Mál nr. 10/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. júní 2021

í máli nr. 10/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum leigu vegna febrúar 2021. Einnig krefst hann viðurkenningar á því að leiga vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020 skuli endurgreidd.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. febrúar 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. febrúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. febrúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. mars 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 5. mars 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. mars 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. mars 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. mars 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða leigu sem sóknaraðili hefur þegar greitt vegna febrúar 2021 sem og leigu vegna tímabilsins 1.-16. apríl 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi samið við varnaraðila, í gegnum umboðsmann hennar, um að greiða aukalega leigu fyrir janúar og febrúar en hann hafi skilað lyklum í janúar. Skilningur hans hafi verið sá að fyndi varnaraðili nýjan leigjanda yrði leiga fyrir febrúar endurgreidd. Hann hafi síðan komist að því í byrjun febrúar að íbúðin hefði verið leigð öðru fólki eða að minnsta kosti að annað fólk væri búsett þar þegar kæra í máli þessu sé rituð. Varnaraðili hafi ekki látið sóknaraðila vita af því. Tilgangurinn með því að greiða leigu fyrir febrúar hafi verið að koma í veg fyrir fjárhagslegt tjón en þar sem varnaraðili hafi þegar leigt íbúðina út hafi hún ekki orðið fyrir tjóni vegna uppsagnar sóknaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 17. janúar 2021. Lyklar hafi verið skildir þar eftir og íbúðin yfirgefin. Varnaraðili hafi upplýst með tölvupósti að leigusamningurinn væri í gildi til 31. mars 2022 en hún hafi viljað koma til móts við sóknaraðila og boðið tvo valkosti. Annars vegar að íbúðin yrði rýmd eigi síðar en 31. janúar 2021 eða eins fljótt og unnt væri svo að hægt yrði að leigja hana út á ný. Sóknaraðili myndi greiða leigu vegna janúar og febrúar og greiddar yrði 25.000 kr. í framlag vegna málningarvinnu en íbúðin hafi verið nýlega máluð við upphaf leigutíma. Ekki hafi þó verið gengið á eftir því að sóknaraðili greiddi kostnað vegna kaupa á málningu. Hins vegar hafi verið gengið eftir því að sóknaraðili greiddi leigu út mars 2021 ásamt því að annast sjálfur kaup á málningu og vinnu við að mála. Í þessu hafi falist að íbúðinni yrði skilað 31. mars 2021 og að sóknaraðili myndi greiða kostnað vegna rafmagns fram að því.

Sóknaraðili hafi tekið fyrri valkosti varnaraðila með tölvupósti 12. janúar 2021. Hann hafi greitt leigu 2. febrúar 2021. Engin samskipti hafi farið fram á milli aðila eða umboðsmanns varnaraðila um að leiga vegna febrúar yrði endurgreidd færi íbúðin í notkun eða leigu í byrjun febrúar eða síðar í þeim mánuði, enda hafi það ekki komið til álita af hálfu varnaraðila.

Sóknaraðili hafi farið þess á leit við varnaraðila í tölvupóstum 7. og 9. febrúar að leigan yrði endurgreidd þar sem hann hafi talið að íbúðin væri aftur komin í notkun. Varnaraðili hafi ekki orðið við beiðni sóknaraðila um endurgreiðslu þar sem fyrir lægi skriflegt skilyrðislaust samkomulag um að sóknaraðili greiddi leigu vegna febrúar en þar hafi engin ákvæði komið fram um mögulegar endurgreiðslur.

Vegna seinni kröfu sóknaraðila hafi varnaraðili ekki aðrar upplýsingar um afhendingu lykla en þær að afhending hafi verið í samræmi við upphafstíma samnings, eða frá 1. apríl 2020, og ekki hafi verið gert samkomulag um annað en að upphaf greiðslna yrði í samræmi við það ákvæði samningsins. Engar athugasemdir eða ábendingar hafi áður komið fram hjá sóknaraðila varðandi þetta atriði og hafi varnaraðili því ekki heyrt um óánægju vegna afhendingarinnar. Því sé ekki unnt að taka undir þessa kröfu.

Það hafi ekki verið sjálfsagt að losa sóknaraðila undan leigusamningi fyrir lok hans 31. mars 2022. Varnaraðili hafi sýnt mikinn velvilja og vinsemd með því að heimila sóknaraðila að losna fyrr gegn því að greiða leigu í einn mánuð til viðbótar, enda algengt að leigjendur greiði allt að þrjá mánuði eftir afhendingu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt fyrirliggjandi rafrænum samskiptum aðila liggi fyrir að lyklar hafi ekki verið afhentir fyrr en 16. apríl 2020. Samningurinn hafi verið þannig gerður að leiga hafi átt að vera greidd frá 1. apríl 2020 og að lyklar yrðu afhentir þá. Varnaraðili skuldi sóknaraðila þessa fjármuni. Þetta hafi komið í ljós með núverandi útreikningum sóknaraðila.

Sóknaraðili skuldi varnaraðila að vísu 25.000 kr. fyrir málningarvörur, eins og samið hafi verið um, svo að hún geti dregið þá fjárhæð frá og lagt fram reikninga vegna þeirra. Íbúðin hafi verið leigð öðrum og þar af leiðandi hafi varnaraðili fengið tvöfalda leigu fyrir febrúar. Sóknaraðili hafi samþykkt að greiða leigu vegna febrúar svo að það yrði hægt að undirbúa íbúðina fyrir nýja leigjendur, eins og fram hafi komið í tölvupósti varnaraðila. Af rafrænum samskiptum sé sannað að húsið hafi þarfnast viðamikilla viðgerða.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún muni ekki nákvæma dagsetningu á afhendingu lykla en það hafi allt verið samkvæmt samkomulagi sem hafi verið gert við sóknaraðila á þeim tíma. Að sögn sóknaraðila hafi hann verið með aðra íbúð á leigu til 30. apríl 2020 og greitt leigu í samræmi við það. Leigusamningurinn staðfesti þetta. Athugasemdir hafi ekki komið fram frá sóknaraðila fyrr en hann hafi viljað yfirgefa íbúðina nánast fyrirvaralaust vegna íbúðarkaupa sinna.

Mikið af samskiptum hafi farið fram á facebook á milli aðila og foreldra varnaraðila. Það hafi gengið mjög vel þar til sóknaraðili hafi viljað yfirgefa íbúðina. Eftir það hafi tónninn breyst í skilaboðunum og varnaraðili og foreldrar hennar upplifað það stöku sinnum sem áreiti og dónaskap en borið hafi verið upp á þau ósannindi sem þau hafi ekki getað sætt sig við. Það hafi því verið niðurstaða þeirra að loka spjallrásinni. Í framhaldi af því hafi tölvupóstur verið sendur af því netfangi sem fram hafi komið í leigusamningi en þar séu auk þess allar upplýsingar um varnaraðila og umboðsmann hennar og því hafi verið auðvelt að halda samskiptum áfram við varnaraðila.

Fyrstu samningsdrög hafi verið send sóknaraðila með tölvupósti 24. mars 2020 og í tölvupósti hans sama dag hafi eftirfarandi komið fram: „Please also count as positiv tha we are renting your apt. erlier than we need it (beginning istead of end of April) as we understand you need to have it empty.“ Upphaf leigutíma hafi alltaf verið ákveðið frá 1. apríl 2020.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum samningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi.

Tímabundnum leigusamningi aðila átti að ljúka 31. mars 2022 og óumdeilt er að sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 17. janúar 2021. Einnig liggur fyrir að aðilar komust að samkomulagi með tölvupósti sama dag um að sóknaraðili greiddi leigu fyrir febrúar 2021 og yrði þar með laus undan leigusamningnum.

Sóknaraðili segir að hann hafi fallist á að greiða leigu vegna febrúar í þeim tilgangi að koma í veg fyrir að varnaraðili yrði fyrir fjárhagslegu tjóni en þar sem íbúðin hafi verið leigð út að nýju í febrúar hafi ekkert tjón orðið. Varnaraðili telur aftur á móti að aðilar hafi komist að bindandi samkomulagi um að sóknaraðili losnaði undan leigusamningnum með því að greiða leigu vegna febrúar, burtséð frá því hvort íbúðin færi í útleigu á ný eða ekki. Kærunefnd telur samskipti aðila ekki bera annað með sér en að sóknaraðili hafi skilyrðislaust fallist á að greiða leigu vegna febrúar 2021 og með því hafi hann losnað fyrr undan leigusamningnum. Er sóknaraðili bundinn við samkomulag aðila og því er kröfu hans um endurgreiðslu leigu vegna febrúar 2021 hafnað.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðila beri að endurgreiða honum leigu vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020 þar sem hann hafi ekki fengið afhenta lykla að hinu leigða fyrr en 16. apríl. Fyrir liggja rafræn samskipti aðila 14.-15. apríl 2020 sem sýna að þeir voru að vinna að gerð leigusamningsins sem virðist hafa verið undirritaður 15. apríl.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til annars en að lyklar hafi fyrst verið afhendir 16. apríl 2020. Allt að einu telur nefndin að hafa beri hliðsjón af því að upphaf leigutíma var ákveðið 1. apríl 2020 samkvæmt leigusamningi og verður ekki annað ráðið en að sóknaraðili hafi athugasemdalaust greitt leigu fyrir allan aprílmánuð. Þar að auki liggur ekkert fyrir um að sóknaraðila hafi ekki staðið til boða að fá lyklana afhenta fyrr, en gögn málsins bera með sér að hann hafi verið aðili að leigusamningi um annað leiguhúsnæði með gildistíma til loka apríl 2020. Að framangreindu virtu fellst kærunefnd ekki á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 2. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson