Mál nr. 65/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 65/2002

Ákvörðunartaka: Sólpallur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. nóvember 2002, beindu A og B, X nr. 5, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 7, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila dags. 30. desember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003. Á fundi nefndarinnar 26. mars sama ár var málið einnig til umfjöllunar en umfjöllun um það fresta. Á fundi nefndarinnar 15. apríl 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5-7, sem er parhús á tveimur hæðum. Húsið er byggt árið 1999. Hvor húshluti stendur á sjálfstæðri lóð. Álitsbeiðendur eru eigendur X nr. 5 en gagnaðilar eigendur X nr. 7. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gagnaðilum beri að fjarlægja sólpall fyrir framan húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi byggt sólpall fyrir framan húsið, þ.e. þar sem aðkoma sé að húsinu, án leyfis álitsbeiðenda. Segja álitsbeiðendur sólpallinn breyta útliti hússins töluvert.

Krefjast álitsbeiðendur þess að umræddur sólpallur verði fjarlægður. Telja álitsbeiðendur hann spilla heildarútliti hússins og vera lýti á húsinu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í maí sl. hafi verið hafin smíði sólpalls og skjólveggjar við húsið. Hafi álitsbeiðendur ekki verið sérstaklega beðnir um leyfi fyrir pallinum enda hafi gagnaðilar ekki talið byggingu hans snerta álitsbeiðendur sérstaklega. Þeir hafi þó verið meðvitaðir um framkvæmdina og fylgst með fram­gangi hennar. Aldrei hafi neitt komið fram í samtölum gagnaðila við álitsbeiðendur sem túlka mætti sem óánægju álitsbeiðenda með framkvæmdirnar.

Segja gagnaðilar álitsbeiðendur hins vegar hafa hótað að kæra smíði sólpallsins ef gagnaðilar féllust ekki á smíði skjólveggjar undir svölum hússins. Þetta hafi gerst eftir að álitsbeiðendur reistu umræddan skjól­vegg sbr. mál nr. 57/2002.

Krefjast gagnaðilar þess að sólpallurinn fái að standa. Smíðinni hafi ekki verið mótmælt fyrr en löngu eftir að álitsbeiðendum hafi orðið ljóst hvers eðlis framkvæmdin væri. Hafi álitsbeiðendum verið í lófa lagið að koma skoðun sinni fyrr á framfæri.

Benda gagnaðilar einnig á að sólpallurinn sé fjarri lóð álitsbeiðenda og rýri ekki notagildi álitsbeiðenda af eign sinni. Sólpallurinn sé enn fremur ekki meira lýti á húsinu heldur en gengur og gerist með sólpalla við önnur hús.

III. Forsendur

Gildissvið fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er rúmt. Þetta verður ráðið m.a. af fyrirmælum 1. og 3. gr. laganna. Í 2. mgr. 3. gr. segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta.

Í málinu liggja fyrir tveir lóðaleigusamningar báðir dagsettir 23. október 1997 annars vegar fyrir X nr. 5, þar sem lóðin er sögð 601 fermetri og hins vegar fyrir X nr. 7, þar sem lóðin er 593 fermetrar. Þar segir um girðingar „að leigutaka sé skylt að halda uppi limgerði eða girðingu, ef leið verður, eða merkjum fyrir lóðinni. Girðingar og merki eru háð samþykki byggingarnefndar. Leigutaki greiðir allan kostnað af mælingu lóðarinnar og merkjum.“

Kærunefnd telur að þrátt fyrir að óumdeilanlega sé um eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga að ræða, þá hagi þannig til hér að húsið standi á tveimur algerlega sjálfstæðum lóðum. Þar sem lóðir hússins eru sjálfstæðar í lagalegum skilningi þ.m.t. laga nr. 26/1994, og þar með háðar forræði viðkomandi lóðarhafa þá fellur úrlausnarefnið utan gildissviðs laga nr. 26/1994, sbr. I. kafla laganna, sbr. gagnályktun frá 2. mgr. 3. gr.

Í málinu liggur fyrir að annars vegar hefur verið reistur sólpallur á lóð X nr. 7 og hins vegar skjólveggur umhverfis sólpallinn og að lóðarmörkum. Álitsbeiðendur gera ekki athugasemdir við þann hluta skjólveggjarins sem liggur á lóðarmörkum. Að því marki sem mannvirkið er tengt húsinu X nr. 5-7 verður slíkt ekki þó gert án samþykkis annarra eigenda, sbr. t.d. mál nr. 57/2002 milli sömu aðila. Að öðru leyti eru framkvæmdir á lóðum hússins háðar samþykki byggingaryfirvalda og í samræmi við löggjöf þar að lútandi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar gagnaðilum hafi verið hafi verið heimilt að reisa án samþykkis álitsbeiðenda sólpall og girðingu á lóð sinni að öðru leyti en að tengja hana húsinu.

Reykjavík, 15. apríl 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson