Mál nr. 56/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 56/2001

Eignarhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. október 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. desember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 21. janúar 2002. Kærunefnd fór á vettvang og skoðaði aðstæður. Á fundi nefndarinnar í dag voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 17. janúar 2002, svo og bréf gagnaðila, dags. 28. janúar sl., og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 11. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. kjallara, 1. hæð og 2. hæð. Álitsbeiðendur eru eigendur 1. og 2. hæðar og gagnaðili er eigandi kjallara. Ágreiningur er um eignarhald á anddyri fyrir framan kjallaraíbúð og á þakrými.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að anddyri í kjallara sé sameign allra eigenda hússins.

2. Að þakrými sé fylgirými 2. hæðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að síðastliðið vor hafi hafist vinna við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Með henni hafi fylgt erindi til byggingaryfirvalda um að kjallaraíbúð yrði stækkuð sem næmi anddyrinu. Það geti álitsbeiðendur ekki fallist á. Anddyrið sé myndað af vegg sem hafi verið reistur á kjallaragangi. Úr anddyrinu sé gengið inn í kjallaraíbúð og inn í tæknirými. Hvorki sé gert ráð fyrir veggnum á upprunalegum byggingarnefndarteikningum frá 1946 né á byggingarnefndarteikningum frá 1975 þegar eldhús hafi verið gert í kjallara. Á þessum teikningum sé kjallaragangurinn opinn inn í tæknirými. Álitsbeiðendur telja að rýmið sé í sameign allra eigenda hússins í samræmi við gildandi teikningar og telja að ekki eigi að þurfa að ganga í gegnum séreign til að komast í sameiginlegt rými hússins. Við kaup á íbúðum sínum hafi álitsbeiðendur fengið þær upplýsingar að anddyrið væri í sameign og að veggurinn hafi verið reistur til að skapa meira næði í kjallaraíbúð. Samkvæmt skiptasamningi, dags. 8. ágúst 1951, séu skilmerkilega tilgreind þau rými sem séu í séreign kjallara, þ.e. þrjú herbergi, eldhús, baðherbergi, innri forstofa í kjallara og geymsla undir stigagangi úr kjallara upp á stofuhæð. Innri forstofa í þeirri upptalningu sé það sem í dag myndi vera kallað gangur eða hol. Það megi greinilega ráða af grunnteikningu hússins þar sem sambærilegt rými á 1. og 2. hæð sé nefnt forstofa. Ekkert sé nefnt um fremri forstofu í séreign kjallara og telja álitsbeiðendur því séreignartúlkun gagnaðila ranga. Í hússkoðunarskýrslu borgarlæknis frá 1975 sé greinargóð lýsing á skipan kjallaraíbúðar. Þar komi m.a. fram að baðherbergi sé út frá forstofu.

Þá telja álitsbeiðendur að þakrými sé fylgirými íbúðar á 2. hæð. Séraðgangur sé að þakrýminu í gegnum hlera inni í íbúðinni. Lega rýmisins sé með þeim hætti að aðrir eigendur hafi hvorki aðgang né afnotamöguleika að því. Hámarkshæð þess sé um 1,5 metrar og lágmarkshæð 0 metrar. Rýmið sé ekki upphitað og sé lýsingin þar tengd beint úr sértöflu íbúðar 2. hæðar. Rýmið hafi alltaf verið notað sem geymsla íbúðar 2. hæðar. Á teikningum komi fram að íbúðin á 2. hæð eigi minnstu geymsluna í kjallara þrátt fyrir að vera stærsti eignarhlutinn í húsinu. Rökin fyrir því hljóti að vera þau að íbúðin hafi eigin geymslu í þakrýminu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við kaup á íbúðinni sumarið 1978 hafi mörk forstofu íbúðarinnar verið með þeim hætti sem þau séu í dag og þannig hafi þau greinilega verið áratugum saman eða allt frá því að séríbúð hafi verið gerð í kjallaranum um 1950 eða á sama tíma og búseta hafi hafist í öðrum íbúðum hússins. Það sýni ótvírætt eignaskiptasamningur, dags. 8. ágúst 1951, og gamlar málaðar innréttingar, fataskápur og hengi, í þeim hluta forstofunnar sem deilt sé um, samstofna málaðri innréttingu sem hafi verið í eldhúsi íbúðarinnar. Gagnaðili hafi verið fullkomlega grunnlaus um það við kaupin að teikningar af kjallaranum væru ekki í samræmi við veruleikann, enda tíðkist það almennt ekki við kaup á notuðum íbúðum í fjölbýlishúsum að teikningar liggi frammi. Gagnaðili hafi ekki haft nokkra ástæðu til að ætla annað en forstofan væri öll í eigu hans enda engir fyrirvarar gerðir í þeim efnum né ágreiningur uppi fyrr en nú. Að vísu fylgdi það óhagræði íbúðinni að ganga þurfti um forstofuna til að komast í hitakompu til aflesturs á mælum. Gagnaðili hafi hins vegar sætt sig við það enda umgangur sjaldgæfur og þetta fyrirkomulag að ganga þurfi um séreign til að komast inn á sameign ekki óþekkt í eldri íbúðum.

Gagnaðili telur að forstofa kjallaraíbúðarinnar sé í séreign hans enda sé það í samræmi við eignaskiptasamning, dags. 8. ágúst 1951, og það fyrirkomulag sem verið hafi í húsinu frá upphafi og að kveðið verði á um rétt annarra íbúa hússins til umferðar um hana vegna aðgangs að hitakompu (tæknirými). Í eignaskiptasamningnum sé innri forstofa ótvírætt í séreign kjallara, en stigagangur niður í kjallara, gangur, þvottahús og miðstöðvarhitunarherbergi, auk lóðar í sameign með öðrum eigendum hússins. Það sé þannig ótvíræð eignarheimild kjallara á forstofu fyrir hendi. Samkvæmt eignaskiptasamningnum og afsölum sem gerð hafi verið á grundvelli hans við sölu á kjallaraíbúðinni (sjö eigendur) hafi verið séríbúð í kjallaranum frá upphafi með eldhúsi, baðherbergi og öðru sem til þurfi. Það sé því ekki rétt að eldhúsinu hafi verið bætt í kjallarann árið 1975 enda hafi verið séríbúð í kjallaranum með eldhúsi og tilheyrandi jafnlengi og í öðrum hlutum hússins. Fyrirkomulag íbúðar í kjallara hafi verið með þeim hætti sem það sé í dag athugasemdalaust frá því séríbúð var gerð þar 1950. Það sýni innréttingar í forstofu ótvírætt. Ágreiningur í þessum efnum sé seinni tíma mál nýrra eigenda sem finnst það af einhverjum ástæðum óskiljanlegt að ganga þurfi um séreign til að komast í sameign. Teikningar af húsinu sé ekki hægt að leggja til grundvallar lausn á ágreiningi í þessum efnum þegar þær stangast á við eignaskiptasamning að húsinu og það fyrirkomulag sem verið hafi við lýði frá því búseta hófst í húsinu. Teikningar þjóni ekki þeim tilgangi að vera grundvöllur eignaskipta í fjöleignarhúsum. Hvað íbúðina í kjallaranum varði séu teikningar ónákvæmar eins og berlega komi fram í því að séríbúð hafi verið í kjallara allar götur frá 1950 með eldhúsi og baðherbergi og forstofu og öðru sem tilheyrir þó teikningarnar sýni það ekki. Teikningarnar sem samþykktar hafi verið af byggingarfulltrúa árið 1975 og álitsbeiðendur vísi til hafi ekki þjónað þeim tilgangi að vera grundvöllur eignaskipta. Þær hafi verið lagðar inn til þess að fá íbúðina samþykkta vegna lánsmöguleika, líklega hjá Húsnæðisstofnun, eins og velþekkt hafi verið á þeirri tíð. Þannig sýni teikningarnar ekki raunverulegt fyrirkomulag á eldhúsi og baði svo dæmi sé tekið. Eldhúsinnrétting sé sýnd meðfram vesturvegg og undir glugga, þó svo að eldhúsinnréttingin hafi verið meðfram vesturvegg og austurvegg og enginn innrétting undir glugganum. Sama gildi um fyrirkomulag á baðherbergi. Salerni sé undir glugga og bað meðfram austurvegg, en teikningar sýni bað undir glugga og salerni við austurvegg þvert á það fyrirkomulag sem hafi verið fyrir hendi. Þá hafi sameigendur á 1. og 2. hæð hússins samþykkt séríbúð í kjallara athugasemdalaust enda hafi samþykki þeirra verið eitt af því sem fylgja þurfti með umsókninni til byggingarfulltrúa. Ef einhver ágreiningur hefði verið um fyrirkomulag kjallaraíbúðarinnar hefði þó vissulega þarna verið rétta tækifærið til þess að gera athugasemd og fá fram leiðréttingu. Það tækifæri hafi ekki verið notað og út frá því ætti að vera hægt að álykta að ágreiningur hafi ekki verið fyrir hendi í þessum efnum. Í afsölum vegna 1. og 2. hæðar hússins frá upphafi sé hvergi minnst á ágreining varðandi forstofu kjallaraíbúðar, eins og eðlilegt hefði verið ef um einhvern ágreining í þessum efnum hefði verið að ræða.

Þá telur gagnaðili að þakrými sé sameign allra íbúa hússins eins og kveðið sé á um í eignaskiptasamningi upphaflegra eigenda íbúða í húsinu og í lögum um fjöleignahús, nr. 26/1994, m.a. 8. gr. og 28. gr. Jafnframt verði ekki undan því vikist í ljósi kröfugerðarinnar og rökstuðnings fyrir henni að óska eftir því við kærunefnd fjöleignarhúsamála að hún skilgreini umferðarrétt að þakrými um stigagang í séreign 2. hæðar samkvæmt eignaskiptasamningi. Í eignaskiptasamningi, dags. 8. ágúst 1951, sé hvergi að finna eignarheimild 2. hæðar hússins að þakrýminu. Þar sem engin eignarheimild sé fyrir hendi, hljóti þakrýmið að vera í sameign allra eigenda, sbr. 2. tölultl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Ef annað hefði staðið til hefði það verið tekið fram í eignaskiptasamningnum. Engin rök séu fyrir eignarrétti 2. hæðar að þakrýminu. Hér sem fyrr virðist sá misskilningur vera á ferðinni að óhugsandi sé að aðgangur að sameign sé um séreign. Væri það tilfellið gæti stigagangur upp á 2. hæð ekki verið í séreign vegna þess að fara þurfi um hann til þess að komast að þakrými sem sé í sameign. Það verði hins vegar ekki annað ráðið af eignaskiptasamningnum en að ótvírætt sé að stigagangur upp á 2. hæð sé í séreign og að þakrými sé í sameign. Samkvæmt 28. gr. laga nr. 26/1994 verður sérstakur réttur eigenda til að byggja ofan á eða við húsið eða á lóð þess að byggja á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti sé slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins. Í 2. tölultl. 8. gr. sömu laga segir að þakburðarvirki sé í sameign. Í ljósi kröfugerðar álitsbeiðenda og rökstuðnings með henni er jafnframt óskað eftir að kærunefndin úrskurði um aðgang annarra eigenda í húsinu að þakrými um stigagang upp á 2. hæð hússins. Með bréfi, dags. 28. janúar sl., ítrekaði gagnaðili enn frekar sjónarmið sín og rök í málinu. Ekki þykir ástæða til að gera grein fyrir þeim hér en nefndin hefur haft þau til hliðsjónar í úrskurði þessum.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Í eignaskiptasamningi, dags. 8. ágúst 1951, milli R, S og T er kveðið á um skiptingu eignarhlutanna þriggja. Eignarhluti R telst vera 2/5 hluti eignarinnar, þ.e. efri (2.) hæð hússins, stigagangur upp úr forstofu í stofuhæð (1.) hússins, nyrðra geymsluherbergi í kjallara, undir útitröppum og eystri bílskúr 2ja bílskúra, sem byggðir verða vestanvert við húsið. Þá kemur fram að til sameiginlegrar eignar og umráða R og meðeigenda hans teljast inngangströppur í húsið, lóðin og stigagangur upp úr kjallara upp á stofuhæð og gangur í kjallara ásamt þvottahúsi og miðstöðvarhitunarherbergi. Eignarhluti S telst vera 2/5 hlutar eignarinnar, þ.e. stofu-(1.) hæð hússins, syðra geymsluherbergi í kjallara undir útitröppum og vestari bílskúr 2ja bílskúra, sem byggðir verða vestanvert við húsið. Þá kemur fram að til sameiginlegrar eignar og umráða S og meðeigenda hans teljast inngangströppur í húsið, lóðin og stigagangur upp úr kjallara upp á stofuhæð og gangur í kjallara ásamt þvottahúsi og miðstöðvarhitunarherbergi. Eignarhluti T telst vera 1/5 hluti eignarinnar, þ.e. þrjú herbergi, eldhús, baðherbergi, innri forstofa í kjallara og geymsla undir stigagangi úr kjallara upp á stofuhæð. Þá kemur fram að til sameiginlegrar eignar og umráða T og sameigenda hans teljast stigagangur frá dyrum á norðurhlið hússins niður í kjallara, gangur í kjallara ásamt þvottahúsi og miðstöðvarhitunarherbergi og lóðin.

Í málinu liggja fyrir öll afsöl kjallaraíbúðar frá gerð eignaskiptasamnings til afsals gagnaðila. Í þremur fyrstu afsölunum er eignarhlutanum lýst með sama hætti og þar kemur fram, þ.e. að um sé að ræða eignarumráð yfir þremur herbergjum, eldhúsi, baðherbergi, innri forstofu í kjallara og geymslu undir stigagangi úr kjallara upp á stofuhæð. Þá eru talin upp sömu sameignarréttindi og fram koma í eignaskiptasamningnum.

Í málinu liggja fyrir teikningar af húsinu sem samþykktar voru á fundi byggingarnefndar 23. maí 1946. Þar má sjá að gengið er inn í kjallaraíbúð úr gangi við hliðina á inngangi í kyndiklefa. Við vettvangsgöngu þótti augljóst að breytt hafði verið frá teikningum þannig að útbúin hafði verið fremri forstofa fyrir kjallaraíbúðina með því að hlaðinn hafði verið veggur yfir ganginn framan við kyndiklefann. Teikningum var hins vegar ekki breytt til samræmis við þetta fyrirkomulag. Í eignaskiptasamningi, dags. 8. ágúst 1951, er ekki minnst á fremri forstofu í kjallara en hins vegar segir að innri forstofa í kjallara tilheyri kjallaraíbúð. Þykir þetta styðja það sjónarmið álitsbeiðanda að sameign í kjallara hafi ekki verið skert þrátt fyrir umrædda breytingu á kjallaraíbúð. Kærunefnd telur því sýnt að fremri forstofa, (anddyri í álitsbeiðni) sé í sameign allra enda geta einstaka eigendur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, sbr. 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994, en sú sama regla var talin gildandi réttur fyrir lögtöku nefnds ákvæðis.

Á húsinu er lágt valmaþak, hámarkshæð 1,5 metrar, en unnt er að komast upp á risloftið í gegnum gat í lofti íbúðar 2. hæðar. Af hálfu álitsbeiðenda er á því byggt að risloftið fylgi íbúð 2. hæðar vegna þessa aðgengis að því. Á þetta sjónarmið getur kærunefnd ekki fallist enda fær séreignarréttur álitsbeiðanda ekki stoð í þeim eignarheimildum sem raktar hafa verið hér að framan. Telst þakrýmið því vera í sameign eigenda hússins. Hvorki á teikningum né í eignaskiptasamningi er gert ráð fyrir því að risloftið sé notað sem geymsla. Er því einstökum eigendum óheimilt að nýta það sem slíkt nema afnotum og hagnýtingu þess verði breytt samkvæmt ákvörðun húsfundar, sbr. 31. gr. laga nr. 26/1994. Þar af leiðir að ekki kemur til að kærunefnd kveði á um umferðarrétt gagnaðila að þakrýminu svo sem krafa hans stendur til.

Það er álit kærunefndar að fremri forstofa (anddyri) í kjallara og þakrými sé sameign allra eigenda hússins.

Reykjavík, 1. febrúar 2002.

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson