífeyrissjóði lækna. Í máli þessu liggur fyrir að önnur fasteign var veðsett fyrir umræddu láni sem er ekki í nafni kæranda. Í lið 1.1 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að heimild til niðurfærslu taki eingöngu til áhvílandi veðskulda. Í lið 1.2 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að skuldir sem færa megi niður samkvæmt reglunum séu þær skuldir sem stofnað hafi verið til vegna fasteignakaupa umsækjanda fyrir árið 2009. Þá kemur fram í lið 1.2 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, að skuldir þær sem fær má niður samkvæmt reglunum séu skuldir sem hvíli með veði á eign sem ætluð er til heimilishalds lántaka.
Kærða ber að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur, en þær reglur sem kærandi vísar til um greiðslubyrði varða ekki þær skuldir sem heimilt er að færa niður. Við framkvæmd endurútreiknings lána hefur kærði fylgt framangreindu samkomulagi frá 15. janúar 2011, um að við ákvörðun um niðurfærslu sé einungis tekið tillit til þeirra lána sem hvíla á fasteign umsækjanda, en ekki annarra skulda umsækjanda. Þá einskorðast heimild Íbúðalánasjóðs í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 við þær veðkröfur sem eru umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Samkvæmt veðbókarvottorði, dags. 4. febrúar 2011, kemur fram að meðal áhvílandi skulda á eign kæranda sé ekki framangreint lán Lífeyrissjóðs lækna. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 17. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Kærufresturinn er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal