Mál nr. 42/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 42/2001

Eignarhald: Risloft.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. september 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. september 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. október 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 3. desember 2001 var samþykkt að afla frekari upplýsinga. Athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. desember 2001, og athugasemdir gagnaðila, mótt. 17. desember 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. desember 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1. Húsið er kjallari, tvær hæðir og ris og skiptist í þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur 2. hæðar og gagnaðili 1. hæðar. Ágreiningur er um eignarhald á risi.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að risloftið teljist séreign álitsbeiðenda.

Í álitsbeiðni segir að í kaupsamningi álitsbeiðenda, dags. 4. apríl 1997, komi fram að risloftið yfir íbúðinni fylgi eigninni. Hafi það verið ákvörðunarástæða fyrir kaupum þeirra á eigninni og kaupverðið við það miðað. Þá komi fram í kaupsamningnum að eignaskiptayfirlýsingu vanti fyrir húsið en seljandi annist gerð hennar og þinglýsingu fyrir afsalsdag. Stuttu eftir að álitsbeiðendur fluttu í íbúðina hafi gagnaðili tjáð þeim að risloftið væri í óskiptri sameign. Vegna þessa ágreinings hafi gerð eignaskiptayfirlýsingar tafist og valdið því að álitsbeiðendur, gagnaðili og seljendur efri hæðarinnar leituðu sér lögfræðiaðstoðar. Eftir nokkur bréfasamskipti og fundi hafi komið í ljós að gagnaðili ætlaði ekki að höfða mál og samþykkti að gera samkomulag. Í kjölfarið hafi verið haldinn fundur í ágúst 1998 með aðilum, lögmönnum þeirra og þeim aðila sem vann að gerð eignaskiptayfirlýsingar. Á fundinum hafi verið ákveðið að álitsbeiðendur fengju að halda risloftinu en gæfu eftir hlutdeild sína í þvottahúsi. Eigandi 1. hæðar fengi því 2/3 hluta þvottahúss og eigendur kjallara 1/3 hluta en álitsbeiðandi umgengnisrétt í þvottahúsinu. Í kjölfarið átti að ljúka gerð eignaskiptayfirlýsingar og því hafi verið gengið frá afsalinu samdægurs í þeirri trú að allt myndi ganga upp. Af persónulegum ástæðum hafi sá sem vann að gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar ekki getað lokið við gerð hennar. Nú séu eigendur kjallara hins vegar búnir að selja íbúðina og því liggi á gerð hennar. Hafi eigendur hússins því fengið annan aðila til að ljúka gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Á húsfundi um málið hafi komið í ljós að gagnaðili geri enn tilkall til risloftsins og kannist ekkert við að hafa staðfest neitt sem svipti hann þessu tilkalli þrátt fyrir að hafa skrifað undir slíkt samkomulag í votta viðurvist í ágúst 1998. Telja álitsbeiðendur að gagnaðili sé bundinn við samkomulagið.

Álitsbeiðendur telja að risloftið sé séreign þeirra og því hafi þeir einir afnot af því. Því til stuðnings benda álitsbeiðendur á að í að minnsta kosti þremur þinglýstum afsölum komi fram að risloftið fylgi 2. hæð hússins, sbr. afsöl, dags. 1. mars 1993, 27. febrúar 1996 og 12. ágúst 1998. Samkvæmt yfirlýsingu D og E, dags. 3. febrúar 1966, um skipti á félagsbúi þeirra vegna skilnaðar sé tilgreint sérstaklega hvað fylgi 1. hæð hússins sem nú sé í eigu gagnaðila. Ekkert sé minnst á hlutdeild 1. hæðar í risloftinu. Í afsali gagnaðila, dags. 8. febrúar 1988, sé heldur ekki kveðið á um hlutdeild 1. hæðar í risloftinu. Því virðist sem gagnaðili hafi á síðari árum reynt að eignast hlut í risinu. Þegar 2. hæð hússins hafi verið sett á sölu á árinu 1992 hafi fasteignasalan sent gagnaðila bréf um málið. Íbúðin hafi hins vegar ekki selst fyrr en í janúar 1993. Í desember 1992 hafi gagnaðili keypt af manni sínum hlutdeild hans í 1. hæðinni og hafi þá bætt inn í lýsinguna á 1. hæðinni að hlutdeild í risi fylgdi íbúðinni. Skjalinu hafi verið þinglýst án undirskriftar kaupanda. Hafi álitsbeiðendur sent sýslumanni í janúar 1993 beiðni um leiðréttingu vegna rangrar lýsingar á eigninni. Engin skjöl sé hins vegar að finna um bréfasamskipti sem áttu sér stað um þetta mál hjá sýslumanni en á veðbókarvottorði 1. hæðar komi fram athugasemd um að lýsing hlutdeildar í sameign sé í ósamræmi við lýsingu eignar í skiptayfirlýsingu, dags. 3. febrúar 1966.

Álitsbeiðendur telja að hafi eigendur 1. hæðar orðið fyrir skerðingu á eignarhluta sínum á meðan þeir bjuggu/búa í húsinu sé undarlegt að ekkert hafi verið gert af þeirra hálfu til þess að leiðrétta ástandið fyrr en nú. Gagnaðili hafi vitað af þessum ágreiningi síðan 1992 en hann hafi hvorki lagt málið fyrir dómstóla né kærunefnd.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að X nr. 1-3 hafi verið byggð á árunum 1954-1957 og hafi fimm eigendur fengið lóðarleigusamning 18. maí 1957. Tveir eigendur hafi verið að X nr. 1 en þrír að X nr. 3. Enginn eignaskiptasamningur hafi verið gerður en ákveðið hafi verið að skipta X nr. 1 í tvo jafnstóra eignarhluta, þ.e. neðri og efri hæð. F hafi verið eigandi efri hæðar en D eigandi neðri hæðar. Kjallari og risloft hafi verið í óskiptri sameign en íbúðirnar átt sérgeymslur í kjallara. Hafi eigendur beggja hæða selt á árinu 1966 hluta af kjallara sem íbúð og hafi hún talist 23% af eigninni. Eftir söluna hafi því eignarhluti hvorrar hæðar verið 38,5%.

Gagnaðili bendir á að ágreiningur hafi verið milli eigenda 1. og 2. hæðar hvort risloftið teldist vera sérstök sameign 1. og 2. hæðar hæðar eða hvort það falli undir séreign 2. hæðar. Ekki sé til eignaskiptasamningur og hafi það meðal annars gefið tilefni til ágreinings. Með skilnaðaryfirlýsingu, dags. 3. febrúar 1966, hafi D og E lýst því yfir að E yrði eigandi 1. hæðar en D eigandi ½ kjallaraíbúðar á móti F. Í lýsingu á 1. hæðinni sé hvorki minnst á risloftið né heldur hlutdeild í stigagöngum. Kjallaraíbúð sé lýst þannig að þar séu þrjú herbergi, eldhús og bað, ásamt gangi og sérgeymslu í íbúðinni. Þá fylgi íbúðinni hlutdeild í sameiginlegum kjallarainngangi, þvottahúsi og kyndiklefa. F hafi 18. maí 1966 undirritað yfirlýsingu þar sem hún segist vera samþykk því sem segi í fyrrgreindri yfirlýsingu. Afsal hafi verið gefið út til kaupanda kjallaraíbúðar 24. júní 1966 með sömu lýsingu og í fyrrgreindri yfirlýsingu D og E. Við skipti á dánarbúi E á árinu 1987 hafi íbúðin á 1. hæð hússins fallið til barna hennar að jöfnu en sex systkini hafi síðan selt gagnaðila og G sína hluti, sbr. afsal, dags. 8. febrúar 1988. Í afsalinu segir: "... neðri hæð ... ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign, þvottahúsi í kjallara og leigulóðarréttindum."

Á árinu 1992 hafi gagnaðili orðið þess var að 2. hæð hússins væri auglýst á fasteignasölu og hafi verið tekið fram að risloftið fylgdi íbúðinni. Gagnaðili hafi andmælt því við fasteignasalann sem svaraði bréflega og kvað risloftið fylgja 2. hæðinni. Með kaupsamningi, dags. 8. desember 1992, hafi gagnaðili keypt helming 1. hæðar af G. Í kaupsamningnum segir: "... ásamt hlutdeild í geymslu í risi og kjallara, sameign og lóðarréttindum..." Þann 26. janúar 1993 hafi erfingjar F selt 2. hæðina og hafi risloftið verið tilgreint sem hluti séreignar. Hafi erfingjarnir andmælt þinglýsingunni og hafi gagnaðili svarað þeim andmælum. Erfingjarnir hafi krafist leiðréttingar á færslu kaupsamnings C og G í þinglýsingabók og hafi sú leiðrétting náð fram að ganga með ákvörðun sýslumanns 26. maí 1993. Kæra hafi verið reynd en fyrir mistök hafi hún farið ranga boðleið og það hafi ekki verið ljóst fyrr en frestur var liðinn til þess að koma málinu fyrir dómstóla. Gagnaðili hafi ekki fallið frá því að hann eigi tilkall til helmings af rislofti eða fái ella aukinn hluta í annarri sameign. Hafi gagnaðili látið eigendur 2. hæðar hvern af öðrum vita um þessa afstöðu sína en þeir hafi ekki viljað fallast á að risloftið verði tilgreint sem sameign 1. og 2. hæðar í væntanlegri eignaskiptayfirlýsingu. Haldnir hafi verið fundir um málið og sættir reyndar. Á tímabili hafi verið að nást samkomulag um að eigandi 2. hæðar fengi risloftið gegn auknum hlut 1. hæðar í kjallara. Þegar til kom hafi ekki reynst vera grundvöllur fyrir slíkri skiptingu.

Gagnaðili telur að eiganda 2. hæðar hafi verið óheimilt að loka af risloftið sem óumdeilanlega hafi verið sameign í upphafi þegar húsið var byggt eins og D lýsi í framlagðri yfirlýsingu. Húsið hafi í engu verið frábrugðið húsinu nr. 3 og þar sé risloftið og hafi verið í sameign hæðanna. Uppgangur á risloftið hafi verið af stigagangi sem var opinn og í sameign en eigandi geti ekki öðlast eignarhefð á sameign.

Gagnaðili telur að risloftið sé nú sameign sumra, sbr. 7. gr. sömu laga. Eigandi 2. hæðar geti ekki haldið því fram að risloftið hafi verið gert að séreign skv. 1. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 og eigi heldur falli það undir þá húshluta sem taldir séu í 2.-10. tölul. sömu greinar. Almennt falli risloft undir sameign, sbr. 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Haldi einhver öðru fram hljóti hann að hafa sönnunarbyrði fyrir því.

Eigandi 2. hæðar hafi enga þinglýsta heimild fyrir því að risloftið sé séreign og öll skynsamleg rök séu gegn því að svo hafi verið þegar húsinu hafi verið skipt milli F og D. Miðað hafi verið við jafna hlutdeild þeirra í húsinu og hefði risloftið átt að vera séreign F hefðu eignarhlutföllin orðið allt önnur. Álitsbeiðendur geti ekki, samkvæmt meginreglum eignarréttar, öðlast betri rétt en fyrri eigandi hafði. Þannig geta álitsbeiðendur ekki eignast risloft þótt fyrri eigandi setji það í afsal. Eigandi 1. hæðar hafi strax látið fasteignasala vita um málið um leið og hann sá eignina auglýsta ásamt rislofti og hafi því ekki sýnt af sér tómlæti gagnvart þeim er keypt hafi 2. hæðina.

Gagnaðili bendir á að skjalið sem hann hafi skrifað undir í ágúst 1998 hafi verið tillaga að sáttum sem háð hafi verið því skilyrði að hann fengi í stað síns hluta í rislofti sambærilegan hluta úr sameign en því hafi ekki verið við komið og þar af leiðandi hafi grundvöll fyrir samkomulaginu brostið. Gagnaðili mótmælir því harðlega að hann hafi með undirritun skjalsins afsalað sér eignarétti að hlut í húsinu. Það segi sig sjálft að eitthvað varð að koma í stað þess sem hann átti að lögum.

Álitsbeiðendur hafi lagt nokkuð upp úr skiptayfirlýsingu E og D, dags. 3. febrúar 1966, og talið hana hafa að geyma lýsingu á sameign. Yfirlýsingunni hafi ekki verið ætlað að skapa nokkurn rétt fyrir aðra en þá er undir hana rituðu. Nauðsynlegt hafi verið á þeim tíma að skilgreina hlut kjallaraíbúðar gagnvart 1. og 2. hæð þar sem nýbúið hafi verið að selja íbúðina en kaupsamningi ekki verið þinglýst og verði að skoða yfirlýsinguna í því ljósi. Í skiptayfirlýsingunni sé rakið hvað tilheyri kjallaraíbúð og hvað tilheyri hinum íbúðunum í kjallara. Ekki sé minnst á aðra sameign í húsinu og sé ekki þar með sagt að hún hafi engin verið. Þess hafi ekki verið þörf á þeirri stundu að geta hennar þar sem meginefnið hafi verið að skilgreina hvað fylgdi kjallaraíbúðinni. Eftir hafi verið stigagangar upp á milli hæða og stigapallar og risloftið sem áfram hafi verið í sameign 1. og 2. hæðar í óbreyttum eignarhlutföllum innbyrðis. Þá verði yfirlýsingu F frá 18. maí 1966 ekki jafnað við eignaskiptasamning en með henni hafi hún aðeins verið að leggja blessun sína á fyrrgreinda yfirlýsingu þar sem kjallarinn hafi verið í sameign hæðanna og samþykki hennar nauðsynlegt.

Kærunefnd óskaði frekari upplýsinga frá málsaðilum m. a. um hvað hafi staðið í vegi þinglýsingu samningsins.

Álitsbeiðendur benda á í frekari athugasemdum sínum að eignaskiptayfirlýsingin frá ágúst 1998 hafi um leið verið samningur um breytt eignarmörk milli eigenda hússins. Sá aðili sem vann að gerð hennar hafi átt eftir að senda hana til byggingarfulltrúa til staðfestingar áður en henni væri þinglýst. Haustið 1998 hafi hann farið aftur yfir útreikningana og beðið eigendurna um að lesa hana yfir áður en hún yrði send. Nokkrar athugasemdir hafi verið gerðar eins og komi fram á eignaskiptayfirlýsingu merkt okt.-nóv. 1998. Aðallega um merkingar á geymslum sem hafi verið í ósamræmi við teikningar. Eftir það hafi ekkert heyrst frá honum og hafi álitsbeiðendur haldið að eignaskiptayfirlýsingin hafi verið send byggingarfulltrúa sem hafi ekki verið raunin. Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi einungis fengið eintak af eignaskiptayfirlýsingunni í júlí 1998 sem hafi verið svarað með athugasemdum.

Álitsbeiðendur benda á að frá því um sumarið 1997 og fram til ágúst 1998 hafi þeir, seljendur íbúðarinnar og gagnaðili, reynt að finna lausn á ágreiningnum um eignarhaldið á risinu. Þessi ágreiningur hafi staðið lengi og hafi gagnaðili ávallt tekið hann upp við nýja eigendur 2. hæðar en málið aldrei verið leyst. Risloftið hafi hins vegar einungis verið notað af eigendum 2. hæðar frá því að húsið var byggt, að því undanskildu að fyrsti eigandi 2. hæðar, F, hafi leyft D, fyrsta eiganda 1. hæðar, að geyma þar byggingarefni tímabundið, samkvæmt upplýsingum frá fyrsta erfingja 2. hæðar.

Álitsbeiðendur benda á að þar sem gagnaðili hafi viljað fá meira geymslupláss hafi þeir verið tilbúnir að eftirláta sinn hlut í þvottahúsinu til að reyna ná sátt um málið. Í staðinn hafi þeir ætlað að nota geymslu í kjallara sem þvottahús. Engin raunhæfari tillaga hafi komið frá gagnaðila sem þeir hafi getað fallist á. Álitsbeiðendur hafi því talið að málið væri úr sögunni eftir að búið var að skrifa undir eignaskiptayfirlýsinguna í viðurvist votta og lögmanna aðila. Einungis hafi verið eftir að fá staðfestingu byggingarfulltrúa en sá aðili sem vann að gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi ekki látið það ganga eftir. Álitsbeiðendur hafi staðið við sinn hluta samkomulagsins og ekki notað þvottahúsið. Þá hafi kostnaður við framkvæmdir við húsið verið greiddar eftir þeim hlutföllum sem fram koma í eignaskiptayfirlýsingunni frá ágúst 1998.

Gagnaðili bendir hins vegar á að það sem stóð í vegi fyrir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar frá ágúst 1998 hafi verið það að samkomulag var ekki komið á. Gagnaðili hafi undirritað yfirlýsinguna en hafði þann fyrirvara á að hann yrði að fá aukinn hlut í kjallara á móti. Annað hvort yrði gagnaðili að fá miðstöðina að greiðslu frá álitsbeiðendum sem hafði verið að fá miklu stærri eign með því að fá risið. Líklegasta skýringin á því að eignaskiptayfirlýsingunni hafi ekki verið þinglýst hafi verið sú að eigendum og þeim sem gerði eignaskiptayfirlýsinguna hafi verið ljóst að samkomulag var ekki komið á, það þyrfti að laga skiptinguna.

Í greinargerð gagnaðila eru gerðar kröfur um að útigeymsla í kjallara, geymsla undir kjallarastiga, stigapallar á 1. og 2. hæð og stigagangur milli hæðanna sé sameign 1. og 2. hæðar að jöfnu og kjallarainngangur, þvottahús og kyndiklefi í kjallara sé sameign allra eignarhlutanna eftir eignahlutföllum. Þessar kröfur beinast einnig að eiganda kjallara og mun kærunefnd ekki fjalla um þær hér enda mundi það leiða til tafa á málinu. Því er eðlilegra að gagnaðili leggi fram nýtt mál fyrir kærunefnd ef ágreiningur er um þessi atriði á milli eigenda hússins.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Ágreiningslaust er að húseignin X nr. 1 var upphaflega tveir eignarhlutar, þ.e. 1. og 2. hæð, en kjallari hússins var þá í sameign.

Þann 3. febrúar 1966 fóru fram skipti á eignarhluta 1. hæðar milli eigenda hennar, þeirra D og E. Þar kemur fram að 1. hæð, sem verður eign E, fylgi geymsluherbergi í kjallara svo og geymsla undir útitröppum og geymsla undir kjallarastiga. Eignarhlutanum fylgi hlutdeild í sameiginlegum göngum í kjallara og hlutdeild í þvottahúsi og kyndiklefa og hlutfallsleg lóðarréttindi og telst hann vera 38,5% alls hússins. Þá er lýsing a eignarhluta í kjallara sem verður eign D á móti eiganda 2. hæðar. Kjallaraíbúð er lýst þannig að þar séu þrjú herbergi, eldhús og bað ásamt sérgeymslu í íbúðinni. Þá fylgir íbúðinni hlutdeild í sameiginlegum kjallarainngangi þvottahúsi og kyndiklefa. Eigandi 2. hæðar, F, undirritaði, þann 18. maí 1966, yfirlýsingu þess efnis að hún samþykkti umrædda skiptingu.

Eins og efni þessarar yfirlýsingar ber með sér var verið að skipta innbyrðis 1. hæð og hlutdeild hennar í kjallara. Kærunefnd felst því ekki á það sjónarmið álitsbeiðanda, að þar sem ekkert sé þar minnst á hlutdeild 1. hæðar í rislofti, feli það í sér að risloftið sé séreign 2. hæðar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Má enn frekar ráða þetta af skiptasamningi fyrir eignina frá ágúst 1998 þar sem fram kemur frekari sameign en tilgreind er í skiptunum frá 3. febrúar 1966 og leiðir því augljóslega í ljós að þar sé ekki um tæmandi talningu á sameign að ræða.

Í þinglýstum kaupsamningi á milli eigenda 1. hæðar, dags. 8. desember 1992, vegna þess eignarhluta kemur fram í lýsingu eignarinnar að henni fylgi hlutdeild í risi. Þessari eignarheimild var þinglýst með athugasemd um að lýsing á eigninni sé í ósamræmi við yfirlýsingu frá 3. febrúar 1966. Fyrsta eignarheimild, sem kveður á um það að risloftið fylgi 2. hæð hússins, er afsal, dags. 1. mars 1993, þar sem segir að hæðin sé seld ásamt rislofti.

Í málinu liggur fyrir skiptasamningur fyrir eignina, dags. ágúst 1998, þar sem segir m.a.: "Til lausnar á deilu um eignarhald á risi var samþykkt að risið tilheyrði 2. hæðinni. Á móti gefa eigendur íbúðarinnar eftir eignarhluta í þvotthúsi í kjallara." Undir þetta skjal rita allir eigendur hússins. Skjali þessu var ekki þinglýst og hlaut ekki formlega afgreiðslu byggingaryfirvalda. Af þessum samningi má ráða að af hálfu álitsbeiðanda hafi eignarréttur hans að risloftinu ekki verið ótvíræður þar sem hann hugðist afsala sér hlutdeild í þvottahúsi sem endurgjaldi. Slík ráðstöfun var hins vegar í andstöðu við ákvæði 4. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 20. gr. laganna. Því verður ekki á þessu samkomulaginu byggt til að kveða á um eignarrétt álitsbeiðanda á risinu. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið hefur ekki verið sýnt fram á að risloftið sé séreign 2. hæðar.

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á að risloftið sé séreign álitsbeiðenda.

Reykjavík, 27. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson