Mál nr. 51/2012.
Miðvikudaginn 5. júní 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 51/2012:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, bæði til heimilis að C, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 18. apríl 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 23. janúar 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 23. janúar 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C 10.545.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 11.599.500 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 13.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 14.300.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 22.890.993 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 8.590.993 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu hlutabréf – mjólkurkvóti (90%) að verðmæti 19.478.962 kr. ásamt bifreið sem metin var á 1.400.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 20.878.962 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. apríl 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 24. maí 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. maí 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kærendum tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur benda á að eigið fé B ehf. sé neikvætt um tæpar 55.000.000 kr samkvæmt skattframtali og ársreikningi 2011 og því ljóst að hlutafé í félaginu sé ekki mikils virði miðað við bókfærða stöðu. Samkvæmt upplýsingum frá ríkisskattstjóra beri ekki að eignfæra úthlutaðan kvóta heldur skuli í ársreikningi eignfæra keyptan kvóta. Á það er bent að í bókum félagsins sé eignfærður kvóti/framleiðsluréttur sem keyptur hafi verið árið 2005. Því sé ljóst að farið sé eftir viðurkenndum bókhalds- og skattareglum í ársreikningi og framtali B ehf. Þá taka kærendur fram að úthlutaður framleiðsluréttur á mjólk sé ekki aðfararhæf eign. Enn fremur sé það ekki hlutverk Íbúðalánasjóðs að verðmeta fyrirtæki og/eða hlutabréf einstakra aðila.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í svarbréfi Íbúðalánasjóðs kemur fram að umsókn kærenda sé synjað þar sem veðrými sé á öðrum aðfararhæfum eignum. Íbúðalánasjóður vísar til þess að eignir séu umfram veðkröfu, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Eins og fram komi í bréfi sjóðsins um nánari útskýringar á synjun endurupptöku máls kærenda sé mjólkurkvóti veruleg eign í B ehf. en kærendur eigi 90% hluta í félaginu. Aðfararhæf eign í félaginu hafi verið reiknuð 19.479.962 kr. Íbúðalánasjóður tekur fram að hlutabréf séu aðfararhæf eign og framangreint sé mat sjóðsins á þeirri eign. Nánari sundurliðun á útreikningnum er að finna í gögnum málsins og er eftirfarandi:
271.965 l x 290 kr. = 78.869.850 kr. (virði mjólkurkvóta)
Eigið fé = -55.741.832 kr. (samkvæmt ársreikningi félags)
Samtals = 21.644.402 kr. (endurreiknað eigið fé)
90% eignarhlutur = 19.479.962 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignar Ceiga kærendur bifreið og hlutabréf í B ehf. eins og rakið hefur verið.
Í máli þessu er fyrst og fremst uppi ágreiningur um verðmæti hlutabréfa kærenda í B ehf. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur komið fram að við mat á verðmæti 90% eignarhluta kærenda í félaginu hafi verið miðað við endurreiknað eigið fé, þ.e. eigið fé félagsins að viðbættu virði mjólkurkvóta. Eigið fé samkvæmt ársreikningi félagsins hafi verið -55.741.832 kr. Mjólkurkvótaeign félagsins hafi verið 271.965 lítrar, lítrinn metinn á 290 kr. og því miðað við að virði mjólkurkvótans væri 78.869.850 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs var endurreiknað eigið fé félagsins því 21.644.402 kr. og virði 90% eignarhluta kærenda 19.479.962 kr. sem kom til frádráttar niðurfærslu. Kærendur byggja á því að hlutabréf í B ehf. séu ekki mikils virði miðað við bókfærða stöðu enda sé eigið fé neikvætt um tæpar 55 milljónir króna samkvæmt skattframtali og ársreikningi 2011. Þá sé úthlutaður framleiðsluréttur á mjólk ekki aðfararhæf eign né sé það hlutverk Íbúðalánasjóðs að verðmeta félög líkt og gert sé í máli þessu.
Úrskurðarnefndin hefur litið svo á að á Íbúðalánasjóði hvíli skylda til að meta verðmæti eigna þegar um þær er deilt eða þegar umsækjandi byggir á því að skráð opinbert mat þeirra sé ekki rétt. Þótt almennt megi styðjast við þær upplýsingar sem fram koma í skattframtölum umsækjenda, ber Íbúðalánasjóði að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að meta hvert og eitt mál sérstaklega. Af gögnum málsins verður ráðið að við upphaflega afgreiðslu málsins, dags. 28. nóvember 2011, var virði hlutabréfa kærenda miðað við upplýsingar úr skattframtali 2011 þar sem þau voru metin á 2.732.579 kr. Þann 15. desember 2011 var málið endurupptekið vegna athugasemda við virði hlutabréfa. Var þá lagður fram ársreikningur félagsins, upplýsinga um mjólkurkvótaeign aflað af hálfu Íbúðalánasjóðs ásamt upplýsinga um verð á mjólkurkvóta. Framangreind gögn hafa verið lögð fram við meðferð kærumálsins að undanskildum ársreikningi. Íbúðalánasjóður hefur gefið þær skýringar að ársreikningurinn hafi ekki fundist við meðferð kærumálsins en hafi þó legið fyrir við afgreiðslu málsins hjá sjóðnum. Úrskurðarnefndin tekur fram að á grundvelli kærusambands milli Íbúðalánasjóðs og úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ber sjóðnum skylda til að veita nefndinni öll gögn og nauðsynlegar upplýsingar þegar ákvörðun sjóðsins er kærð til úrskurðarnefndarinnar. Þeim tilmælum er beint til Íbúðalánasjóðs að gæta að því að framangreindri skyldu sé fullnægt með réttum hætti. Þá er það tekið fram að upplýsingar um mjólkurkvótaeign félagsins og verð mjólkurkvóta er að finna í tölvupóstsamskiptum og virðast að einhverju leyti óljós. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að í ljósi þess að umræddar upplýsingar varða töluverða fjárhagslega hagsmuni kærenda hafi Íbúðalánasjóði verið rétt að afla skýrari og ótvíræðari gagna um framangreind atriði.
Kærendur hafa haldið því fram að úthlutaður framleiðsluréttur á mjólk sé ekki aðfararhæf eign. Eins og áður segir snýst mál þetta um mat á verðmæti hlutabréfaeignar og við matið kemur upp álitaefni um hvort líta beri til úthlutaðs framleiðsluréttar á mjólk. Mál þetta snýst því ekki um hvort mjólkurkvóti teljist til aðfararhæfra eigna heldur að hvaða leyti slíkur kvóti eykur verðmæti hlutafélags sem hefur fengið hann úthlutaðan. Í þessu sambandi bendir úrskurðarnefndin á að hlutabréf geta tvímælalaust talist til aðfararhæfra eigna og sé veðrými á þeim ber Íbúðalánasjóði að lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011.
Kærendur byggja enn fremur á því að hlutabréf í B ehf. séu ekki mikils virði. Líkt og að framan er rakið lagði Íbúðalánasjóður mat á verðmæti hlutabréfa í B ehf. með nánar tilgreindum hætti. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að ekki sé einsýnt að sú aðferð sjóðsins að miða við endurreiknað eigið fé, þ.e. eigið fé félagsins að viðbættu virði mjólkurkvóta, gefi rétta niðurstöðu um verðmæti hlutabréfanna. Telja verður að í ljósi töluverðra fjárhagslegra hagsmuna sem og gífurlegs munar á verðmæti félagsins annars vegar samkvæmt upplýsingum í skattframtali og hins vegar samkvæmt mati Íbúðalánasjóðs fáist vart rétt niðurstaða nema með aðkomu sérfræðinga sem hafa víðtæka þekkingu og reynslu af verðmati slíkra hlutafélaga. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið sýnt fram á að mat Íbúðalánasjóðs á verðmæti hlutabréfaeignar kærenda í málinu endurspegli raunverulegt verðmæti þeirra.
Í fyrrgreindum reglum kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Fyrrgreint verðmat eigna hefur því bein áhrif á það hvort og hversu mikil lækkun skulda verður í hverju og einu tilviki. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir Íbúðalánasjóð taka mál kærenda aftur til efnislegrar meðferðar og hafa framangreind sjónarmið að leiðarljósi.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er felld úr gildi og málinu vísað heim til nýrrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal