Mál nr. 54/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 54/2001

Eignarhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. október 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. nóvember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 21. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 27. desember 2001 var samþykkt að óska eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda. Á fundi nefndarinnar 8. febrúar 2002 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 21. janúar 2002, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 11. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. kjallara, tvær hæðir og ris. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð og gagnaðili á risi. Ágreiningur er um eignarhald.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að svalir (02-04) séu séreign álitsbeiðanda.

2. Að sturta í þvottaherbergi (03-06) verði skráð séreign gagnaðila.

3. Að aðstaða við inngang útidyra (01-02) og pallur (02-03) á stigagangi sé skráð með séraðgangi 2. hæðar í eignaskiptayfirlýsingu.

4. Að hlutdeild álitsbeiðanda í sameign Y3 verði minnkuð.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina á árinu 1989. Skömmu áður hafði fyrri eigandi skipt eign sinni og selt risíbúð öðrum aðila. Við söluna hafi verið gerður sameignarsamningur, dags. 13. júní 1989, þar sem nákvæmlega sé kveðið á um skiptingu séreigna í risi. Þar komi fram að risíbúðin sé tvö herbergi, eldhús og snyrting ásamt aðgangi að þvottaherbergi í risi. Þá komi fram að baðsturta í þvottaherbergi (03-06) skuli vera séreign risíbúðar og að geymslur við stigauppgang (03-02) og á stigapalli (03-04) fylgi ekki risíbúðinni. Í samningnum sé eingöngu fjallað um risið en ekki séreign eða sérafnot risíbúðar á 2. hæð. Á 2. hæð séu svalir (02-04) sem eigendur 2. hæðar hafa einir haft afnot af og talið sína séreign. Gengið sé út á svalirnar af stigaganginum á 2. hæð. Fyrri eigandi risíbúðar hafi ekki gert athugasemd við þennan skilning og ekki notað svalirnar þau rúmu 10 ár sem hann bjó í risíbúðinni. Í sameignarsamningnum sé ekki sérstaklega kveðið á um aðgang rishæðar af svölum eins og gert sé með þvottahús. Álitsbeiðandi telur að skrá eigi svalirnar sem séreign hans í nýrri eignaskiptayfirlýsingu enda sé hlutdeild hans í eignarhluta Y3, þ.e. stigangi og þvottahúsi, 78%. Í sameignarsamningnum frá 1989 sé sturta í þvottaherbergi skráð sem séreign risíbúðar. Í drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu sé hins vegar sturta í þvottaherbergi skráð sem sameign en geymslur 2. hæðar í risi séu skráðar sem séreign. Álitsbeiðandi geti ekki skilið af hverju þessi greinarmunur sé gerður þar sem honum sé óheimilt að nota sturtuna og því nýtist rýmið honum ekki sem sameign. Þá auki þetta fyrirkomulag hlutdeild hans í sameign Y3 sem leiði til þess að hann þurfi að greiða kostnað af eign sem hann geti ekki notað. Þá telur álitsbeiðandi eðlilegt að hann geti áfram notað pall á stigagangi á 2. hæð (02-03) og rými inn af útidyr (01-02) undir skófatnað. Eigandi risíbúðar hafi notað pall (03-05) fyrir framan sína íbúð fyrir skófatnað. Álitsbeiðandi hafi séð um allt viðhald og þrif á stigagangi upp að tröppum að risi, enda hafi fyrri eigandi risíbúðar ekki talið þetta hluta af sinni eign. Sérafnot hans af þessum rýmum hefti ekki uppgang eiganda risíbúðar frá útidyrum upp í íbúðina í risi. Álitsbeiðandi telur eðlilegt að kveðið sé á um það í eignaskiptayfirlýsingu að pallur á stigagangi og rými fyrir framan útidyr sé eingöngu notað fyrir skófatnað eigenda 2. hæðar. Gangi það ekki telur álitsbeiðandi að hlutdeild hans í sameign, merkt Y3 á skráningartöflu, mjög háa eða 78% og þá sérstaklega þegar sturta í þvottahúsi (03-06) sé skráð sameign sem hann hafi ekki aðgang að enda séreign risíbúðar. Því telur álitsbeiðandi það mjög óréttlátt að hann sé skráður fyrir 78% af kostnaði við sameign merkta Y3 ef ofangreind hagnýting verði ekki samþykkt þar sem sturta í þvottahúsi 03-06 sé skráð sameign sem hann hafi engin afnot af.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telur að svalir, út af sameiginlegum stigapalli (02-03), séu sameign íbúða á 2. hæð og í risi, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994. Svalirnar eigi því að vera til jafnra afnota fyrir risíbúð og íbúð á 2. hæð. Þá samþykkir gagnaðili að sturta í þvottahúsi sé skráð sem séreign hans í nýrri eignaskiptayfirlýsingu og að eignarhluti álitsbeiðandi á rými Y3 verði minnkað. Þá telur gagnaðili að inngangur við útidyr og pallur á stigagangi sé í sameign málsaðila, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994, og samþykkir að taka þátt í þrifum og sameiginlegum kostnaði við þau. Sérafnot álitsbeiðanda af þessum rýmum hefti uppgang frá útidyr upp í risíbúð.

1. Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Svalir þær sem um er deilt eru á 2. hæð hússins og eingöngu unnt að komast út á þær frá stigagangi. Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar um að svalir séu séreign hans einvörðungu á gagnályktun frá svokölluðum sameignarsamningi, dags. 13. júní 1989. Í samningi þessum selur R, S risíbúð. Er íbúðinni þar nánar lýst en ekkert kveðið á um aðra eignarhluta í húsinu. Kærunefnd telur að af þessum samningi verði ekki sú ályktun dregin að svalirnar séu séreign álitsbeiðanda. Þá verður réttur álitsbeiðanda ekki byggður á athugasemdalausri notkun hans á svölunum um áratuga skeið enda ekki unnt að öðlast rétt til sameignar á grundvelli hefðar, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur samkvæmt þessu að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sýna fram á að umræddar svalir séu í séreign hans.

Varðandi kröfulið 2 og 4 fellst gagnaðili á kröfugerð álitsbeiðanda og verður því ekki fjallað frekar um þær kröfur hér.

3. Með bréfi, dags. 10. janúar 2002, óskaði kærunefnd eftir skýringum álitsbeiðanda við kröfu hans samkvæmt þessum lið, þ.e. hvort gerð sé krafa um að einhver hluti umræddra rýma sé sérafnotaflötur hans eða einvörðungu krafa um hagnýtingu sameignar til að geyma þar skófatnað. Í svari álitsbeiðanda kemur fram að sérafnot af þessu rými hefti ekki uppgang frá útidyrum upp í risíbúð. Aftur á móti geti það hindrað íbúa á 2. hæð og risíbúð að komast niður í kjallara ef skófatnaði sé raðað fyrir dyr niður í kjallara. Sérafnot á þessu rými hljóti því að miðast við það að hægt sé að komast með góðu móti niður í kjallara. Álitsbeiðandi kveðst gera þá kröfu, standist það lög, að aðstaða við inngang útidyra (01-02) og palls (02-03) sé sérafnotaflötur 2. hæðar. Gangi það ekki eftir telur álitsbeiðandi eðlilegt að það komi skýrt fram að eigendur 2. hæðar hafi rétt til að hagnýta sameignina með þessum hætti.

Í málinu er óumdeilt að stigagangur og pallur er í sameign. Þá styðja engin gögn málsins þá kröfu álitsbeiðanda að hluti þessara svæða sé sérafnotaflötur hans. Samkvæmt 4. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994 verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Ber því að hafna þessum kröfulið álitsbeiðanda.

Hafnað er kröfum álitsbeiðanda um að svalir séu í séreign hans og að hann megi nýta inngang útidyra og pall á stigagangi fyrir skófatnað.

Reykjavík, 8. febrúar 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson