Mál nr. 64/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 64/2001

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. nóvember 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. desember 2001. Áður var samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 7. janúar 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 21. janúar 2002 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5. Húsið skiptist í átta eignarhluta. Ágreiningur er um eignarhald/afnotarétt á bílastæðum á baklóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að öll bílastæði á lóð hússins séu í sameign allra eigenda þess.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt lóðarleigusamningi sé lóð hússins sameiginleg, bæði fyrir framan húsið og að norðanverðu, þ.e. baklóð, með aðkomu frá Y. Álitsbeiðandi telur að öll bílastæðin á framlóð og baklóð séu sameiginleg fyrir allt húsið, enda sé lóðin í sameign í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. einkum 5. tölultl. 8. gr. laganna. Gagnaðilar telji hins vegar að bílastæðin norðan við húsið tilheyri eignarhluta 00-01 (kjallari) og afnot annarra sé óheimil. Ekkert komi fram um þessi einkaafnot jarðhæðarinnar í eldri eignaskiptasamningi og engar athugasemdir hafa verið gerðar á þinglýstum eignarheimildum. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til þess að hvorki liggi fyrir þinglýstar eignarheimildir sem sanni eignarrétt gagnaðila á bílastæðum á baklóð, sem snúi að rými 00-01, né á öðrum hluta lóðarinnar.

Í greinargerð gagnaðila er á því byggt að sérafnotaréttur af lóð norðan við húsið fylgi séreign í kjallara 00-01, sem er í eigu gagnaðiligagnaðila, í samræmi við þarfir og eðli þeirrar starfsemi sem þar sé. Því til stuðnings vísa gagnaðilar til fyrirliggjandi gagna í málinu. Forsaga málsins sé sú að faðir gagnaðila hafi byggt kjallara og 1. hæð hússins en selt byggingarréttinn ofan á. Bæði í þinglýstu afsali, dags. 2. mars 1972, og í kaupsamningi, dags. 28. apríl 1971, komi fram að afnotaréttur lóðar að norðan sé eingöngu seljanda. Einnig komi fram í eignaskiptasamningi frá 1985 að prósentuhlutfall húseigna gagnaðila í lóðarrétti sé meiri en annarra aðila í húsinu og í samræmi við ofangreindan sérnotarétt lóðarinnar að norðan. Eftir andlát föður síns hafi gagnaðilar tekið við eigninni og lokið við jarðvegsskipti á umræddum hluta lóðarinnar svo hún sé þar tilbúin fyrir varanlegt slitlag. Einnig hafi gagnaðilar reist við stoðmúr umhverfis lóðina að norðan svo að R-bær gæti lokið frágangi á götu og gangstétt við Y. Gagnaðilar hafi einir staðið að þessum framkvæmdum án afskipta annarra eigenda í húsinu og einir borið kostnaðinn. Gagnaðilar benda á að þeir leigi út húsnæði í kjallara til fyrirtækja sem reki þar heildverslun og iðnaðarstarfsemi. Tvær móttökudyr séu á húsnæðinu til norðurs, önnur mjög stór. Skerðing á afnotarétti þeirra á lóðinni norðan megin rýri verulega nýtingu og útleigu á húsnæðinu, þar sem aðkoma með vörur og hráefni til og frá fyrirtækjunum yrði mun erfiðari og verri. Gagnaðilar hafi leyft starfsmönnum fyrirtækja í kjallara og verslana á 1. hæð að leggja bifreiðum á stæði norðan megin. Hins vegar séu bílastæðin næst húsinu ætluð viðskiptamönnum fyrirtækjanna. Gagnaðilar hafi í gegnum árin borgað fasteignagjöld af það stórum hluta lóðarinnar að ljóst sé að sérafnotaréttur að lóðinni að norðan hafi verið talinn þeirra. Gagnaðilar gera þá kröfu að sérafnotaréttur þeirra lóðinni norðan megin verði staðfestur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 9. tölultl. 5. gr. fellur undir séreign fjöleignarhús hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölultl. 8. gr. fellur m.a. undir sameign fjöleignarhús öll lóð húss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Í afsali, dags. 2. mars 1972, selur S sem þá var einn eigandi hússins byggingarrétt ofan á húsið "ásamt tilheyrandi lóðarréttindum, sem skiptast eftir eignarhlutföllum í húsinu, þó þannig, að ég undanskil ónotaðan byggingarrétt á jarðhæð fyrir mig einan og afnotaréttur lóðar norðan við húsið tilheyrir mér." Samningi þessum var þinglýst 9. mars 1972. Í eignaskiptasamningi, dags. 27. mars 1985, er ekkert fjallað um skiptingu lóðar að öðru leyti en því að fram kemur eignarhlutfall hvers eiganda í lóð. Telst hann vera 45,76 % í eigu kjallara en eignarhluti kjallara telst vera 36,38 % hússins. Má af því ráða að eignarhluta í kjallara sýnist ætlaður mun ríkari eignarhluti í lóð en öðrum eignarhlutum hússins. Með vísan til alls þessa telur kærunefnd sýnt að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að öll bílastæði á lóð hússins séu í sameign allra eigenda þess.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að öll bílastæði á lóð hússins séu í sameign allra eigenda þess.

Reykjavík, 21. janúar 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson