Mál nr. 66/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 66/2001

Bótaábyrgð; lekaskemmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. desember 2001, beindi A hdl. fyrir hönd B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 5, 7 og 9, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. desember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 20. janúar 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag 5. mars 2002 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða sjö íbúða hús að X nr. 5 byggt árið 1952 og er álitsbeiðandi eigandi íbúðar á efstu hæð. X 5 er sambyggður við X 7 og 9 og telst eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna vatnstjóns á séreign sem stafaði af leka vegna þakrennu.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili verði látinn bera ábyrgð á vatnstjóni í séreign álitsbeiðanda vegna vatns frá þakrennu í sameign hússins.

Álitsbeiðandi segir í erindi sínu að aðfararnótt 6. október 1999 hafi gert mikla rigningu og sé það staðfest með vottorði frá Veðurstofu Íslands. Þá nótt hafi þakrenna sem liggi meðfram húsvegg og í gegnum svalir álitsbeiðanda gefið sig. Við það hafi vatn safnaðist fyrir á svölum álitsbeiðanda, runnið undir þröskuld svalahurðar og valdið talsverðum skemmdum á parketi í íbúð hans.

Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar á því að gagnaðili hafi borið skaðabótaábyrgð á umræddu tjóni á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, vegna vanrækslu á viðhaldi sameignarinnar, sbr. 1. og 2. tölul. 52. gr., og jafnframt að gagnaðili hafi borið hlutlæga ábyrgð tjóninu með vísan til 3. tölul. 52. gr. Hvað varðar skiptingu kostnaðar þá byggir álitsbeiðandi kröfur sínar á 6., 8., 43., 47. og 52. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi telur ljóst af gögnum málsins að viðhald á rennum fjöleignarhússins að X nr. 5 hafi verið áfátt, þetta hafi verið almenn vitneskja í húsinu og að gagnaðila hafi verið ljós hættan á leka af þessum sökum. Þessu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til skýrslu formanns húsfélagsins, C, á aðalfundi félagsins þann 14. maí 2001, en þar komi fram að skipt hafi verið um rennur á húsinu. Þetta telur álitsbeiðandi staðfesta að ástand þakrenna hafi verið orðið mjög slæmt, enda hafi verið upprunalegar rennur á húsinu. Einnig vísar álitsbeiðandi til bréfs frá Fegrunarnefnd Reykjavíkur, þess efnis að skipta yrði um rennur á húsinu.

Í greinargerð gagnaðila mótmælir gagnaðili skaðabótaskyldu og telur tjónið hafa orðið vegna stíflu í niðurfalli á svölum álitsbeiðanda sem álitsbeiðandi hafi einn borið ábyrgð á. Samkvæmt greinargerð var grasteppi á svölunum og telur gagnaðili það kunna að hafa stíflað niðurfall að hluta auk þess sem lauf og annað drasl hafi getað orsakað stíflu. Gagnaðili telur það jafnframt hafa verið skyldu álitsbeiðanda að hlutast til um að gert yrði við rennuna enda telur gagnaðili álitsbeiðanda einan hafa haft tækifæri til að fylgjast með ástandi rennunnar og ástand rennunnar hefði ekki átt að fara framhjá álitsbeiðanda. Þessu til stuðnings heldur gagnaðili fram að álitsbeiðandi hafi haft orð á því við þáverandi nágranna sinn hvort þyrfti ekki að gera við rennuna. Samkvæmt greinargerð hafi hann bent álitsbeiðanda á að leita til formanns heildarhúsfélagsins sem ekki hafi verið gert. Að lokum telur gangaðili að þar sem svalahurð álitsbeiðanda er í séreign hafi álitsbeiðandi borið ábyrgð á leka meðfram svalahurðinni.

Ágreiningslaust er í málinu að þann 6. október 1999 brast niðurfallsstofn frá þakrennu inn á svölum álitsbeiðanda með þeim afleiðingum að vatn ofan af þaki flæddi inn á svalir við íbúð hans. Gagnaðili byggir á því að meginorsök tjónsins hafi verið að niðurfall á svölum álitsbeiðanda hafi verið stíflað. Þrátt fyrir að niðurstaða í málinu lúti ekki einvörðungu að túlkun á lögum um fjöleignarhús heldur einnig að sönnun á staðreyndum, telur kærunefnd engu að síður rétt að veita álit um réttarstöðu aðila á grundvelli fyrirliggjandi gagna.

Samkvæmt yfirliti Veðurstofu Íslands var rigning aðfararnótt 6. október og úrkoma umtalsverð. Kærunefnd telur sýnt að umtalsvert vatnsmagn hafi safnast saman á svölum álitsbeiðanda eftir að niðurfallslögnin gaf sig og að sú vatnssöfnun verði að teljast orsök lekans í íbúð álitsbeiðanda. Kærunefnd telur að niðurfall á svölum álitsbeiðanda sé hannað með það í huga að taka við regnvatni sem fellur á svalirnar, en ekki til þess að taka á móti vatnsflæði af þaki hússins, svo sem þarna gerðist. Þegar vatnsmagnið á svölunum jókst svo verulega 6. nóvember 1999 annaði niðurfallið ekki því vatnsmagni sem var á svölunum og með fyrrgreindum afleiðingum. Hvað varðar fullyrðingar gagnaðila um að orsök tjónsins sé stífla í niðurfalli á svölum álitsbeiðanda þá telur nefndin ekki sýnt fram á niðurfallið hafi verið stíflað þannig að álitsbeiðanda verði um kennt hvernig fór.

Það er óumdeilt í málinu að niðurfallslögnin sem liggur í gegn um svalir álitsbeiðanda sé í sameign. Nefndin telur ljóst af gögnum málsins að tjón álitsbeiðanda varð vegna bilunar í umræddri niðurfallslögn, sem olli því að hún fór í sundur og vatn rann inn á svalir álitsbeiðanda. Nefndin telur bilunina falla undir 3. tölul. 52. gr. fjöleignarhúsalaga og að húsfélagið beri því hlutlæga ábyrgð á tjóni álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu X nr. 59 beri að greiða tjón það sem varð á séreign álitsbeiðanda vegna leka af svölum þann 6. nóvember 1999.

Reykjavík, 5. mars 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson