Mál nr. 110/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 110/2023
Sólpallur á sameiginlegri lóð. Samþykki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 29. september 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. nóvember 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. nóvember 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. júlí 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 2 en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að sólpallur fyrir utan eignarhluta álitsbeiðanda sé þar ekki í óleyfi.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að bæta það tjón sem varð á sólpalli við eignarhluta álitsbeiðanda eftir framkvæmdir á ytra byrði hússins.
Skoðun fagaðila vegna utanaðkomandi leka árið 2021 leiddi í ljós að sprunga væri í steypu á samskeytum húsa nr. 4 og 6 sem var full af vatni. Sprungan leiddi til leka niður í bílakjallara hússins sem var undir sólpalli við eignarhluta álitsbeiðanda. Sólpallurinn var því rifinn til þess að unnt væri að komast að sprungunni og gera við steypu, bæði utan á húsinu og á samskeytum hússins og bílakjallarans. Einnig voru sólpallar við tvo aðra eignarhluta í húshluta nr. 4 rifnir. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 16. mars 1990, er svæðið þar sem sólpallarnir voru reistir merkt sem þakgarður.
Álitsbeiðandi vísar meðal annars til þess að ekki kemur fram í eignaskiptayfirlýsingunni hvort umrætt svæði sé í sameign eða séreign, en á þetta svæði komist enginn nema frá þessum þremur eignarhlutum. Sé svæðið í sameign beri að hafa hliðsjón af því að sólpallurinn hafi verið á þessu svæði í um 20 ár en engin gögn séu til um hvernig hafi upphaflega verið staðið að samþykkt fyrir pallinn og líklega útilokað að afla þeirra nú. Þá hafi gagnaðili ekki sýnt fram á að skort hafi heimild fyrir byggingu sólpallsins fyrir tveimur áratugum. Hafi hann ekki verið samþykktur á sínum tíma sé ljóst að þeir sem nú krefjist þess að hann verði fjarlægður hafi glatað þeim rétti fyrir tómlæti. Þá hafi engar athugasemdir komið fram vegna sólpallsins fyrr en kröfur álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði kostnað við að endurreisa hann hafi komið fram. Sólpallurinn sé í séreign þótt hann hafi verið reistur á sameign og því um að ræða tjón á séreign vegna viðgerða á sameign. Álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn árið 2014 í góðri trú um að sólpallurinn væri með leyfi gagnaðila. Þegar eignarhluturinn hafi verið til sölu árið 2014 hafi gagnaðili haft tækifæri til að koma athugasemdum á framfæri vegna sólpallsins með yfirlýsingu, en það hafi ekki verið gert. Þá hafi núverandi eigendur flestir flutt inn eftir að sólpallurinn hafi verið reistur og hefði þeim ekki átt að geta dulist hvernig afmörkun eignarhluta álitsbeiðanda hafi í raun verið háttað. Síðari afsalshafar geti ekki með afsali sínu öðlast ríkari rétt en hefði verið á hendi viðsemjenda þeirra, afsalsgjafa, í samræmi við þá grundvallarreglu að sá sem afsali fasteign geti ekki afsalað víðtækari rétti en hann eigi, sbr. Hrd. 194/2015. Þá byggir álitsbeiðandi bótakröfu sína á 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús.
Gagnaðili fer fram á frávísun málsins vegna ýmissa formgalla, þ.e. málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins þar sem atkvæðagreiðsla um kröfu hafi ekki farið fram heldur aðeins átt sér stað óformlegar umræður um málið. Einnig séu kröfur álitsbeiðanda og rökstuðningur misvísandi og mótsagnakenndar. Loks sé tilgreiningu á gagnaðila ábótavant og þá vanti upplýsingar um heimilisfang álitsbeiðanda, Húsfélagið B sé ekki að finna í fyrirtækjaskrá og skortur sé á ítarlegri upplýsingum um fjöleignarhúsið, svo sem aldur, fjölda eignarhluta og stjórnarfyrirkomulag.
Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna byggi gagnaðili á því sólpallurinn hafi verið byggður í leyfisleysi, þ.e. bæði án samþykkis annarra eigenda og byggingarleyfis, en álitsbeiðandi hafi engin gögn lagt fram hér um. Ekkert í eignaskiptayfirlýsingu, byggingarsögu eða skráningu í fasteignaskrá bendi til þess að téður þakgarður tilheyri séreign álitsbeiðanda og tilheyri hann því sameign samkvæmt meginreglu 6. gr. laga um fjöleignarhús. Hvergi í fundargerðum gagnaðila hafi fundist upplýsingar um að leyfi hafi verið veitt. Þá sé dómaframkvæmd skýr um að reglur kröfuréttar um tómlæti og réttaráhrif verði ekki beitt við þessa aðstöðu. Sönnunarbyrði fyrir því að samþykki hafi verið veitt fyrir byggingu sólpallsins hvíli á álitsbeiðanda samkvæmt skýrri dómaframkvæmd.
III. Forsendur
Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal kærunefnd láta í té rökstudd rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni að mati nefndarinnar og liggur fyrir skýr ágreiningur aðila á milli sem brýnt er að úrlausn verði fengin um. Mun kærunefnd því svara erindinu. Í ljósi athugasemda gagnaðila skal jafnframt á það bent að Húsfélagið B er þegar til í krafi ákvæða laga um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 56. gr.
Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir og gildir hið sama um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 36. gr. laganna er síðan enn frekar hnykkt á þessum sjónarmiðum, þar sem lagt er sérstakt bann við því að eigandi framkvæmi breytingar á sameign á eigin spýtur, sbr. þó 33. gr. b., eða helgi sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Í ljósi þessara afdráttarlausu ákvæða verður að gera ríkar kröfur til þess að eigandi sýni fram á að samþykki hafi legið fyrir byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð hússins. Engin gögn liggja fyrir í málinu sem styðja það að samþykki hafi verið aflað fyrir sólpallinum. Sjónarmið um að sameigendur hafi glatað rétti sínum til þess að andmæla pallinum sökum þess að hann hafi fengið að standa athugasemdalaust í um 20 ár eiga illa við um málefni af þessu tagi, sérstaklega í ljósi 1. mgr. 36. gr. laganna. Verður í öllu falli ekki talið að atvik hér séu svo sérstök að réttlæti að sameigendur glati eignarrétti sínum á grundvelli sjónarmiða um tómlæti og/eða athafnaleysi. Verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda í lið I.
Bótakrafa álitsbeiðanda í kröfulið II byggir á 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi þurft að rífa séreign hennar til að gera lagfæringar á sameign hússins en samkvæmt fordæmum kærunefndar hafi lögjöfnun verið beitt þannig að ákvæðið geti tekið til séreignar þótt ekki sé um lagnir að ræða. Ákvæði fjöleignarhúsalaga gera ráð fyrir að eigandi geti átt rétt á bótum í tilvikum þar sem tjón verður á séreign hans vegna framkvæmda á sameign. Í ljósi niðurstöðu um lið I er ekki hægt að líta svo á að sólpallurinn hafi verið séreign í skilningi fjöleignarhúsalaga. Tjón á timbri og öðru sem tilheyrði pallinum gæti komið til skoðunar út frá réttarreglum um skaðabætur utan samninga en álitaefni af því tagi fellur utan valdsviðs nefndarinnar, sbr. 80. gr. laga um fjöleignarhús. Verður kröfunni því hafnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 3. júlí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson