Mál nr. 2/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 2/2002

Gerð eignaskiptayfirlýsingar: Ákvörðunartaka, aðgangsréttur að bílskúr, hagnýting séreignar, hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 29. janúar 2002, mótteknu 30. janúar 2002, beindu A og B, X nr. 25, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, X nr. 25, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. febrúar 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar sem nefndarmaðurinn Karl Axelsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Benedikt Bogason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Greinargerðir gagnaðila, dags. 17. febrúar 2002, 18. febrúar 2002 og 4. mars 2002, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar í dag 27. mars 2002 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25. Húsið er fjórbýlishús fjögurra hæða, tvær hæðir, kjallari og ris, byggt 1948, ásamt sambyggðum bílskúr og geymslu byggðum 1970. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar 1. hæðar og bílskúrs. Ágreiningur er um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar, sérafnotarétt eigenda bílskúrs af innkeyrslu að bílskúrnum, hagnýtingu séreignar hvað varðar íbúð í kjallara og hagnýtingu sameignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur eigi rétt á því að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húseignina.

2. Að viðurkennt verði að innkeyrsla að bílskúr sé sérafnotaflötur álitsbeiðenda og að gagnaðilum sé óheimilt að leggja bifreiðum sínum fyrir framan bílskúrinn eða í innkeyrslu.

3. Að viðurkennt verði að samþykki allra íbúðareigenda þurfi fyrir rekstri daggæslu í íbúð í kjallara.

4. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameign hússins, þ.e. á göngunum, í þvottahúsi og kyndiklefa.

Í álitsbeiðni lýsa álitsbeiðendur málavöxtum svo að hann hafi haft í hyggju að boða til húsfundar skv. 60. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, til að ræða fyrrnefnd ágreiningsefni ásamt því að fá settar húsreglur fyrir húseignina. Eftir samræður við gagnaðila, eiganda íbúðar á 2. hæð, hefðu þeir sammælst að umræddur fundur yrði haldinn á vegum Húseigendafélagsins og í kjölfar þess hafi álitsbeiðendur dregið fundarboð sitt til baka, en afhent umræddum gagnaðila eintak af fundarboðinu til að hann gæti komið á framfæri við Húseigendafélagið hvaða álitaefni væru uppi. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðendum borist bréf frá Húseigendafélaginu þar sem bornar eru verulegar brigður á að húsfundurinn, sem álitsbeiðendur hefðu boðað, væri bær til að taka efnislega á fyrirhuguðum fundarefnum og tillögur álitsbeiðenda væru yfirleitt óljósar og vanreifaðar. Álitsbeiðendur segjast enn fremur í álitsbeiðni, ítrekað hafa reynt að ræða við íbúa kjallara um ofangreindan ágreining en þau hafi talið sig í fullum rétti. Álitsbeiðendur telja sig af þessum sökum knúna til að leita álits kærunefndar fjöleignarhúsamála.

Álitsbeiðendur segja núverandi eignaskiptasamning vera frá 1. júní 1982 og þar sé einungis tilgreind hlutfallstala fyrir hverja eign og ekki sé tekið tillit til bílskúrs. Álitsbeiðendur vísa til reglugerðar nr. 910/2000 um hvað þurfi að koma fram í eignaskiptayfirlýsingu og 18. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Hvað varðar innkeyrslu benda álitsbeiðendur á að fyrri eigandi íbúðar á fyrstu hæð hafi lagt á sinn kostnað hitalögn í innkeyrslu að bílskúr ásamt því að helluleggja hana. Álitsbeiðendur halda því fram að íbúar kjallara ásamt viðskiptavinum daggæslu á þeirra vegum hafi ítrekað lagt bifreiðum í innkeyrsluna og þar með hindrað eðlilegan umgang álitsbeiðanda að innkeyrslunni sem sé einbreið. Álitsbeiðendur vísa máli sínu til stuðnings til 5. gr. laga um fjöleignarhús og álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í sambærilegum málum. Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt upplýsingum álitsbeiðenda frá Dagvist barna séu tvær konur skráðar með daggæslu í kjallaraíbúð fjöleignarhússins X nr. 25. Dagvist barna hafi heimilað ofangreinda daggæslu án þess að fyrir liggi samþykki allra eigenda hússins, en þeir telja það þurfa til slíks rekstrar. Vísar álitsbeiðandi til 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 3/1998 og 12. gr. reglugerðar um daggæslu barna í heimahúsum, nr. 198/1992, máli sínu til stuðnings.

Álitsbeiðendur benda á að ekki liggi fyrir nein samþykkt húsfélags um geymslu persónulegra muna í sameign hússins. Segja þeir íbúa kjallara hafa komið fyrir fatahengi, hillum og fleiri munum fyrir framan aðalrafmagnstöflu hússins, sem hindri aðgang að henni. Þá hafi þeir einnig komið fyrir í þvottahúsi; fataslá, borði og fleiru. Þá hafi þeir lagt undir sig nær allan kyndiklefa hússins og geymi þar persónulega muni, svo sem reiðhjól, barnavagna, húsgögn, grill og fleira. Umrædd not af sameign hússins telja álitsbeiðendur óheimil og vísa til 35. og 36. gr. fjöleignarhúsalaga, máli sínu til stuðnings, ásamt álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála um sambærileg ágreiningsefni.

Í greinargerð F hdl. fyrir hönd gagnaðila er því haldið fram að innkeyrslan sé hluti lóðar hússins og öllum sé frjáls aðgangur um hana, en þó að teknu tilliti til hagsmuna álitsbeiðenda sem markast af því að hafa bílastæði fyrir framan bílskúra sína. Viðurkenna gagnaðilar að svæðið næst fyrir framan umrædda bílskúra teljist einkabílastæði, sbr. 9. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og að gagnaðilar eigi meiri rétt til innkeyrslunnar en aðrir eigendur, þ.e. hindrunarlausa aðkomu og aðkeyrslurétt. Samkvæmt greinargerð gagnaðila fallast gagnaðilar hins vegar ekki á algjöran séreignarrétt eða einkaafnotarétt að innkeyrslunni sem girðir fyrir öll afnot annarra eigenda hússins. Gagnaðilar halda því fram að þeim sé heimil skammvin afnot af innkeyrslunni, t.d. við affermingu og við flutning búslóða til og frá húsinu. Máli sínu til stuðnings vísa gagnaðilar til 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga og meginhugsunar fjöleignarhúsalaga, að sameigandi geti ekki eignað sér sameignarhluti nema með samþykki hinna eigendanna, þar sem lóð og þ.m.t. innkeyrsla sé í sameign.

Gagnaðili, eigandi íbúðar í risi að X nr. 25, mótmælir því í greinargerð sinni að þau ágreiningsefni sem hér um ræðir séu lögð fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála þar sem þau hafi ekki verið tekin til umfjöllunar á húsfundi og segir að aldrei hafi verið boðað til slíks húsfundar. Gagnaðilinn mótmælir þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að nauðsynlegt sé að að gera nýjan eignaskiptasamning þar sem ekki liggi fyrir breyttar forsendur fyrir samningunum. Jafnframt bendir gagnaðilinn á að andstætt fullyrðingum álitsbeiðanda sé tekið tillit til bílskúrs í eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðilinn mótmælir einnig kröfu álitsbeiðanda um sérafnotarétt af innkeyrslunni, sem hann telur í sameign og upphituð með afrennslisvarma allrar húseignarinnar. Gagnaðili telur einnig heimilt að geyma persónulega muni í sameign hússins og heldur því fram að álitsbeiðandi hafi sjálfur nýtt sameignina til geymslu, t.d. reiðhjóla og ýmissa annarra persónulegra muna.

Gagnaðili, eigandi íbúðar í kjallara, tekur fram í greinargerð sinni að íbúar kjallarans séu sonur hans og tengdadóttir. Gagnaðilinn bendir á í greinargerð að afnotum af innkeyrslu hafi verið þannig háttað í búsetutíð fyrri eigenda 1. hæðar að eigandinn hafi lagt bíl sínum inn í bílskúr og þannig tekið tillit til tilfallandi nota annarra eiganda hússins af innkeyrslunni. Gagnaðilinn mótmælir fullyrðingum álitsbeiðanda um að viðskiptavinir daggæslu í kjallara hafi ítrekað lagt bílum sínum í innkeyrsluna. Jafnframt heldur gagnaðilinn því fram að álitsbeiðanda sé óheimilt að ákveða að hluti af sameiginlegri lóð sé séreign hans án þinglýstra heimilda. Hvað varðar daggæslu í íbúðarhluta gagnaðilans segir gagnaðili tengdadóttur sína hafa gætt barna á vegum Dagvistar barna síðastliðin átta ár. Þegar starfsemin var flutt í kjallara X nr. 25 hafi verið leitað samþykkis allra eigenda hússins að undaskyldum eigendum 1. hæðar, en þeir höfðu þá ekki búið í íbúðinni í nokkurn tíma og ekki útlit fyrir að þau flyttu í hana aftur. Að lokum mótmælir gagnaðilinn í greinargerð sinni fullyrðingum álitsbeiðanda um ólögmæta hagnýtingu íbúa í kjallara á sameign. Varðandi afnot af hitakompu mótmælir gagnaðilinn fullyrðingum álitsbeiðanda um að íbúar kjallara hafi lagt undir sig nær allan kyndiklefann og segir að samtals taki munir þeirra um 20% kyndiklefans. Hvað varðar þvottahús hússins segir álitsbeiðandi umrædda fataslá hafa verið fjarlægða fyrir allnokkru síðan og aðeins sé um að ræða eitt eldhúsborð sem taki hlutfallslega ekki mikið pláss enda sé þvottahúsið um 15 fermetrar. Um sameign í kjallara heldur gagnaðilinn því fram að rafmagnstafla hússins sé staðsett fyrir ofan fataslánna sem deilt er um og fatasláin trufli því ekki aðgengi að töflunni.

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, takmarkast verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála er við ágreiningsefni um réttindi og skyldur samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Nefndin tekur því ekki afstöðu til ágreiningsefna á grundvelli reglugerðar um daggæslu barna í heimahúsum, nr. 198/1992, og ágreinings á grundvelli laga um skipulags- og byggingamál, nr. 73/1997, er heyra undir byggingarfulltrúa sveitarfélaga.

Í 2. mgr. 3. gr. reglugerðar nr. 881/2001 sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að um mál sem koma fyrir nefndina sé raunverulegur ágreiningur innan húsfélagsins. Í málinu er óumdeilt að ekki hefur verið haldinn húsfundur í húsinu um þau atriði sem að ofan greinir. Engu að síður þar sem fyrir liggur ágreiningur sem báðir aðilar hafa tjáð sig um þykir nefndinni rétt að taka málið til efnismeðferðar. Samkvæmt 2. og 3. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, á sérhver eigandi í fjöleignarhúsi rétt á því að hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda eða skyldna. Getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur sínar rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga eða leiðréttinga þar á. Fyrir liggur að eignaskiptasamningur fyrir húsið er frá 1982. Með lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og reglugerð 910/2000 hafa verið gerðar margvíslegar breytingar á útreikningi hlutfallstalna í fjöleignarhúsum. Kærunefnd telur því ljóst að álitsbeiðendur eigi rétt á því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húseignina.

Af gögnum málsins má ráða að innkeyrslan sem deilt er um í málinu er einbreið og við enda hennar er annars vegar bílskúr og hins vegar geymsla og eru hvoru tveggja í eigu álitsbeiðenda, sbr. eignaskiptasamning dags. 1. júní 1982. Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrunum verði að teljast sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri hann af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Að öllu þessu virtu er það álit kærunefndar að umrædd innkeyrsla sé sérafnotaflötur álitsbeiðanda og þar af leiðandi sé öðrum íbúum fjöleignarhússins X nr. 25 óheimilt að nýta hana sem bílastæði. Það er álit kærunefndar að á sérafnotafleti sem þessum sé kvöð um umferðar- og aðkomurétt, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt um aðkomu að bílskúr og bílastæði viðkomandi.

Hagnýting sameignar.

Í 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt, án samþykkis annarra húseigenda, að geyma persónulega muni í sameign hússins.

Í málinu liggur fyrir að rekin er barnagæsla í kjallara fjöleignarhússins X nr. 25 í samræmi við reglugerð nr. 198/1992 og með leyfi frá Dagvist barna. Samkvæmt álitsbeiðni eru tveir aðilar um reksturinn og hafa leyfi til að vista allt að 10 börn. Í greinargerð gagnaðila, eiganda íbúðar í kjallara, kemur hins vegar fram að umræddir aðilar hafi afráðið að slíta samstarfi og því muni frá og með 15. mars aðeins einn aðili reka dagvistun í íbúðinni og vista þar af leiðandi helmingi færri börn þar en voru fyrir.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meiri hluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir, sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. greinar.

Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpinu segir m.a.: "Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna)."

Fallast má á það, að með því að stunda leyfisskylda daggæslu barna í fjölbýlishúsi sé stundaður atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Á hinn bóginn ber sérstaklega á það að líta að umgengni barna sem slík er að sjálfsögðu eðlilegur hluti af heimilishaldi. Þarf að meta það hverju sinni hvort ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við.

Í álitsbeiðni eru aðeins færð að því rök með óbeinum hætti að hvaða leyti rekstur daggæslu í kjallara felur í sér óþægindi fyrir álitsbeiðanda. Verður helst séð af álitsbeiðni að viðskiptavinir daggæslunnar nýti sér innkeyrslu álitsbeiðanda og að rekstaraðilar daggæslunnar nýti sameign með óeðlilegum hætti til geymslu. Að mati kærunefndar, m.a. í ljósi álits kærunefndar um bæði þessi atriði og þess að starfsemin hefur verið skorin niður um helming, vega þau atriði létt samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Telur kærunefnd því að umræddur rekstur falli undir 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og útheimti þannig ekki samþykki meðeigenda.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á því að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið.

Það er álit kærunefndar að innkeyrsla að bílskúr sé sérafnotaflötur álitsbeiðanda, gagnaðilum er þó heimill umferðar- og aðkomuréttur, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt um aðkomu að bílskúr og bílastæði viðkomandi.

Það er álit kærunefndar að eigendum sé óheimilt að nýta sameign til geymslu persónulegra muna án samþykkis allra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að heimilt sé að reka daggæslu í húsinu án samþykkis allra íbúa hússins.

Reykjavík, 26. mars 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur. G. Þórarinsson

Benedikt Bogason