Mál nr. 8/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 8/2002

Ráðstöfun bílskúrs, kaupréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. febrúar 2002, mótteknu 4. mars 2002, beindi A, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 6, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar þann 5. mars 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð C hrl. f.h. gagnaðila, dags. 12. mars 2002, móttekin 12. mars 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag 26. mars 2002 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 6-10, sem samanstendur af þremur stigagöngum og stendur á sameiginlegri lóð. Húsinu fylgja fimm bílskúrar og er gangaðili eigandi tveggja þeirra nr. 11 og nr. 14. Ágreiningur er um sölu á bílskúr nr. 14.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að óheimilt sé að selja bílskúr nr. 14. til annarra en eigenda í húsinu X nr. 6-10.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi sett eignir sínar að X nr. 6 á sölu og að hann hyggist selja íbúð sína ásamt bílskúr nr. 11 aðskilið frá bílskúr nr. 14. Þann 14. febrúar hafi hann auglýst umræddan bílskúr til sölu með dreifibréfi til annarra eigenda. Í álitsbeiðni greinir enn fremur að gagnaðili hafi fengið tilboð í bílskúr nr. 14 frá utanaðkomandi aðila og í kjölfar þess boðið öðrum íbúum að X nr. 6 að ganga inn í tilboðið, ellegar afsala sér forkaupsrétti.

Með þessu telur álitsbeiðandi gagnaðila sniðganga kauprétt annarra eigenda fjöleignarhúsanna X nr. 6-10 skv. 22. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi keypt bílskúrinn með kaupsamningi, dags. 30. nóvember 2000, hann sé þinglýst séreign gagnaðila og hafi frá upphafi verið skilgreindur sem séreignarhluti sem ekki tilheyrði neinni íbúð í húsinu. Bílskúrinn hafi einnig verið skráður sem sér eignarhluti í eignaskiptasamningi og hafi auk þess verði í eigu utanaðkomandi aðila nærri frá upphafi.

Gagnaðili segist enn fremur í greinargerð sinni hafa boðið öllum eigendum X nr. 6-10 forkaupsrétt að umræddum bílskúr. Þeir hafi hafnað honum utan eins, en tveir hafi ekki svarað. Með símskeyti sem afhent var afhent var 4. mars 2002 hafi þessum þremur aðilum verið veittur 14 daga frestur til að ganga inn í kaupin.

Gagnaðili telur með vísan til 22. gr. a laga nr. 26/1994 sé honum heimilt að selja umræddan bílskúr nr. 14 sérstaklega og jafnframt til utanaðkomandi ef enginn eigandi X nr. 6 lýsir sig fúsan til að kaupa hann, sbr. 5. mgr. 22. gr. a nefndra laga. Gagnaðili telur eigendur X nr. 6 sem bílageymslan tilheyrir eiga forkaupsrétt að henni. Telur gagnaðili sér enn fremur heimilt, en ekki skylt að bjóða eigendum húsa nr. 8 og 10 forkaupsrétt að bílageymslunni, þar sem þessi hús eigi sameiginlega lóð með húsi nr. 6.

Samkvæmt 1. mgr. 22. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, skulu bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í húsið, sambyggðir því eða standa sjálfstæðir á lóð þess jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu og er sérstök sala þeirra eða framsal bílskúrsréttinda til annarra en eigenda í húsinu óheimil. Í 2. mgr. sömu greinar er kveðið á um að eiganda sé jafnframt óheimilt að undanskilja bílskúr eða bílskúrsréttindi við sölu á eignarhluta sínum, nema hann eigi þar annan eignarhluta.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð síðar að lögum nr. 26/1994 er tekið fram um 22. gr. að í ákvæðinu felist sú meginregla að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum út fyrir fjöleignarhús. Byggist reglan á því að óeðlilegt sé að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss séu í eigu manna út í bæ, sökum verulegra óþæginda sem af því skapist m.a. vegna eignar- og afnotaréttar lóðar, þátttöku í húsfélagi o.fl. Þóttu þessi rök vega þyngra en hagsmunir eigenda af því að hafa frjálsan ráðstöfunarrétt á bílskúr.

Í 22. gr. a laga nr. 26/1994 er hins vegar fjallað um bílskúra í eigu utanaðkomandi aðila og samkvæmt ákvæðinu er utanaðkomandi aðila heimilt að selja bílskúr sinn aðila utan fjöleignarhússins hafi hann boðið eigendum hússins forkaupsrétt og þeir hafnað.

Af gögnum málsins má sjá að fjöleignarhúsið X nr. 6-10 stendur á sameiginlegri lóð og telst eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Bílskúr nr. 11 fylgir íbúð gagnaðila en bílskúr nr. 14 er sjálfstæður eignarhluti. Í 22. gr. fjöleignarhúsalaga er ekki er gerður greinarmunur milli bílskúra sem fylgja tilteknum íbúðum í fjöleignarhúsi og þeirra sem teljast sjálfstæðir eignarhlutar. Að mati kærunefndar hefur þessi munur ekki þýðingu. Með kaupsamningi, dags. 30. nóvember 2000, keypti gagnaðili bílskúr nr. 14 við fjöleignarhúsið X nr. 6-10 og tengdist bílskúrinn þar með eignarhluta í fjöleignarhúsinu. Gagnaðili eigandi bílskúrsins og íbúi X nr. 6 telst af þeim sökum ekki utanaðkomandi aðili í skilningi 22. gr. a laga nr. 26/1994. Að mati kærunefndar á ákvæðið því ekki við í málinu. Í ljósi fortakslauss banns 1. og 3. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 við sölu bílskúra til annarra en eigenda í sama fjöleignarhúsi, eða ásamt eignarhlutum í fjöleignarhúsinu, er það álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að selja bílskúrinn aðila utan fjöleignarhússins X nr. 6-10.

Í álitsbeiðni eru settar fram margvíslegar spurningar um túlkun og skýringu lögfræðihugtaka og einstakra ákvæða fjöleignarhúsalaga. Kærunefnd er ekki umsagnaraðili um lögfræðileg álitaefni eins og fram koma í álitsbeiðni heldur tekur hún afstöðu til krafna aðila, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að selja bílskúr sinn til aðila utan fjöleignarhússins X nr. 6-10.

Reykjavík, 26. mars 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason