Mál nr. 135/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í máli nr. 135/2020

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 900.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og dráttarvöxtum frá 16. nóvember 2020 þar til greiðsla berst.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 19. nóvember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. desember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. desember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. desember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 21. desember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. desember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 29. desember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. janúar 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2021, var óskað eftir því að varnaraðili legði fram reikninga og fylgigögn vegna sundurliðunar á bótakröfu hans. Umbeðnir reikningar bárust kærunefndinni með tölvupóstum 12. apríl 2021 og voru þeir sendir varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. apríl 2021. Þá bárust athugasemdir frá varnaraðila með tölvupósti 30. apríl 2021 sem sendar voru sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 3. maí 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2019 til 31. janúar 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila á jarðhæð að D. Leigusamningurinn var framlengdur og lauk 15. október 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa lagt tryggingarfé að fjárhæð 900.000 kr. inn á bankareikning varnaraðila við upphaf leigutíma. Við lok leigutíma hafi varnaraðili tilkynnt að hann hygðist ekki endurgreiða tryggingarféð þar sem það færi upp í kostnað við þrif og málningu íbúðarinnar.

Sóknaraðili fari fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Hvorki hafi verið gerð úttekt við upphaf né lok leigutíma sem geti sýnt fram á eða réttlætt að tryggingarfénu sé haldið eftir.

Það að mála húsnæði sé hluti af eðlilegum viðhaldsskyldum leigusala og hvergi komi það fram í leigusamningi aðila að leigjandi taki þá viðhaldsskyldu á sig. Engir reikningar hafi verið lagðir fram sem sýni fram á kostnað við að mála íbúðina. Auk þess hefði krafan þurft að koma skilmerkilega fram innan fjögurra vikna frá skilum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi látið sóknaraðila vita með tölvupósti 17. október 2020 að frágangur og þrif hefðu verið ófullnægjandi. Enn fremur að umtalsverðra viðgerða hefði verið þörf eftir slæma umgengni og skemmdir. Þar með hafi varnaraðili gert sóknaraðila skriflega grein fyrir áskilnaði sínum um að gera kröfu í tryggingar vel innan þeirra tímamarka sem fram komi í 6. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og tilkynnt að hann yrði í sambandi þegar kostnaðurinn yrði kominn í ljós. Engar mótbárur hafi borist við þeim tölvupósti.

Það hafi tekið talsverðan tíma að gera íbúðina aftur íbúðarhæfa eftir skilin, gríðarlegan óþrifnað og skemmdir. Ástand vegna COVID-19 hafi einnig haft sitt að segja þar sem verslanir hafi verið lokaðar, verktakar í sóttkví og þess háttar. Verktakar hafi nú lokið störfum og síðustu reikningar borist. Sóknaraðili hafi fengið senda samantekt á kostnaði ásamt reikningum og fylgigögnum sem og áskorun um að greiða eða semja um það sem út af standi. Hlutur sóknaraðila sé 1.439.173 kr. sem sé rúmlega 500.000 kr. hærri en tryggingarféð nemi. Í tölvupósti varnaraðila 11. desember 2020 hafi verið leitað leiða til að leysa þetta á sem hagkvæmastan hátt, sem hafi þýtt lægri kostnað fyrir sóknaraðila, en á móti minni gæði fyrir varnaraðila. Undir venjulegum kringumstæðum hefði ekki þurft að mála næstu fjögur árin miðað við átta ára almenna endingu á innimálningu. Með tölvupóstinum hafi fylgt myndir sem hafi sýnt brot af sóðaskapnum og skemmdunum sem hafi blasað við þegar varnaraðili hafi tekið við íbúðinni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekki sé unnt að ætlast til þess að sóknaraðili geti tekið afstöðu til áskilnaðar, enda komi það hvergi fram í lögunum að svo eigi að vera. Hafi varnaraðili viljað gera kröfu í tryggingarfé vegna meints tjóns hefði hann þurft að gera kröfu eigi síðar en 12. nóvember 2020. Það að auki gildi almennar skaðabótareglur um bótakröfur af þessu tagi. Varnaraðili þurfi því að sýna fram á ákveðið tjón sem sóknaraðili beri ábyrgð á. Engin úttekt hafi farið fram við upphaf leigutíma og ekkert sýni fram á að sóknaraðili beri ábyrgð á umræddu tjóni. Myndir sem varnaraðili hafi lagt fram séu ódagsettar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að tryggingaféð hafi verið varðveitt á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka í samræmi við húsaleigulög. Útgjöld vegna viðgerða, þrifa og annars tjóns af völdum sóknaraðila hafi lent á varnaraðila, en hafi ekki verið tekið af áðurgreindum reikningi.

Bæði í 4. mgr. 40 gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga sé kveðið á um að leigusali skuli annaðhvort gera skriflega kröfu eða hafa uppi áskilnað þar um innan fjögurra vikna. Áskilnaður hafi verið gerður skriflega tveimur dögum eftir skil. Ljóst sé að ætti það að vera endanlega krafa og að áskilnaður um að krafa sé gerð væri ekki nægur hefði hugtakið „áskilnaður“ ekki verið hluti af orðalagi ákvæðanna.

Í 2. mgr 64. gr. sé enn fremur tilgreint að hafi ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Sé í því samhengi rétt að tiltaka að varnaraðili áskilji sér þennan rétt.

Það sé rangt að varnaraðili hafi á engum tímapunkti gert skriflega kröfu í tryggingarféð. Hið rétta sé að slík krafa hafi verið gerð svo fljótt sem verða mátti, sér í lagi í ljósi ástands vegna COVID-19, Þ.e. eftir að verktakar hafi lokið störfum og síðustu reikningar borist. Krafan hafi verið gerð skriflega með tölvupósti 11. desember 2020,

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 900.000 kr. við upphaf leigutíma. Ágreiningur snýr að því að varnaraðili hefur ekki endurgreitt tryggingarféð þar sem hann kveður sóknaraðila hafa valdið skemmdum á hinu leigða.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Óumdeilt er að leigutíma lauk 15. október 2020 og verður ekki annað ráðið en að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni þann dag. Með tölvupósti varnaraðila 17. október 2020 til sóknaraðila sagði hann að þrif íbúðarinnar hefðu verið ófullnægjandi og að hann hygðist láta þrífa íbúðina almennilega. Einnig tók hann fram að hann myndi láta mála íbúðina, þar á meðal hurðir. Einnig þurfi að fá nýjan veggháf og væntanlega skipta um borðplötu á eldhúsinnréttingu. Hvort tveggja væri illa farið eftir slæma umgengni. Þá tók varnaraðili fram að hann yrði í sambandi þegar hann vissi betur hversu mikið þetta myndi kosta sóknaraðila í heild. Telur kærunefnd að með þessum tölvupósti hafi varnaraðili haft uppi áskilnað um skaðabætur í skilningi 64. gr. húsaleigulaga en ekki er minnst með berum orðum á tryggingarféð í póstinum. Aftur á móti er viðurkennt af hálfu sóknaraðila að varnaraðili hafi við lok leigutíma neitað að endurgreiða honum tryggingarfé á þeim grundvelli að íbúðin hafi verið illa þrifin og skemmdir orðið á henni. Verður því að leggja til grundvallar að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé innan tímamarka.

Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 18. nóvember 2020, minnti hann varnaraðila á að endurgreiða tryggingarféð. Þá sagði sóknaraðili að það væri ekki á hans ábyrgð að mála eða innrétta íbúðina. Einnig að hann hefði fengið fagaðila til að þrífa íbúðina við lok leigutíma. Varnaraðili svaraði með tölvupósti næsta dag þar sem hann sagði að eins og áður hefði komið fram hefði íbúðin verið illa þrifin, margar skemmdir á veggjum og innréttingum. Vegna óþrifnaðar hefði þurft að mála. Kæra sóknaraðila vegna ágreinings aðila barst kærunefnd 19. nóvember 2020. Með tölvupósti varnaraðila 11. desember 2020 gerði hann sundurliðaða kröfu í tryggingarféð, meðal annars vegna þeirra skemmda sem tilgreindar voru í fyrri tölvupóstum og greint hefur verið frá hér að framan.

Þar sem sóknaraðili hefur viðurkennt að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé við lok leigutíma og því er ekki mótmælt af hálfu sóknaraðila að hann hafi ekki hafnað kröfu varnaraðila fyrr en með tölvupósti 18. nóvember, telur kærunefnd að leggja beri til grundvallar að sóknaraðili hafi samþykkt að af tryggingarfé yrðu dregnar skaðabætur vegna þeirra atriða sem tilgreind eru í tölvupósti varnaraðila 17. október 2020.

Bótakrafa tiltekinnar fjárhæðar birtist ekki fyrr en með greinargerð varnaraðila 11. desember 2020. Allt að einu voru engar athugasemdir gerðar við einstakar fjárhæðir í kröfu varnaraðila en sóknaraðili byggir málatilbúnað sinn einkum á því að ekki hafi verið lagðir fram reikningar vegna málunar, sem sé að auki hluti af eðlilegri viðhaldsskyldu leigusala, og að skortur hafi verið á að krafan hafi verið skilmerkilega sett fram innan fjögurra vikna frá skilum.

Reikningar bárust frá varnaraðila vegna kaupa á málningu, málningaráhöldum, lakki á hurðir og eldhúsborð. Auk þess bárust reikningar vegna tengla- og rofaramma, hilluefnis, húnaskráa, kíttis fyrir baðherbergi, sturtu, vasks og ljóss.

Kærunefnd telur að þar sem sóknaraðili hafnaði ekki skriflegri kröfu varnaraðila innan fjögurra vikna frá því að hún kom fram 17. október 2020 hafi verið fallist á að hann gæti gengið að tryggingarfénu vegna þrifa, málunar á íbúðinni, þar á meðal hurðum. Einnig vegna veggháfs og lagfæringa á borðplötu í eldhúsi. Samkvæmt reikningum varnaraðila, sem liggja til grundvallar bótakröfu hans, telur kærunefnd að sóknaraðila beri að greiða 82.842 kr. vegna efniskostnaðar í tengslum við þær viðgerðir sem og 422.650 kr. vegna vinnu við málun, uppsetningar háfs, lagfæringa á borðplötu og þrifa. Samtals telur kærunefnd því að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 505.492 kr. af tryggingarfénu en öðrum kröfum hans er hafnað þar sem þær voru ekki settar skriflega fram innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Varnaraðila ber því að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins eða 394.508 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og skal hann greiða sóknaraðila dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 2. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 15. október 2020 reiknast dráttarvextir frá 13. nóvember 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 394.508 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. nóvember 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson