Mál nr. 30/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2007

Fjölgun sameiginlegra bílastæða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. júlí 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 22, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. júlí 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. ágúst 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 9. ágúst 2007, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. ágúst 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 27. ágúst 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 26. október 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 14–22, alls 47 eignarhluta í fimm stigagöngum. Húsfélagsdeild er starfandi í hverjum stigagangi. Ágreiningur er um fjölgun bílastæða.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að fjölga bílastæðum á sameiginlegu bílastæði X nr. 14–22.

Í álitsbeiðni kemur fram að blokkirnar við X nr. 14–22 deili með sér sameiginlegum bílastæðum og séu þar 52 bílastæði. Þau séu öllum íbúum frjáls til afnota, þ.e. þau séu ekki merkt ákveðnum íbúðum. Nú hafi komið fram tillaga um að mála bílaplanið og liggi fyrir samþykkt hjá húsfélögum í X nr. 14, 16 og 18 að fjölga bílastæðum um fimm. X nr. 20 sé hlutlaus og X nr. 22 sé á móti fjölgun.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar til tals hafi komið að fjölga bílastæðunum hafi annar fulltrúa gagnaðila komið með þá fyrirspurn hvort ekki þyrfti að leggja málið fyrir bygginganefnd S. Álitsbeiðandi hafi svarað því til að sá sem hafi unnið fyrir húsið á vegum Y hf. hafi talið að þess þyrfti ekki. Síðan hafi þeir sett í gang vinnu við nýjar teikningar og tillögur að breytingum á bílastæðum sem íbúar að X nr. 22 hafi mótmælt og sent álitsbeiðanda og fulltrúa húsfélags X nr. 20 með undirskrift allra íbúðareigenda að X nr. 22. Það virtist ekki hafa nein áhrif og því hafi verið sent bréf til byggingarfulltrúans í S. Rökstuðningur gagnaðila sé sá að þegar eignaskiptasamningur hafi verið gerður var bílastæðum fjölgað og telji gagnaðilar að það fullnægi þeim kröfum sem gerðar séu. Rök gagnaðila gegn fjölgun og þrengingu bílastæða á sama tíma og bílar fara stækkandi séu einnig þau að hætta á skemmdum frá bílhurðum eykst og komið hefur fyrir að bílar hafi runnið saman hlið við hlið undan brekkunni í hálku. Einnig telji gagnaðilar að fjölgun stæða muni ekki nýtast því bílar þurfi hluta af næsta stæði, eins og oft megi sjá á bílastæðum við verslanir og markaði.

Þá telji gagnaðili að tillaga sú sem lögð sé fram um breytingu á bílastæðum sem leggja þurfi í undan brekku, þ.e. næst húsinu, geti orðið erfið að bakka upp úr, sérstaklega í hálku og snjó, því hallinn sé drjúgur.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann telji túlkun byggingarfulltrúa á lögum um fjöleignarhús ekki vera rétta. Álitsbeiðandi hafi sent honum bréf sem ekki hafi verið svarað.

Í apríl 2007 hafi álitsbeiðandi sent fyrirspurn til yfirverkfræðings hjá byggingarfulltrúa og fengið þau svör að til að taka ákvörðun þyrfti 66% atkvæðishlut sem hafi verið í samræmi við túlkun álitsbeiðanda á lögunum. Hann hafi reyndar mælt með því að álitsbeiðandi myndi fá úr þessu skorið hjá kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars fram að hann ítreki afstöðu sína og að breytingin þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 8. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Sé það ekki rétt muni gagnaðili leggja fram þá kröfu að aflað verði undirskriftar íbúðareigenda.

Í viðbótarathugasemdum aðila er málið reifað frekar varðandi fundarboðun sem ekki þykir ástæða til að greina frekar frá hér.

III. Forsendur

Á fundi formanna húsfélagsdeildanna X nr. 14–22 sem haldinn var 22. maí 2006 var rætt um fyrirhugaða málun á bílastæðinu. Í fundargerð frá þeim fundi kemur fram að húsfélögin að X nr. 14, 16 og 18 telji nauðsynlegt að fjölga bílastæðum frá því sem nú er, X nr. 20 sé hlutlaus og X nr. 22 sé mótfallinn breytingum og hafi undir höndum undirskriftir allra íbúa að X nr. 22. Einnig var á þeim fundi rætt um lausnir sem Y hf. var búin að teikna að beiðni formanna. Eftir að hafa skoðað lausnirnar var tillaga 3A sérstaklega skoðuð en hún gerir ráð fyrir fjölgun bílastæða úr 52 í 59 (sic). Eftir að hafa rætt hana samþykktu allir formennirnir hana með tveimur breytingum sem voru annars vegar að fjölga bílastæðum neðst á planinu í austustu röðinni um eitt og hins vegar að fjölga bílastæðunum í lengri röðinni sem liggur næst X um eitt.

Á fundi húsfélagsins X nr. 14–22 sem haldinn var 31. maí 2007, þar sem sátu fulltrúar allra húsfélagsdeildanna, var rætt um málun sameiginlegra bílastæða og þar ákveðið að vísa málinu til kærunefndar.

Með gögnum málsins fylgdu engin gögn sem sýna fram á hvernig fundarboðið hljóðaði. Ljóst þykir af gögnum máls að ákvörðun um að fjölga bílastæðum um fimm, þ.e. úr 52 í 57, var tekin á fundi formanna húsfélagsdeildanna en ekki á almennum húsfélagsfundi allra íbúa X nr. 14–22.

Kærunefnd bendir á sérstaka nauðsyn ber til að vanda til fundarboða þegar taka þarf mikilvægar ákvarðanir svo sem ákvörðun fjölgun bílastæða á sameiginlegri lóð vissulega er, sbr. 60. gr. laga nr. 26/1994. Telur kærunefnd að svo hafi ekki verið gert og því beri nauðsyn til að leggja málið fyrir almennan húsfund og eftir atvikum greiða um það atkvæði. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd telur hún engu að síður rétt að fjalla efnislega um kröfu álitsbeiðanda enda hefur hún þýðingu fyrir væntanlegan húsfund, þ.e. hvort slík ákvörðun útheimtir samþykki allra eigenda eins og gagnaðili telur eða einungis 2/3 eins og krafa álitsbeiðanda lýtur að.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Kærunefnd telur að þar sem gert er ráð fyrir fjölgun bílastæða á þeim hluta lóðarinnar sem þegar er skipulagður undir bílastæði útheimti ákvörðun um fjölgun stæðanna samþykki 2/3 eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr., sbr. 3. og 4. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Kærunefnd áréttar sérstaklega að breyting þessi útheimtir jafnframt byggingarleyfi, sbr. bréf byggingarfulltrúa, dags. 11. október 2006.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi til að fjölga bílastæðum á lóðinni.

Reykjavík, 26. október 2007

Valtýr Sigurðsson