Mál nr. 49/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 49/2021
Tímabundinn leigusamningur: Atvinnuhúsnæði. Hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 4. maí 2021, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. maí 2021, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. september 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 20. maí 2016 tók álitsbeiðandi á leigu skrifstofu- og verslunareiningu í eigu gagnaðila að C. Um er að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2016 til 31. júlí 2023. Ágreiningur er um útreikning gagnaðila á hlutdeild álitsbeiðanda í sameiginlegum kostnaði.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna móttöku í skrifstofuturni, að undanskildum kostnaði vegna afhendingar á aðgangskortum fyrir starfsmenn álitsbeiðanda, í samræmi við heildarfjölda fermetra sem álitsbeiðandi hefur á leigu heldur einungis í samræmi við fermetrafjölda sem álitsbeiðandi leigi í skrifstofurými.
Í álitsbeiðni kemur fram að leigusamningnum hafi verið skilmálabreytt 6. nóvember 2020. Í viðauka við hann sé að finna teikningu á því heildarrými sem álitsbeiðandi hafi til leigu sem sé annars vegar skrifstofurými í skrifstofuturni og hins vegar verslunar- og lagerrými í kálfi sem sé samtengdur skrifstofuturni. Skrifstofurýmið sé hluti af svokölluðum E sem sé fyrst og fremst húsnæði sem leigt sé út sem skrifstofurými til fyrirtækja ásamt því að nokkrar verslanir séu á jarðhæð fasteignar. Eins og fram komi í viðaukanum hafi báðir aðilar breytt um nafn en um sömu lögaðila sé að ræða og í upphaflegum leigusamningi. Fyrir undirritun viðauka 6. nóvember 2020 hafi álitsbeiðandi einungis leigt verslunar- og lagerrými en eftir undirritunina hafi hann einnig tekið á leigu rými undir skrifstofur sem sé í turninum C. Í skrifstofurýminu séu höfuðstöðvar álitsbeiðanda þar sem meðal annars framkvæmdastjóri og fjármálastjóri séu staðsettir ásamt öðru skrifstofufólki.
Í skrifstofunni séu leigjendur með sameiginlegan inngang, símsvörun, lyftur, móttöku og annað sem snúi fyrst og fremst að skrifstofuturni. Í verslunar- og lagerrými sem álitsbeiðandi hafi einn til leigu í svokölluðum kálfi sé sérstakur inngangur og móttaka sem sé einungis ætluð því rými og hafi álitsbeiðandi einn aðgang að þeim inngangi ásamt viðskiptavinum hans.
Ákveðnir kostnaðarliðir sem gagnaðili krefur álitsbeiðanda um séu ekki í samræmi við húsaleigulög. Álitsbeiðandi hafi oft gert athugasemdir við skiptingu á kostnaði án þess að gagnaðili hafi tekið tillit til athugasemda hans. Gagnaðila sé óheimilt hvað varði ákveðna kostnaðarliði í skrifstofuturni að reikna sameiginlegan kostnað þar í samræmi við heildarfjölda fermetra sem álitsbeiðandi hafi á leigu þar sem mikill eðlismunur sé á þeim rýmum sem hann leigi. Flestir fermetrar sem hann leigi séu verslunar- og lagerrými en hann einn hafi aðgang að inngangi að því og greiði hann allan kostnað við það, svo sem móttöku og annað. Í skrifstofuturni sé hann með á leigu rými undir skrifstofur sínar og eigi hluti af þeim kostnaði sem sé vegna inngangs í skrifstofuturn að reiknast í hlutfalli við þá fermetra sem hann leigi í skrifstofuturni en ekki sem hlutfall af heildarfermetrafjölda sem hann leigi, þ.e. skrifstofuturni og verslunar- og lagerrými.
Sá kostnaðarliður sem eigi að skiptast í samræmi við fermetrafjölda álitsbeiðanda í skrifstofuturni en ekki heildarfermetrafjölda í fasteign sé fyrst og fremst kostnaður vegna móttöku. Um sé að ræða sameiginlega móttöku á 2. hæð í skrifstofurými. Hlutverk móttöku sé meðal annars að taka síma, veita upplýsingar fyrir gesti, gefa út aðgangskort, taka við pósti og annað. Hlutverk móttöku tengist fyrst og fremst rekstri á skrifstofurými. Í verslunar- og lagerrými sé sérstök móttaka og greiði álitsbeiðandi allan kostnað varðandi þá móttöku og hafi starfsmenn í því hlutverki sem taki á móti viðskiptavinum. Allur kostnaður við móttöku að því undanskildu að gefa út aðgangspassa til starfsmanna, eigi að reiknast í samræmi við heildarfermetrafjölda í skrifstofuturni. Álitsbeiðandi hafi ítrekað spurt gagnaðila hvort verslanir á 1. hæð fasteignar séu að greiða fyrir hlutdeild móttöku en hann hafi ekki viljað svara því.
Krafa álitsbeiðanda sé á því byggð að eðli húsaleigulaga og laga um fjöleignarhús sé að leigjendur eigi að greiða sameiginlegan kostnað en þegar rými séu eðlisólík og kostnaður við þau mismunandi eigi sanngirnisrök að leiða til þess að skipta eigi kostnaði í samræmi við raunverulegan kostnað mismunandi rýma þegar hægt sé að skilja á milli, sbr. meðal annars 7. gr. (sameign sumra) 44. gr., 45. gr. og 46. gr. laga um fjöleignarhús. Gengið sé út frá því í lögum um fjöleignarhús að sameiginlegur kostnaður sé stundum sameiginlegur öllum og stundum sumum. Ljóst sé að álitsbeiðandi greiði kostnað við inngang og móttöku í verslunar- og lagerrými sínu og því óeðlilegt að hann greiði líka kostnað við móttöku í skrifstofurými í samræmi við heildarfermetra en ekki bara leigða fermetra í skrifstofurými.
Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, séu ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og ríki því samningsfrelsi á milli aðila hvað varði leigu á atvinnuhúsnæði, eins og um ræði í máli þessu. Geti samningsaðilar ráðstafað réttindum og skyldum án þess að vera bundnir af ákvæðum húsaleigulaga. Þá megi benda á að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sé heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum, hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi, eins og við eigi í máli þessu. Samkvæmt ákvæðinu gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg.
Þar liggi kjarni málsins því að aðilar hafi samið á annan veg, eins og glöggt megi sjá af leigusamningi þeirra. Í 7. gr. hans um hluta af 2. hæð að C, dags. 20. maí 2016, sé fjallað um rekstrarkostnað. Í A-lið gr. 7.02. segi að leigusali innheimti mánaðarlega gjöld vegna sameiginlegs rekstrarkostnaðar í þjónustu- og verslunarmiðstöðinni í gegnum dótturfélag sitt, D ehf. (nú B ehf.). Mánaðarlegur rekstrarkostnaður sé sá raunkostnaður sem falli nú til við rekstur fasteignarinnar frá mánuði til mánaðar. Í B-lið segi síðan að leigjandi skuli greiða hlutdeild hins leigða í sameiginlegum rekstrarkostnaði skrifstofu- og verslunarmiðstöðvarinnar samkvæmt C-lið og sé þar tilgreint hvaða kostnaður teljist til sameiginlegs rekstrarkostnaðar. Í ákvæðinu komi fram að allur rekstrarkostnaður sem falli á skrifstofu- og verslunarmiðstöðina í heild, teljist til sameiginlegs rekstrarkostnaðar.
Í D-lið gr. 7.02, segi eftirfarandi: „Sameiginlegur rekstrarkostnaður reiknast sem hlutfall flatarmáls hins leigða af heildarflatarmáli skrifstofu og verslunarmiðstöðvarinnar“. Þá segi í E-lið að meti leigusali einhvern hluta sameiginlegs rekstrarkostnaðar þess eðlis að rétt sé að hann skiptist ekki á milli allra aðila, heldur aðeins sumra, skuli honum skipt þeirra á milli í réttum hlutföllum við flatarmál hins leigða eða á annan málefnalegan hátt samkvæmt mati leigusala.
Ákvæði 7. gr. leigusamningsins sé skýrt um það hvernig fara skuli með sameiginlegan rekstrarkostnað, sbr. einkum D-lið gr. 7.02. þar sem kveðið sé á um þá meginreglu að sameiginlegur rekstrarkostnaður reiknist sem hlutfall flatarmáls hins leigða af heildarflatarmáli skrifstofu- og verslunarmiðstöðvarinnar.
Framangreint ákvæði leigusamningsins sé því skýrt um að sameiginlegur rekstrarkostnaður reiknist sem hlutfall flatarmáls af bæði skrifstofu- og verslunarrými. Þau sanngirnisrök sem álitsbeiðandi byggi á, breyti því ekki hvað samið hafi verið um. Það hvort álitsbeiðandi telji óeðlilegt að greiða kostnað í samræmi við heildarfermetra, breyti ekki skýru ákvæði leigusamningsins sem hann hafi skrifað undir og samþykkt. Leigusamningurinn hafi verið undirritaður árið 2016. Þar sem ákvæðið mæli fyrir um hvernig rekstrarkostnaður reiknist sé ekki þörf á að líta til ákvæða fjöleignarhúsalaga til fyllingar.
Því sé hafnað að þegar rými séu eðlisólík og kostnaður við þau mismunandi eigi sanngirnisrök að leiða til þess að skipta eigi kostnaði í samræmi við raunverulegan kostnað í samræmi við raunverulegan kostnað mismunandi rýma þegar hægt sé að skilja á milli, sbr. 7. gr., 44. gr., 45. gr. og 46. gr. fjöleignarhúsalaga. Eins og rakið hafi verið gildi ákvæði laganna aðeins um þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Þá sé því hafnað að óeðlilegt sé að álitsbeiðandi greiði líka kostnað við móttöku í skrifstofurými í samræmi við heildarfermetra en ekki bara leigða fermetra í skrifstofurými þar sem óumdeilt er að aðilar sömdu um það hvernig rekstrarkostnaður skuli reiknaður og innheimtur. Meginreglan um skuldbindingargildi samninga leiði því til þess að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Á það sé bent að það hvernig samningum gagnaðila sé háttað við aðra leigutaka geti ekki skipt máli við úrlausn þessa ágreinings. Þá eigi álitsbeiðandi ekki rétt til aðgangs að slíkum upplýsingum.
III. Forsendur
Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra, 1. júlí 2016, kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningum aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laga nr. 63/2016 a gilda húsaleigulög um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila er dagsettur 20. maí 2016 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Í 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og gildi þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið.
Álitsbeiðandi leigir annars vegnar skrifstofurými í skrifstofuturni og hins vegar verslunar- og lagerrými í byggingu samtengdri turni.
Samkvæmt ákvæði 3.02 í leigusamningi aðila ber álitsbeiðanda að greiða hlutdeild hins leigða í sameiginlegum kostnaði skrifstofu- og verslunarmiðstöðvarinnar. Samkvæmt C lið ákvæðis 7.02 fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður við sameiginleg svæði sem og annar rekstrarkostnaður sem fellur á skrifstofu- og verslunarmiðstöðina í heild. Í C lið segir einnig að ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gildi um skilgreiningu sameiginlegs kostnaðar til fyllingar ákvæðum samningsins. Þá segir í D lið að sameiginlegur rekstrarkostnaður reiknist sem hlutfall flatarmáls hins leigða af heildarflatarmáli skrifstofu- og verslunarmiðstöðvarinnar. Í E lið segir síðan að meti leigusali einhvern hluta sameiginlegs rekstrarkostnaðar þess eðlis að rétt sé að hann skiptist ekki á milli allra aðila, heldur aðeins sumra, skuli honum skipt þeirra á milli í réttum hlutföllum við flatarmál hins leigða eða á annan málefnalegan hátt samkvæmt mati leigusala.
Á grundvelli leigusamnings aðila greiðir álitsbeiðandi þannig kostnað vegna móttöku í skrifstofuturni á grundvelli heildarfermetrafjölda beggja rýmanna. Hann telur aftur á móti að við útreikning á þeim kostnaði skuli eingöngu miðað við fermetrafjölda þess rýmis sem hann leigir í skrifstofuturni, enda sé sérinngangur að hinu rýminu með sérmóttöku sem hann sjái alfarið um kostnað vegna. Vísar hann til þess að sanngirnisrök leiði til þeirrar niðurstöðu sem og ákvæði laga um fjöleignarhúsa, nr. 26/1994, um að sameiginlegur kostnaður geti verið ýmist sameiginlegur öllum eða sumum.
Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að húsaleigulögin eru frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða, sbr. 2. mgr. 2. gr. þeirra laga, og samkvæmt D lið í ákvæði 7.02 í leigusamningi aðila liggur fyrir hvernig reikna á út hlutdeild sóknaraðila í sameiginlegum kostnaði. Þar er kveðið á um að miða skuli við heildarflatarmál hins leigða og ekki er gerður greinarmunur á skrifstofuhluta hins leigða og lagerhluta. Eina frávikið frá þeirri reikningsforsendu er að finna í E lið sömu greinar en samkvæmt því ákvæði er það undir leigusala komið að meta hvort skipta eigi rekstrarkostnaði með öðrum hætti. Í tilfelli þessu hefur hann ekki fallist á þá skiptingu sem sóknaraðili hefur lagt til án þess að færa fyrir því sérstök rök. Allt að einu telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé bundinn við skýrt ákvæði leigusamningsins um forsendur útreiknings og geti ákvæði laga um fjöleignarhús ekki leitt til þess að víkja beri frá þeim forsendum sem aðilar hafa þegar samið um.
Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, er kröfu álitsbeiðanda hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 23. september 2021
f.h. kærunefndar húsamála
Auður Björg Jónsdóttir formaður