Mál nr. 81/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. mars 2024

í máli nr. 81/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greiddar 205.331 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna kaupa á nýjum gardínum í stofu og eldhús, viðgerða á gardínu í borðstofu, viðgerða á hurðarslá og pósthólfi sem og málunar á lofti og einum vegg.

Með kæru, dags. 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Með tölvupósti 23. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum og upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 27. sama mánaðar. Voru svör sóknaraðila send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. desember 2023. Með tölvupósti 5. desember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 8. sama mánaðar. Með tölvupósti 8. desember 2023 voru upplýsingar sóknaraðila sendar varnaraðila. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna nýrra gardína í eldhús og stofu sem hafi verið horfnar við lok leigutíma, viðgerða á gardínu í borðstofu, skemmda á hurðarpumpu, læsingar á pósthólf þar sem lykli að því hafi ekki verið skilað við lok leigutíma, sem og málunar á lofti og einum vegg.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að hún hafi gert kröfu að fjárhæð 205.331 kr. í tryggingu varnaraðila. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni með andsvari sem sóknaraðili hafi brugðist við skriflega. Í andsvarinu hafi komið fram athugasemdir og fullyrðingar sem sóknaraðili hafi ekki kannast við nema að litlu leyti. Að auki hafi þar komið fram meiðandi og rangar fullyrðingar, sem eigi ekki við rök að styðjast og komið á óvart þar sem samskipti við varnaraðila hafi verið með ágætum. Krafa sóknaraðila varði viðgerð á gardínu í borðstofu, nýjar gardínur í stofu og eldhús, hurðarpumpu á inngangshurð, læsingu á pósthólf, sem og málun á lofti og sjónvarpsvegg. Einnig vinnu við lagfæringarnar þar sem gert sé ráð fyrir 8.000 kr. tímakaupi.

Gardína í borðstofu hafi verið rifin af rúllunni, drifið verið týnt og stýringin brotin. Gardínur í stofu og eldhúsi hafi ekki fundist en festingar þeirra verið á sínum stað. Slá hafi vantað á hurðarpumpu, lyklar að pósthólfi séu týndir og því hafi þurft að endurnýja skrána. Loftið hafi verið málað í nýjum lit en skilin eftir 10-15 fermetra skák yfir borðstofu. Gert hafi verið við stóran blett á sjónvarpsvegg með málningu með öðru gljástigi en sú sem hafi verið fyrir og því þurfi að mála allan vegginn aftur.

Vopnuð lögregla og fíknefnalögregla hafi verið kölluð til í íbúðina nokkrum sinnum á leigutíma. Ávallt hafi verið lofað bót og betrun. Varnaraðili hafi að endingu tilkynnt með mánaðarfyrirvara að hún vildi ljúka leigunni og aðilar komist að samkomulagi um að leigulok yrðu 31. maí 2023.

III. Niðurstaða           

Við upphaf leigutíma lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 600.000 kr. sem hún keypti hjá E ehf. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna viðgerða á gardínu í borðstofu, nýrra gardína í stofu og eldhúsi þar sem þær hafi verið horfnar við lok leigutíma, viðgerð á hurðarpumpu og nýrrar skráar á pósthólf sem og málunar á lofti og einum vegg. Einnig er gerð krafa vegna vinnu við lagfæringar þar sem gert er ráð fyrir 8.000 kr. tímakaupi.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.Leigutíma lauk 31. maí 2023. Sóknaraðili gerði kröfu í trygginguna með tölvupósti 16. júní 2023 og var hún upplýst um höfnun varnaraðila á kröfunni með tölvupósti 4. júlí 2023. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 25. júlí 2023 og þar með innan innan fjögurra vikna frá þeim degi sem kröfunni var hafnað, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Aðilar gerðu engar sameiginlegar úttektir.Í ódagsettu bréfi varnaraðila, þar sem kröfum sóknaraðila var andmælt, er því lýst að gardínur hafi meira og minna verið ónýtar við upphaf leigutíma. Þó hafi verið í lagi með gardínu í borðstofu en gardína í eldhúsi hafi ekki verið metin viðgerðarhæf og tvær aðrar gardínur fyrirvaralaust hrunið niður. Varnaraðili hafi á eigin kostnað endurnýjað gardínur í þremur herbergjum og skilið eftir við lok leigutíma. Hurðarpumpan hafi verið í ólagi við upphaf leigutíma og hafi þverslá því verið fjarlægð á leigutíma þar sem hún hafi verið hættuleg barni. Varnaraðili viðurkennir að lykill að póstkassa hafi ekki fundist og því fallist hún á að greiða kostnað vegna nýrrar skráar en ekki vegna vinnuliðar. Þá hafi hún málað íbúðina við upphaf leigutíma á eigin kostnað með samþykki sóknaraðila. Aðilar gerðu ekki sameiginlegar úttektir á hinu leigða, en engu að síður liggur fyrir að þrátt fyrir að aðila greini á um hvor þeirra hafi ætlað að gera lagfæringar á hurðarpumpunni við upphaf leigutíma þá var þverslá hennar horfin við lok leigutíma og varnaraðili hefur gengist við því að hafa fjarlægt hana. Þá er óumdeilt að lyklum að póstkassa var ekki skilað við lok leigutíma. Verður því fallist á að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar 18.166 kr. vegna þessa úr tryggingunni, sbr. krafa hennar um fjárhæð sem nemur efniskaupum og hefur ekki verið mótmælt, en ekki er þó fallist á að tilefni sé til að greiddur verði kostnaður vegna vinnu við lagfæringar af þessum toga. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi gert athugasemdir við ástand þeirra gardína sem voru í íbúðinni hefur hún ekki mótmælt því að gardínur í stofu og eldhúsi hafi verið horfnar við lok leigutíma. Telur nefndin að ekki hafi komið fram fullnægjandi skýringar á því í gögnum málsins hvers vegna svo hafi verið. Að þessu virtu telur nefndin að fallast beri á að varnaraðili bæti kostnað vegna kaupa á nýjum gardínum í þessi rými en með hliðsjón af atvikum máls, þ.e. óvissu um tegund og ástand gardínanna við upphaf leigutíma þar sem engin úttekt fór fram, að hæfilegt sé að varnaraðili greiði helming kostnaðar sóknaraðila við kaup á nýjum gardínum eða 35.243 kr. samkvæmt þeim reikningi sem hún hefur lagt fram en nefndin telur ekki tilefni til að fallast á kostnað vegna vinnu við uppsetningar þeirra. Vegna kostnaðar við viðgerð á gardínu í borðstofu telur nefndin að þar sem engar úttektir voru gerðar og varnaraðili kveður almennt ástand gardínanna hafa verið bágborið við upphaf leigutíma að ekki sé tilefni til að fallast á greiðslu kostnaðar vegna þessa. Óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi um að varnaraðili málaði íbúðina við upphaf leigutíma á hennar kostnað. Þrátt fyrir að sóknaraðili telji að þeirri málningarvinnu hafi verið ábótavant telur nefndin að ekkert hafi komið fram í málinu sem geti stutt það að um hafi verið að ræða skemmdir á veggjum eða lofti vegna þeirrar vinnu sem varnaraðila beri að bæta. Verður því ekki fallist á kröfu sóknaraðila að þessu leyti. Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 53.409 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 12. mars 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                Eyþór Rafn Þórhallsson