Mál nr. 68/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 68/2002
Undirritun eignaskiptayfirlýsingar. Sérafnotaflötur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. desember 2002, beindi A f.h. B, X nr. 4, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 27. desember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. apríl 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4. Húsið er byggt á sjöunda áratugnum og er fjórar hæðir, alls fjórir eignarhlutar. Við húsið standa tveir bílskúrar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á annarri hæð en gagnaðili er húsfélagið X nr. 4. Ágreiningur er um sérafnotaflöt og undirritun eignaskiptayfirlýsingar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um sérafnotarétt eiganda jarðhæðar á hluta sameiginlegrar lóðar sé þess eðlis að allir eigendur hússins þurfi að undirrita hana.
Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur X nr. 4 hafi fengið aðila til að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið lögð fram og samþykkt af byggingafulltrúanum í Reykjavík. Í yfirlýsingunni sé ákvæði þess efnis að eigandi jarðhæðar eigi sérafnotarétt að lóð fyrir framan borðstofu jarðhæðar, 4,44 metrar að breidd og nái 2,38 metra frá vegg. Heldur álitsbeiðandi því fram að til slíkra ráðstafana þurfi samþykki allra eigenda hússins og af þeim sökum þurfi allir eigendur þess að skrifa undir umrædda eignaskiptayfirlýsingu.
Bendir álitsbeiðandi á að lóðin að X nr. 4 sé í sameign allra eigenda hússins. Kvaðir á lóðinni komi fram í lóðaleigusamningi frá árinu 1965, en þar komi einungis fram kvöð um opin bílastæði. Í afsali til núverandi eigenda jarðhæðar, dags. 21. september 1984, sé hvergi minnst á sérafnotarétt hæðarinnar á umræddum skika.
Álitsbeiðandi segir að um þann hluta lóðarinnar sem málið snýst sé aðgengi íbúa að bilskúrum hússins og sameiginlegum sorpgeymslum. Því sé um mikilvægan hluta lóðarinnar að ræða. Einnig hafi álitsbeiðanda borist spurnir af því að eigandi jarðhæðar hyggist girða af lóðarhlutann, en það telur álitsbeiðandi óásættanlegt þar sem slík framkvæmd myndi hindra aðgengi að áðurnefndum hlutum hússins. Það er því mat álitsbeiðanda að samþykki allra eigenda þurfi til framangreindra ráðstafana.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að það sé skoðun hans að umrædd verönd sé ekki hluti af sameignlegri lóð hússins, heldur eðlilegt framhald umræddrar íbúðar líkt og svalir á efri hæðum hússins. Flöturinn sé skýrt afmarkaður 10,5 fermetrar að stærð, hellulagður með steinsteyptum vegg framan við. Vísar gagnaðili því á bug að um sé að ræða mikilvægan hlut lóðarinnar X nr. 4. Einnig mótmælir gagnaðili því að ganga þurfi um þennan hluta lóðarinnar til að komast að sorpgeymslu og bílskúrum. Bendir hann jafnframt á að slíkt aðgengi þýði að ganga þurfi þétt fram hjá stofu-, borðstofu- og eldhúsglugga sem valdi umtalsverðu ónæði og óþægindum fyrir íbúa jarðhæðar.
Vísar gagnaðili fullyrðingum álitsbeiðanda, um að til standi að girða umrædda verönd af, á bug og segir að beðið verði eftir áliti kærunefndar áður en ákvörðun yrði tekin um slíkt. Bendir gangaðili þó á að á upprunalegum teikningum af húsinu sé gert ráð fyrir að umrædd verönd sé afmarkaður aflokaður reitur.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið telur gagnaðili að það sé með öllu óásættanlegt að einn eigandi hússins geti stöðvað framgang þess að jarðhæðin fái sérafnotarétt af umræddri verönd og fer gagnaðili því fram á að einfaldur meirihluti sé nægjanlegur til hinnar umdeildu ráðstöfunar.
III. Forsendur
Samkvæmt ákvæðum 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar í sameign sem ekki eru ótvírætt í séreign. Ennfremur segir í 5. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar skv. 6. gr. teljist öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, nema þinglýstar heimildir kveðið á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Í 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um undirritun eignaskiptayfirlýsingar, en þar kemur fram að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum ef í henni felist yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum laganna, sbr. A ? lið 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærunefnd telur ótvírætt með hliðsjón af gögnum málsins að lóð hússins sé í sameign skv. 6. gr. laga nr. 26/1994, að undanskyldum innkeyrslum fyrir framan bílskúra við húsið, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. sömu laga. Af afsali, dags. 21. september 1984, til núverandi eiganda jarðhæðar segir að íbúðinni sé afsalað „ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber. þ.m.t. tilheyrandi sameignar- og leigulóðaréttindi.“ Sérafnotaréttur eins eiganda af tilteknum hluta lóðar felur í sér þá kvöð gagnvart öðrum eigendum hússins að umræddur eigandi hafi umráðarétt umfram aðra eigendur hússins á fletinum.
Það er álit kærunefndar að þar sem ekki er gert ráð fyrir kvöð um sérafnotarétt eiganda jarðhæðar í afsali, dags. 21. september 1984, og með hliðsjón af 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 verður slík kvöð ekki sett inn í eignaskiptaskiptayfirlýsingu nú án samþykkis annarra eigenda hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að allir eigendur hússins X nr. 4 þurfi að undirrita eignaskiptayfirlýsingu þar sem kveðið er á um sérafnotarétt jarðhæðar á hluta sameiginlegrar lóðar.
Reykjavík, 15. apríl 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson