Mál nr. 53/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 53/2001

Eignarhald: Gangur. Eignaskiptayfirlýsing: Undirritun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. október 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, ódags. en móttekin 3. desember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. desember 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, á 1. hæð og í risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 1. hæðar og gagnaðilar í kjallara. Í kjallaranum er einnig sameiginlegt þvottahús fyrir íbúðir í kjallara og á 1. hæð og tvær geymslur, önnur sem tilheyrir íbúð í kjallara og hin íbúð á 1. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á inngangi í bílskúra og geymslur.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gangur að geymslu álitsbeiðanda sé í sameign hans og gagnaðila.

2. Að viðurkennt verði að nægilegt sé að meirihluti eigenda undirriti eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, dags. 15. september 2000.

Í álitsbeiðni kemur fram að vegna þessa ágreinings hafi gagnaðilar ekki fengist til að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, en þar segir í kafla 8.0: "Sameign inni er gangur, á teikningu merktur 01-05." Í bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 16. júní 2000, komi fram að gagnaðilar telji yfir vafa hafið að þau eigi ganginn ein og eins liggi fyrir að aðrir möguleikar og aðrar leiðir séu fyrir álitsbeiðanda að komast til geymslu sinnar og bílskúrs. Í bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 23. nóvember 2000, segi m.a. að gagnaðilar geti með ágætum og gildum rökum gert séreignartilkall til gangsins og þess vegna sé þeim rétt að skrifa ekki undir nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Álitsbeiðandi telur hins vegar að þinglýstar heimildir beri ekki annað með sér en að gangurinn sé í sameign sumra, þ.e. hans og gagnaðila, og rök gagnaðila fái því ekki staðist. Því sé gagnaðilum skylt að skrifa undir eignaskiptayfirlýsinguna.

Álitsbeiðandi bendir á varðandi fyrri kröfuliðinn að af þinglýstum gögnum og öðrum gögnum um fasteignina verði ekki ráðið að gangurinn sé séreign gagnaðila. Í þessu sambandi verði ekki talið að unnt sé að álykta af lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að gangurinn sé séreign gagnaðila í skilningi laganna, einkum 4.-8. gr. Í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 23. febrúar 1990, sé ekki sérstaklega mælt fyrir um tilhögun eignarhalds á ganginum. Af þinglýstum gögnum verði því ekki annað ráðið en gangurinn sé í sameign málsaðila. Gagnaðilar hafi ekki fært fram neinar yfirlýsingar og upplýsingar sem megni að hnekkja þeirri réttarstöðu sem ráðin verði af þinglýstum gögnum og ákvæðum laga nr. 26/1994. Af þessu leiði að óhjákvæmilegt sé að gangurinn sé sameign sumra, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994, með hliðsjón af álitum kærunefndar í hliðstæðum málum. Álitsbeiðandi telur sig því vera í fullum rétti til að nota ganginn til þess að komast í bílskúrinn og geymslu. Álitsbeiðandi sé ekki tilbúinn til þess að breyta þessu fyrirkomulagi enda myndu slíkar breytingar hafa í för með sér óþægindi og kostnað fyrir hann. Núverandi fyrirkomulag hafi tíðkast frá því að bílskúrar og geymslur voru reistar. Á teikningum sé gert ráð fyrir því að gengið sé um ganginn til og frá geymslu álitsbeiðanda.

Varðandi seinni kröfuliðinn byggir álitsbeiðandi á því, komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að gangurinn sé í sameign málsaðila, að nægilegt sé að meirihluti eigenda undirriti eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Hafa verði í huga að yfirlýsingin hafi ekki í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að umræddur gangur við geymslu gagnaðila sé séreign þeirra og að samþykki allra eigenda þurfi til þess að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, þar sem hún feli í sér eignayfirfærslu á umræddum gangi við geymslu gagnaðila.

Varðandi fyrri kröfuliðinn benda gagnaðilar á að í kaupsamningi þeirra, dags. 9. júní 1997, komi fram að íbúð í kjallara fylgi ásamt bílskúr allt rými inn af (geymsla), merkt 02-0104 samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins. Í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 23. febrúar 1990, komi fram að hluti kjallaraíbúðar sé bílskúr og geymsla nær húsinu. Hvergi komi fram að til staðar sé nokkur gangur eða rými sem sé í sameiginlegri eigu eða að eigandi 1. hæðar hafi aðgangsrétt eða rétt til þess að fara um geymslu gagnaðila. Þetta fyrirkomulag í húsinu byggist á samkomulagi fyrri eigenda sem ekki hafi verið þinglýst. Á tilkynningu Fasteignamats ríkisins um fasteignamat 31. desember 1997 og 31. desember 1998 komi fram að geymsla sé 21,5 m², sem sé birt flatarmál geymslunnar, merkt 0104, og að bílskúr sé 31,5 m²,merktur 0103. Samkvæmt samþykktum teikningum komi fram að geymsla, merkt 0104, sé 14,4 m², en hér sé um nettóflöt geymslunnar að ræða að frádregnu umræddu gangrými. Geymsla álitsbeiðanda sé 21,0 m² en nettóflötur sé 18,7 m² samkvæmt samþykktum teikningum. Í tilkynningu Fasteignamats ríkisins þann 1. desember 2000 komi fram að bílskúr sé 31,8 en geymslan sé 16,7 m² sem sé birt flatarmál geymslu gagnaðila, að frádregnu umræddu gangrými. Þar hafi geymslan verið minnkuð um 4,8 m². Samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, sé geymsla álitsbeiðanda 21,0 m² sem sé birt flatarmál geymslunnar eða nærri jafnstór og skráð stærð á geymslu gagnaðila hjá Fasteignamati ríkisins. Þar komi einnig fram að gangrými samkvæmt skráningatöflu sé samtals 5,2 m² sem sé brúttóflötur og nettóflötur sé um 4,5 m². Þetta sé í samræmi við þá minnkun sem sé á geymslu gagnaðila og styðji það röksemdir gagnaðila um að tilheyrandi nettóflötur 4,5 m² tilheyri gagnaðila sem séreign hans. Breyting á stærð geymslunnar komi hins vegar ekki fram fyrr en eftir að skilrúmið hafi verið sett upp. Því sé lögð áhersla á það að engin breyting hafi átt sér stað á eignarhaldi á gangrými fyrir framan geymslu gagnaðila. Útidyrahurð hafi verið sett á geymslu gagnaðila og skilrúm sett upp í geymsluna 0104 (í eigu gagnaðila) til þess að loka geymsluna betur af vegna aðgangs 1. hæðar að sinni geymslu og þar með hafi myndast það rými sem ágreiningur álitsbeiðanda snúist um. Álitsbeiðandi hafi eingöngu aðgangsrétt að sinni geymslu um umræddan gang en hann sé ekki í eigu hans. Þar sem umgengni og þrif sé verulega ábótavant óski gagnaðilar eftir því að breyta geymslu sinni aftur í fulla stærð og loka fyrir aðgang álitsbeiðanda um ganginn. Nú hafi álitsbeiðandi án samþykkis gagnaðila sett þetta rými sem sameign sumra, þ.e. 1. hæðar og kjallara, inn í eignaskiptayfirlýsinguna. Telja gagnaðilar það óforsvaranlegt að séreign þeirra sé rýrð með þessum hætti og telja það fráleitt að umrætt rými teljist vera sameign með álitsbeiðanda enda ekkert í málinu sem styðji hans kröfur. Álitsbeiðandi haldi því hins vegar fram að umræddur gangur sé í sameign sumra. Sameign sumra sé þröng undantekningarregla sem gangi ekki framar þinglýstum gögnum, svo sem gildandi eignaskiptasamningi og kaupsamningi um eignina, samþykktum teikningum, svo og opinberri skráningu á umræddu húsrými hjá Fasteignamati ríkisins. Það sé röng staðhæfing hjá álitsbeiðanda að ekkert liggi fyrir í málinu sem sé þess eðlis að umrætt rými sé séreign gagnaðila og að það megi ráða af þinglýstum gögnum að umræddur gangur sé sameign sumra og er vísað til meðfylgjandi gagna. Álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði fyrir þeirri fullyrðingu sinni og staðhæfingu að umrætt rými sem sé séreignarrými gagnaðila teljist vera sameign sumra.

Varðandi seinni kröfuliðinn telur gagnaðili að samþykki allra eigenda þurfi til þess að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, þar sem hún feli í sér eignayfirfærslu á umræddum gangi við geymslu gagnaðila, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Því er mótmælt sem fram kemur í álitsbeiðni, að nýr eignaskiptasamningur feli eingöngu í sér samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum. Allir eigendur eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptalýsingu og hlutfallstölum. Samþykki allra eigenda sem hagsmuna eiga að gæta er áskilið ef breytingarnar hafa í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta. Skulu þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þarf. Gagnaðilar gera því kröfu um að ályktað verði að umrædd eignaskiptayfirlýsing feli í sér þess háttar breytingar og kvaðir á eignarhluta þeirra að áskilið sé að gagnaðilar undirriti eignaskiptasamninginn.

Þess er krafist að ályktað verði að umrætt rými sé séreign gagnaðila en ekki sameign sumra og að gagnaðilum sé heimilt að nýta séreign sína í samræmi við gildandi lög um fjöleignahús, nr. 26/1994, og meginreglur eignaréttar.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.

Í málinu liggur fyrir eignaskiptasamningur, dags. 23. febrúar 1990. Þar kemur fram að í kjallara sé íbúð, tvær geymslur, önnur tilheyrandi kjallaraíbúð en hin 1. hæð, einnig sameiginlegt þvottahús kjallara og 1. hæðar. Glögglega kemur fram að eignarhlutum 1. hæðar og kjallara fylgir bílskúr og geymslur. Í lýsingum yfir einstaka eignarhluta kemur ekkert fram um umræddan gang. Hins vegar liggur fyrir teikning frá mars 1990 sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 31. maí sama ár. Teikningin sýnir sjálfstæða byggingu á lóðinni af sambyggðum bílskúrum og geymslum 1. hæðar og kjallara, auk gangs að geymslum. Þar má sjá að geymslur eru misstórar, þ.e. geymsla 1. hæðar 18,7 m² en geymsla kjallara 14,4 m² eða sem nemur skerðingu samkvæmt ganginum. Samkvæmt teikningunni er eina aðkoman að geymslunum um ganginn. Af þessu leiðir að umdeildur gangur er í sameign eigenda 1. hæðar og kjallara. Miðað við þessa niðurstöðu er ekki þörf á undirskrift gagnaðila undir eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. september 2000, enda felur hún ekki í sér tilfærslu eignarréttar að húsinu, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar:

1. Að gangur að geymslu álitsbeiðanda sé í sameign hans og gagnaðila.

2. Að nægilegt sé að meirihluti eigenda undirriti eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, dags. 15. september 2000.

Reykjavík, 27. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson