Mál nr. 59/2011

Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 59/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 30. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt gögnum málsins var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 20.000.000 kr. Verðmat fasteignar kæranda var 24.200.000 kr. samkvæmt mati sem framkvæmt var þann 12. apríl 2011 af löggiltum fasteignasala frá fasteignasölunni Ársölum. Staða áhvílandi lána var 27.635.000 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur vegna annarra eigna var enginn og veðsetning umfram 110% var 1.015.004 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 1. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 22. júlí 2011, en með því fylgdi meðal annars afrit verðmats löggilts fasteignasala vegna eignar kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs ásamt fylgiskjölum sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Kærandi telur að ef tekið sé mið af verðþróun fasteigna í C í Reykjavík, en kærandi vísar þar til vefs Fasteignamats ríkisins, hafi fasteignamat í hverfinu lækkað um 30,57% miðað við staðgreiðslu, en 24,5% annars. Kærandi bendir á að kaupverð eignarinnar hafi verið 24.000.000 kr. árið 2007. Telur kærandi óskiljanlegt að Íbúðalánasjóður velji að miða ekki við nýlega uppfært skráð fasteignamat eignarinnar sem er 20.000.000 kr. heldur verðmat löggilts fasteignasala við ákvörðunartöku sína.

Í ljósi ofangreinds óskar kærandi eftir því að áhvílandi lán verði færð niður þannig að verðmæti íbúðarinnar miðist við 20.000.000 kr. enda sé ekkert sem bendi til þess að íbúðaverð muni hækka á næstu árum. Sé þeirri kröfu hafnað, fer kærandi fram á að sér verði afhent verðmat löggilts fasteignasala á íbúð hennar svo hún geti myndað sér skoðun á því.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að heimildir sjóðsins til lánalækkunar byggjast á lögum nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 29/2011 er Íbúðalánasjóði heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. ákvæðisins kemur síðan fram að samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem er hærra. Í greininni kemur jafnframt fram að telji Íbúðalánasjóður fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann afla verðmats löggilts fasteignasala.

Íbúðalánasjóður telur sér ekki fært að meta í hvaða tilvikum fasteignamat væri í samræmi við verðmat eigna og því hafi verið ákveðið, með hliðsjón af jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar að láta fara fram verðmat á öllum eignum. Niðurstaða 600 fyrstu verðmatanna sem Íbúðalánasjóður hafi látið framkvæma hafi sýnt að verðmöt hafi verið að meðaltali rétt um 10% hærri en sem svaraði fasteignamati. Íbúðalánasjóður bendir á að sama niðurstaða hafi fengist við skoðun á söluverði fasteigna sem legið hafi til grundvallar umsóknum um nýjar lánveitingar hjá Íbúðalánasjóði síðastliðna mánuði. Íbúðalánasjóður vísar til nýlega birts fasteignamats fyrir árið 2011, en Íbúðalánasjóður telur það sýna sömu þróun.

Með vísan til ofangreinds telur Íbúðalánasjóður óheimilt samkvæmt gildandi lögum að miða niðurfærslu eingöngu við fasteignamat. Í lögskýringargögnum komi að auki fram að markaðsverð sé almennt hærra en fasteignamat, en samkvæmt því sé gert ráð fyrir að afskriftir Íbúðalánasjóðs vegna ákvæðisins verði lægri en ef miðað hefði verið eingöngu við fasteignamat. Ákvörðun um að miða eingöngu við fasteignamat myndi því að mati Íbúðalánasjóðs brjóta gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.

Íbúðalánasjóður áréttar að sjóðurinn hafi afgreitt umsókn kæranda með bréfi, dags. 26. maí 2011. Lækkun íbúðalána hafi numið 1.015.004 kr. Niðurfærslan hafi byggt á því að verðmæti eignar samkvæmt mati fasteignamiðlunarinnar Ársala hafi numið 24.200.000 kr. Í verðmatinu komi fram að um sé að ræða nýlega og vandlega innréttaða þriggja herbergja íbúð á jarðhæð, með verönd og garði til suðvesturs í litlu fjölbýlishúsi. Íbúðalánasjóður vísar einnig til upplýsinga úr umsóknarkerfi Íbúðalánasjóðs, en þar komi fram að kærandi hafi keypt eignarhluta sambýlismanns síns í júlí 2007. Kaupverð sem hafi þá legið til grundvallar hafi verið 25.700.000 kr. en ekki 24.000.000 kr. eins og fram komi í kæru. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að ef sú fjárhæð sé framreiknuð með vísitölu íbúðaverðs til þess tíma er verðmat fór fram, sé niðurstaðan rétt um 23.386.000 kr.

Að lokum er á því byggt af hálfu Íbúðalánasjóðs að við afgreiðslur umsókna um lánalækkun séu verðmöt borin saman við verðmöt sambærilegra eigna og einnig sé skoðað framreiknað viðskiptaverð eignarinnar. Ef verðmöt eru í miklu ósamræmi við framreiknað viðskiptaverð og/eða verðmöt sambærilegra eigna, hvort heldur þau séu lægri eða hærri, hafi afskriftanefnd Íbúðalánasjóðs óskað eftir nýju verðmati fyrir eignina og þá miðað við meðaltal matsverða. Í þessu tilviki hafi ekki þótt ástæða til þess, þar sem munur á verði hafi þótt óverulegur og vegna þess að lýsing eignar var á þá leið að um væri að ræða vandaða og vel búna eign.

Því hafi verðmat fasteignasala, 24.200.000 kr., verið lagt til grundvallar verðmæti eignarinnar og áhvílandi veðlán sjóðsins sem hafi verið umfram 110% þeirrar fjárhæðar felld niður.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar ekki gefa raunhæfa mynd af verðmæti eignar hennar og telur að miða hefði átt við skráð fasteignamat en ekki verðmat löggilts fasteignasala. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala, en samsvarandi reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulagi lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna, en í ákvæðinu kemur fram að ráðherra sé heimilt að setja nánari reglur í reglugerð um framkvæmd laganna, þ. á m. reglur um mat á tekjum og verðmat fasteigna.

Fyrir liggur að kærði nýtti sér þá heimild sem er að finna í framangreindum reglum og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar að undangenginni skoðun fasteignarinnar, en ekkert hefur komið fram um að matinu sé áfátt en það er byggt á skoðun fasteignarinnar. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignar hennar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Að auki hefur kærði gert sérstaka grein fyrir því hvernig ákvörðun um verðmat er háttað samkvæmt framansögðu og því hvernig tryggt er að jafnræði gildi við afgreiðslu umsókna kærða við framkvæmd laga nr. 29/2011. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast er hin kærða ákvörðun staðfest.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 26. maí 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi ákvörðun um niðurfærslu lána A , áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal