Mál nr. 52/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 52/2001

Eignarhald: Ris.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. september 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 17. desember 2001. Á fundi nefndarinnar 21. janúar 2002 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. janúar 2002. Á fundi nefndarinnar 1. febrúar 2002 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2. Húsið skiptist í níu eignarhluta og eru álitsbeiðendur eigendur íbúða á 4. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á risi.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að geymslur og rými í risi sé séreign álitsbeiðenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að verið sé að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Þar komi fram að rými í risi, á milli geymslna álitsbeiðenda, sé í sameign allra eigenda. Álitsbeiðendur telja hins vegar að rýmið tilheyri þeim, þ.e. að helmingur þess tilheyri hvorri íbúð fyrir sig. Þá hafi einhver í hússtjórninni haft uppi efasemdir um að geymslur þeirra í risi tilheyri þeim. Í drögum að eignaskiptayfirlýsingu komi fram að geymslurnar sem merktar séu A og B séu þeirra eign.

Álitsbeiðendur benda á að þar sem þinglýst afsöl þeirra séu ekki alveg skýr hafi þau aflað sér yfirlýsinga frá upphaflegum eigendum íbúðanna, R 4. hæð t.v. og S 4. hæð t.h., sem styðji kröfu þeirra. Þá hafi T, sem búið hafi í húsinu frá upphafi, sagt að hann hafi aldrei vitað annað en að allt risið fylgdi íbúðunum á 4. hæð og honum hafi ekki verið kunnugt um að ágreiningur væri um málið. Þá hafi álitsbeiðendur talið að eingöngu fyrri eigendur íbúðanna á 4. hæð hafi haft afnot af risinu. Álitsbeiðendur hafi ein lykla af risinu sem þau hafi fengið við afhendingu íbúðanna. Þá sýni uppmæling á rýminu að flatarmál þess, þ.e. hæð frá gólfi upp að ytri þakklæðingu 1,80 m, sé nánast að öllu leyti staðsett yfir íbúðum þeirra.

Gagnaðili hefur hvorki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Í málinu liggja fyrir afsöl álitsbeiðenda. Í afsali álitsbeiðanda, B, dags. 15. október 1997, segir í lýsingu eignarinnar: "5 herbergja íbúð á 4. hæð til hægri, ásamt risi..." Í afsali álitsbeiðanda, A, dags. 18. júní 1980, kemur fram að hin selda eign sé 4ra herbergja íbúð á 4. hæð til vinstri, "ásamt geymsluherbergjum í risi vinstra megin við stigauppgang..."

Þá liggja fyrir í málinu yfirlýsingar upphaflegra eigenda 4. hæðar. Í yfirlýsingu R, dags. 6. september 2001, kemur fram að geymslan sem hafi fylgt íbúðinni á 4. hæð t.v. hafi verið í risinu yfir íbúðinni og hafi einnig fylgt helmingur rýmisins á milli en hinn helmingurinn íbúðinni á móti. Þá hafi íbúðirnar á 4. hæð einar haft aðgang og lykil að risinu, þ.e. geymslum og rýminu á milli, meðan hús bjó í húsinu. Í yfirlýsingu S, dags. 8. september 2001, vísar hann til yfirlýsingar sinnar, dags. 13. janúar 1956, þar sem fram komi nákvæm lýsing á íbúðinni á 4. hæð t.h. Þar segir: "Íbúðin er á 4. hæð til hægri í húsinu. Hún er 5-6 herbergi, eldhús og bað, ásamt geymslu í risi (öllu, sem yfir íbúðinni er)."

Skilja verður málatilbúnað álitsbeiðenda þannig að óumdeilt sé að geymslur í risi séu í séreign þeirra. Á samþykktum byggingarnefndarteikningum hússins má hins vegar sjá að gert er ráð fyrir afmörkuðu rými í risi yfir stigagangi á milli geymslna álitsbeiðenda. Einskorðast úrlausnarefnið við það rými. Kærunefnd telur að þar sem gögn málsins bera það ekki með sér að umrætt rými sé í séreign kemur til þeirrar meginreglu 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar.

Það er álit kærunefndar rými í risi milli geymslna álitsbeiðenda sé sameign.

Reykjavík, 2. febrúar 2002

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson