Mál nr. 1/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 1/2010

Byggingarréttur: Svalir, samþykki, kostnaðarhlutdeild. Aðgangur á lóð: Kostnaðarhlutdeild. Einangrun þaks: Kostnaðarhlutdeild, samþykki eftir á. Bætur vegna runna og sandkassa.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. júlí 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. ágúst 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. ágúst 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. september 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 5. nóvember 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 5 á R. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðilar eru eigendur neðri hæðar. Ágreiningur er um framkvæmdir í tengslum við svalir, lóð og þak.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja svalir á efri hæð í samræmi við samþykktar teikningar án samþykkis gagnaðila.
2. Að álitsbeiðanda sé heimilt að bæta aðgengi á suðurlóð hússins og gagnaðila sé skylt að taka þátt í kostnaði við þá framkvæmd í réttu hlutfalli við eignarhluta.
3. Að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði við byggingu svala, að því leyti sem þær eru sameign.
4. Að gagnaðilum beri að taka þátt í efniskostnaði vegna viðhalds á þaki sem þegar hefur verið framkvæmt.
5. Að gagnaðilar séu bótaskyldir við álitsbeiðanda vegna runna sem þau hafi höggvið niður án samþykkis álitsbeiðanda.
6. Að gagnaðilum beri að fjarlægja sandkassa af sameiginlegri lóð.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi keypt efri hæðina árið 2006. Fyrir kaupin hafi álitsbeiðandi fengið upplýsingar um eignina hjá byggingarfulltrúanum á R, bæði eignaskiptasamning og teikningu. Á teikningunni séu suðursvalir og á hana höfðu fyrrverandi eigendur neðri hæðarinnar ritað nöfn sín undir svohljóðandi texta: „Samþykkjum sem eigendur neðri hæðar þessa tillögu af svölum efri hæðar X nr. 5, R.“ Undirskriftin sé dagsett 10. desember 2003 og hafi teikningin verið samþykkt í skipulags- og bygginganefnd R 4. janúar 2004 með svohljóðandi bókun: „Umsókn um byggingarleyfi fyrir svalir við efri hæð húseignarinnar gerðar að D arkitekt. Á teikningunni er áritað samþykki meðeiganda húseignarinnar. Erindið samþykkt.“ Þessar upplýsingar um húsið hafi orðið til þess að álitsbeiðandi keypti íbúðina. Álitsbeiðandi hafi nýlega óskað eftir að fá að byggja þessar svalir og sent erindi til skipulags- og umhverfisnefndar R og látið gagnaðila vita af því. Erindi álitsbeiðanda hafi verið tekið fyrir í nefndinni 24. júní sl. sem hafi bókað: „A eigandi efri hæðar að X nr. 5 óskar eftir að endurnýja byggingaleyfi fyrir byggingu svala á suðurhlið hússins í samræmi við áður samþykktar teikningar. Meðfylgjandi erindinu er bréf íbúa neðri hæðar sem er alfarið á móti framkvæmdinni. Nefndin setur sig ekki á móti framkvæmdinni en húseigendurnir verða að finna lausn á málinu.“ Álitsbeiðanda hafi mislíkað þetta svar þar sem hún hafi talið sig vera með undirritað samþykki fyrri eiganda um þessa framkvæmd og ætti ekki að gjalda þess að fyrri eigendur kjallarans og fasteignasalinn sem seldi eignina hafi ekki látið núverandi eigendur vita um þetta þegar þau keyptu íbúðina. Álitsbeiðandi telji sig hafa keypt íbúðina með þessum byggingarrétti og því geti gagnaðilar ekki neitað henni um þessa framkvæmd.

Álitsbeiðandi greinir frá aðstæðum á lóð en húsið standi fast upp við umferðagötu, 1,5 m breið gangstétt skilji að götu og húshlið. Lóðin sé í stöllum og af þeim sökum erfitt fyrir íbúa efri hæðar að komast á suðurlóðina til að geta notið sólar, en til þess þurfi þeir að fara niður brattan stiga og grasbakka á norðurhlið hússins, suður með austurhlið þess og upp tvo grasbakka að sunnanverðu. Gagnaðilar hafi beinan aðgang að suðurlóðinni út um svalahurð á suðurhlið hússins. Álitsbeiðandi hafi farið fram á það við gagnaðila að settar yrðu tröppur í grasbakkana á lóðinni þannig að hún gæti komist út á snúru og á suðurlóðina. Hún hafi fengið það svar að hún mætti lagfæra aðkomuna á sinn kostnað.

Fyrir tveimur árum hafi álitsbeiðandi komist að því að einangrun á þakinu væri ábótavant, en vantað hafi einangrun á stórum parti. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðilum þetta og sagt jafnframt að hún ætli ekki að rukka þau fyrir þeirra hlut í því, þau nytu bara góðs af þessu.

Loks greinir álitsbeiðandi frá því að í maí 2010 hafi verið búið að höggva runnana á austurlóðinni niður í rót, runnana sem ekki hafi mátt snyrta sumarið áður þar sem það hafi kostað of mikið og búið að setja niður stóran trésandkassa á miðja suðurlóðina sem álitsbeiðandi hafði ekki gefið leyfi fyrir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar þau hafi keypt neðri hæðina í apríl 2006 hafi ekkert verið rætt um umræddar svalir af hálfu seljenda og þær hafi hvergi verið nefndar í þeim þinglýstu gögnum, eignaskiptasamningi og afsali, sem lágu fyrir við söluna. Samkomulagi fyrri eigenda frá árinu 2003 hafi ekki verið þinglýst og áður útgefið byggingarleyfi löngu úr gildi fallið, sbr. 14. gr. byggingarreglugerðar. Íbúð gagnaðila sé niðurgrafin og lítill stofugluggi og eini gluggi á svefnherbergi þeirra lendi undir svölunum. Sú litla birta sem komi inn um þessa glugga nú myndi minnka verulega ef þær yrðu byggðar og því geti gagnaðilar ekki fallist á þá framkvæmd. Álitsbeiðandi hafi rætt þetta við gagnaðila áður en hún keypti efri hæðina og þau hafi þá gert grein fyrir afstöðu sinni. Gagnaðilar hafi hins vegar oft nefnt að þau séu tilbúin að skoða möguleika á minni svölum sem hafi ekki jafn mikla skerðingu á birtu í för með sér en það hafa álitsbeiðandi ekki viljað ræða.

Gagnaðilar kveða ágætt aðgengi vera að lóðinni norðan hússins og sé lítið mál að laga það enn frekar. Ekki hafi verið rætt við gagnaðila að nokkru ráði um að bæta aðgengi að lóð sunnan við húsið, engar hugmyndir um hönnun eða kostnað ræddar.

Gagnaðilar benda á að umræddar svalir nýtist þeim ekki á nokkurn hátt. Þvert á móti skerði þær lífsgæði þeirra vegna minni birtu og telja þau því ekki þeirra að taka þátt framkvæmdinni náist samkomulag um minni svalir. Á þær verði að líta sem séreign efri hæðar, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Gagnaðilar taka fram að þetta sé í fyrsta skipti sem þátttaka þeirra í lagfæringu á þaki sé nefnd. Gagnaðilar telja alla vega rétt að álitsbeiðandi ræði þetta við sig beint og leggi fram reikninga um kostnað. Gagnaðilar hafi séð um viðhald á tröppum norðan við húsið og málningu á þvottasnúru sem þau hafi sett upp og álitsbeiðandi noti einnig án þess að rukkað sé fyrir það. Þess megi og geta að gagnaðilar hafi að mestu séð um umhirðu á lóð síðustu árin.

Þá kveða gagnaðilar „niðurhögg“ runna á lóð eiga rætur sínar að rekja til tungumálamisskilnings að þar sem enska orðið „cut“ og íslensku orðin „skera“, „klippa“ og „snyrta“ eiga í hlut. Gagnaðilar hafi talið að álitsbeiðandi væri að tala um að skera niður runna en líklega hafi verið rætt um snyrtingu þeirra. Nágrannar gagnaðila sem hafa sólpall neðan við lóð gagnaðila hafi haft á orði að tímabært væri að snyrta runnana. Gagnaðilar hafi skorið runnana því niður en nú séu þessir víðirunnar að vaxa hratt upp aftur, þéttari og fallegri en áður. Gagnaðilar átti sig ekki alveg á því fjárhagstjóni sem þetta hafi valdið.

Gagnaðilar upplýsa að sandkassinn sé með heilum botni og auðvelt að fjarlægja hann beri þeim skylda til þess. Þau vilji hins vegar halda honum sé það heimilt.

Að lokum minna gagnaðilar á að eignarhluti þeirra í húsinu sé 59,16%.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kveður hún það rétt að litli glugginn við hliðina á hurðinni út í garð lendi undir fyrirhuguðum svölunum, en það sé líka eini glugginn sem þannig sé háttað með. Það séu fimm gluggar á stofunni og lendi einn af þeim undir svölunum. Sú fullyrðing að sú litla birta sem komi inn um þessa glugga myndi minnka verulega fáist ekki staðist. Því sé haldið fram að gagnaðilar hafi oft nefnt það að þau væru tilbúin að samþykkja minni svalir. Þetta kannist álitsbeiðandi ekki við, það hafi verið látið í það skína með handabendingu þegar eignin hafi verið skoðuð á sínum tíma og aldrei eftir það.

Fullyrðingar gagnaðila um aðgengi á suðurlóð séu álitsbeiðanda óskiljanlegar. Álitsbeiðandi hafi verið búin að kaupa timbur til að gera tröppur þannig að hún kæmist að snúrunum, en það efni hafi verið notað í tunnuskýli. Að halda því fram að ekki hafi verið rætt við eigendur neðri hæðar um lagfæringar á aðgengi sé fásinna, þeim viðræðum hafi lokið með því að álitsbeiðanda hafi verið tjáð að hún gæti gert þetta á sinn kostnað og því hafi hún keypt timbur í tröppur sem aldrei hafi verið gerðar.

Sú fullyrðing gagnaðila að umræddar svalir nýtist ekki kjallaranum fái ekki staðist, þær veiti mikið skjól, ekki síst á veturna þegar háir skaflar hlaðast upp sunnan undir húsum þannig að ekki sjáist út um glugga svo mánuðum skiptir. Það sé alveg ljóst að burðarkerfi, handrið og ytra byrði svala tilheyri sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi bendir á að lagfæringar á þaki hafi hafist með því að leitað hafi verið til eigenda neðri hæðar um samstarf við að setja snjóhrungildrur og þakrennur á þakið. Leitað hafi verið tilboða í efni og fékkst mjög hagstætt tilboð, en ekkert hafi orðið af þeirri framkvæmd þar sem gagnaðilum hafi fundist þetta dýrt og engin ástæða til að setja þakrennur, en þau talið mestu þörfina að setja hrungildrur á norðurhliðina til þess að minnka snjómokstur á kjallaratröppunum þeirra. Þegar samvinna aðila var sem mest þá hafi það verið nefnt við gagnaðila að þakið væri óeinangrað að stórum hluta og ætlaði álitsbeiðandi að lagfæra það á sinn kostnað því miðað við fyrri reynslu yrði þetta ekki gert nema að álitsbeiðandi kostaði það.

Álitsbeiðandi tekur undir það að runnarnir vaxi og sé það vel, en hún sé óhress með þetta framtak gagnaðila því það taki runnana 3–4 ár að ná upprunalegri hæð. Mótmælir álitsbeiðandi því að nágrannarnir hafi farið fram á að runnar væru snyrtir eins og haldið sé fram af hálfu gagnaðila.

Álitsbeiðandi kveður það skýrt af sinni hálfu að náist ekki sættir í þessum ágreiningsmálum þurfi sandkassinn að víkja.

Í athugasemdum gagnaðila ítreka þau fyrri sjónarmið sín og vísa til greinargerðar. Þau benda að auki á það að sambýlismaður álitsbeiðenda sé byggingarfulltrúi R og honum hefði átt að vera ljóst mikilvægi þess að byggingarréttur sé skýrt nefndur í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, kaupsamningi eða afsali.

III. Forsendur

Í 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, falli undir sameign fjöleignarhúss.

Í 2. mgr. 29. gr. laga nr. 26/1994 segir að rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í sameign megi ráðast í framkvæmdir ef a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því samþykkir, sbr. einnig 2. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um byggingu umdeildra svala fari að framangreindum ákvæðum og samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Ekki liggur fyrir að tekin hafi verið ákvörðun um að ráðast í framkvæmdirnar. Áritun fyrri eigenda um samþykki teikningar verður ekki talin fela í sér samþykki fyrir því að hrinda byggingunni í framkvæmd. Er það því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að byggja umdeildar svalir án samþykkis gagnaðila.

Með vísan til framangreinds er kröfu álitsbeiðanda er varðar kostnaðarþátttöku gagnaðila í svalabyggingu vísað frá kærunefnd.

Álitsbeiðandi óskar þess að kærunefnd staðfesti að heimilt sé að bæta aðgengi á suðurlóð hússins og gagnaðila sé skylt að greiða kostnað við þá framkvæmd í réttu hlutfalli við eignarhluta sem og efniskostnað vegna viðhalds á þaki sem þegar hefur verið framkvæmt. Gagnaðilar lýsa því að ekki hafi verið rætt við þau að ráði um framkvæmdir á lóð og liggur ekkert fyrir um að þau hafi hafnað þeim. Þá segja þau álitsbeiðanda ekki áður hafa nefnt við þau kostnað við þakviðgerðir og þau hafi enga reikninga séð. Ekki liggur því fyrir hvort aðila greinir á um þessi atriði og er þeim vísað frá kærunefnd, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi krefst einnig staðfestingar á bótaskyldu gagnaðila vegna runna sem þau hafi höggvið niður án samþykkis. Skaðabótum er ætlað að bæta fjárhagslegt tjón. Í málinu liggur ekkert fyrir um fjárhagslegt tjón álitsbeiðanda vegna þessa. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar séu ekki bótaskyldir vegna klippingu á runnum.

Loks krefst álitsbeiðandi þess að staðfest verði að gagnaðilum beri að fjarlægja sandkassa af sameiginlegri lóð. Í 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign. Í 2. mgr. kemur fram að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því meðmæltir. Samkvæmt 3. mgr. nægir alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta til smávægilegra breytinga og endurnýjana. Í 31. gr. segir að beita skuli reglum 30. gr. eftir því sem við eigi um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.

Í málinu liggja fyrir myndir af umdeildum sandkassa. Þar má sjá að hann er inni í horni, upp við sólpall neðri hæðar og undir háum kanti milli lóðar og götu. Þetta er mjög nærri útgangi íbúðar neðri hæðar út í garðinn. Eins og hér stendur á, að teknu tilliti til staðsetningar sandkassans og þess að gera má ráð fyrir að börn í íbúð á neðri hæð leiki sér á þessum stað hvort sem þar er sandkassi eða ekki, er það álit kærunefndar að um sé að ræða óverulega breytingu á hagnýtingu sameignar. Allt að einu þarf þó slíkt samþykki 2/3 hluta meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 4. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilum ber því skylda til að fjarlægja sandkassann að kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki sé heimilt að byggja svalir á efri hæð án samþykkis gagnaðila.

Það er einnig álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á skaðabótum vegna klippingar runna.

Þá er það álit kærunefndar að gagnaðilum beri skylda til að fjarlægja sandkassa af sameiginlegri lóð.

Reykjavík, 5. nóvember 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson