Mál nr. 73/2011
Miðvikudaginn 2. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 73/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 10. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 4. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 26. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 14.800.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 16.100.000 kr. samkvæmt verðmati löggilts fasteignasala hjá fasteignasölunni D sem fram fór þann 14. apríl 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 18.837.173 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar X metin á 159.432 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 15. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 9. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari gögn og athugasemdir bárust frá kærendum þann 21. júní 2011.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning íbúðarlána vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags 10. júní 2011, segjast kærendur hafa ákveðið að festa kaup á íbúð eftir að þau hafi snúið aftur til landsins eftir nám erlendis. Fyrir valinu hafi orðið fasteignin að C en kaupverð fasteignarinnar árið 2005 hafi verið 15.800.000 kr. Þá segja kærendur að vegna kaupanna hafi þau tekið leyfilegt hámarkslán á þeim tíma hjá Íbúðalánasjóði, 9.742.000 kr., viðbótarlán hjá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis að fjárhæð 3.414.000 kr., en það lán hafi síðar verið fært yfir til Íbúðalánasjóðs. Kærendur segjast einnig hafa tekið lífeyrissjóðslán sem nam 2.800.000 kr. vegna kaupanna, en heildarstaða þessara lána, sem stofnað hafi verið til vegna kaupa á fasteigninni að C, sé í dag sé u.þ.b. 22.500.000 kr. Þá segja kærendur að eftir að afborganir hafi hækkað og erfiðara hafi reynst að ná endum saman, hafi þau ákveðið að sækja um 110% leiðina. Fasteignasalar hafi metið íbúðina á 16.100.000 kr. og 110% verðmat samkvæmt því sé 17.710.000 kr. Því hafi kærendur gert ráð fyrir því að lánin myndu lækka um 4.500.000 kr. og niðurstaða Íbúðalánasjóðs um að staða áhvílandi lána væri 18.837.172 kr. og að lækkun lána skyldi nema alls 967.741 kr., hafi því komið þeim á óvart.
Kærendur vísa til auglýsingar Íbúðalánasjóðs um 110% leiðina þar sem hafi staðið að „ef skuldir eru umfram 110% af verðmæti fasteignar er hægt að sækja um að skuldirnar verði færðar niður að 110% af verðmæti eignarinnar“. Það sé mat kærenda að öll lán þeirra vegna fasteignakaupanna falli undir þennan lið. Einnig árétta kærendur að í auglýsingu Íbúðalánasjóðs standi jafnframt að 110% leiðin eigi við „um lán til kaupa á íbúð til eigin nota sem áttu sér stað fyrir árið 2009“. Kærendur árétta að öll lánin þrjú sem þau hafi tekið vegna kaupanna á C uppfylli áðurnefnd skilyrði og því telji kærendur að taka ætti tillit til allra lánanna í endurútreikningum Íbúðalánasjóðs.
Í athugasemdum til úrskurðarnefndarinnar dags. 21. júní 2011, benda kærendur á að bifreið þeirra sem hafi komið til frádráttar á niðurfærslu lána þeirra hjá Íbúðalánasjóði hafi verið seld þann 10. maí 2011. Því gera kærendur kröfu um að ekki verði litið á umrædda bifreið sem aðfarahæfa eign þeirra sem komi til frádráttar niðurfærslu lána.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að við afgreiðslu mála hjá sjóðnum sé miðað við eignir sem hafi verið til staðar þann 31. desember 2010 og því hafi Íbúðalánasjóði borið að reikna verð bifreiðar til frádráttar niðurfærslu lána. Einnig áréttar Íbúðalánasjóður að niðurfærsla á veðkröfum taki eðli máls samkvæmt eingöngu til þeirra lána sem hvíli á viðkomandi eign.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignar sinnar að C áttu kærendur bifreið á þeim tíma er umsókn þeirra um niðurfærslu lána var afgreidd hjá Íbúðalánasjóði eins og rakið hefur verið.
Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark svo sem kærendur hafa byggt á. Af því má ráða að miða beri frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark, en af lögskýringargögnum má ráða að Íbúðalánasjóði sé heimilt að miða þar við skattframtöl til þess að hraða afgreiðslu mála. Þótt það breyti engu um rannsóknarskyldu Íbúðalánasjóðs í hverju og einu máli, meðal annars um verðmæti þeirra eigna sem dragast frá við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu skulda, má af tilvísun til skattframtala umsækjenda í lögskýringargögnum ráða þá meginreglu að miða skuli við verðmæti þessara eigna eins og þær eru þann 1. janúar 2011. Þá er hvergi að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði um að leiðrétta endurútreikninga lána vegna seinna tilkominna atvika eins og sölu bifreiðarinnar í tilviki kærenda, enda verður ekki séð hvernig jafnræðis verði gætt við afgreiðslu umsókna um lækkun veðskulda verði fallist á þá málsástæðu kærenda. Verður því ekki fallist á þá kröfu kærenda um leiðréttingu á niðurfærslu lána á þann veg að ekki komi til frádráttar á niðurfærslu lána vegna umræddrar bifreiðar.
Kærendur hafa fært fram þau rök að við endurútreikning lána þeirra hjá Íbúðarlánasjóði eigi einnig að taka tillit til lífeyrissjóðsláns þeirra vegna íbúðarkaupanna. Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, þar sem Íbúðalánasjóði var veitt heimild til þess að taka við afgreiðslum eftir hinni svokölluðu 110% leið, kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur í eigu sjóðsins. Þessi regla er enn fremur áréttuð lið 1.1 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 þar sem fram kemur að heimild til niðurfærslu taka eingöngu til áhvílandi veðskulda. Samkvæmt framansögðu var Íbúðalánasjóði ekki heimilt að líta til lífeyrissjóðsláns kærenda við útreikning á veðsetningarhlutfalli af verðmæti fasteignar þeirra.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 1. gr. laga nr. 29/2011 og 1. gr. 1.1 og 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 23. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal