Mál nr. 31/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 31/2007

Hagnýting sameignar: Auglýsingaskilti, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. júní 2007, mótt. 6. júlí 2007, beindi A hdl., f.h. B ehf. og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

E, f.h. gagnaðila, óskaði eftir fresti til að skila inn greinargerð í máli sem var veittur til 10. ágúst 2007. Með bréfi kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 22. ágúst 2007, var ítrekað lýst eftir greinargerð f.h. gagnaðila. Upplýst var af hálfu E, f.h. gagnaðila, með símtali 31. ágúst 2007 að greinargerð myndi berast innan skamms. Að lokum var kærunefnd upplýst með símtali 11. september 2007 að engin greinargerð myndi berast af hálfu gagnaðila í málinu þar sem niðurstaða máls þótti liggja ljós fyrir. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 26. október 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að X nr. 23 sem skiptist í átta eignarhluta þar sem stundaður er ýmiss konar atvinnurekstur. Álitsbeiðendur eru eigendur matshluta 02-0201 og gagnaðili er eigandi eignarhluta 02-0101. Ágreiningur er um auglýsingaskilti og um hagnýtingu sameiginlegs bílastæðis.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Álitsbeiðendur geri þær kröfur að gagnaðila verði gert að taka niður þær merkingar sem settar voru upp í hans óþökk án þess að fá til þess samþykki annarra eigenda. Að gagnaðili hafi ekki ríkari rétt til að auglýsa á framhlið hússins en álitsbeiðendur. Jafnframt verði staðfest að álitsbeiðendum sé heimilt að setja upp sínar merkingar að nýju á þeim stað þar sem þær voru.
2. Að staðfest verði að gagnaðila sé óheimilt að hafa gáma og bretti á sameiginlegum bílastæðum fyrir aftan húsið. Einnig að gagnaðila beri að fjarlægja skúr sem þar hafi verið komið varanlega fyrir án heimildar annarra eigenda. Þá er þess krafist að staðfest verði að óheimilt sé að teppa aðgang að bílastæðum með því að leggja þar vörubifreiðum með þeim afleiðingum að stæðin nýtist ekki fyrir aðra eigendur hússins. Álitbeiðendur gera kröfu um að bílastæði verði máluð/afmörkuð samkvæmt teikningum sem eru meðfylgjandi leigusamningi um lóðina.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningnum skiptist húseignin í framhús, sem sé kjallari, tvær hæðir og bakhús (verkstæðisbygging og geymsluhúsnæði undir bílastæðum). Öll lóðin að X nr. 23 sé samkvæmt lóðarleigusamningi ein óskipt heild fyrir eignarhlutana. Á henni sé meðal annars kvöð um opin bílastæði. Bent er á að ekki hafi verið starfrækt formlegt húsfélag í húsinu.

Greina álitsbeiðendur frá því að þeir hafi fest kaup á B að X nr. 23 í desember 2005. Árið 2006 hafi þeir sett upp skilti á framhlið hússins þar sem B þeirra hafi verið merkt. Merkingin hafi verið sett upp á aðra hæð hússins í þeim hluta hússins þar sem B sé. Í ársbyrjun 2007 hafi gagnaðili fest kaup á eignarhluta sínum þar sem nú sé rekin verslunin F ehf., nánar tiltekið á 1. hæð fyrir neðan húsnæði B. Í framhaldi af því hafi skilti B verið rifið niður og flennistór merking, þar sem verslunin F ehf. sé auglýst, sett upp í staðinn. Skilti F ehf. nái yfir alla framhlið hússins og sé beint undir gluggum B. Þetta hafi verið gert án nokkurrar heimildar eða vitundar álitsbeiðenda. Reyndar hafi skilti B verið sett upp að nýju þegar álitsbeiðendur leituðu atbeina lögreglu, en ekki á þeim stað þar sem það hafði verið áður heldur hafi það verið sett upp til hliðar. Þegar álitsbeiðendur hafi lýst yfir óánægju sinni og mótmælum vegna þessa við framkvæmdastjóra F ehf. hafi hann virt mótmæli þeirra að vettugi. Álitsbeiðendum hafi einfaldlega verið tjáð að þar sem gagnaðili ætti stærstan eignarhluta í fasteigninni að X nr. 23 hafi þetta verið gert og félagið ætti rétt á þessu. Álitsbeiðendur yrðu einfaldlega að sætta sig við umrædda háttsemi þar sem þeir eigi lítinn hluta fasteignarinnar og geti því ekki staðið í vegi fyrir framkvæmdum F ehf.

Álitsbeiðendur telja umrædda framhlið á austari hlið hússins vera í óskiptri sameign eigenda fasteignarinnar og vísi í því sambandi til ákvæða laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðendur telji gagnaðila ekki hafa rétt til að setja upp auglýsingar undir gluggum efri hæðar hússins. Álitsbeiðendur telji F ehf. hafa sýnt þeim mikinn yfirgang og tillitsleysi með umræddri háttsemi sem sé ekki í samræmi við gildandi lög. Ráðist hafi verið í niðurrif skilta og uppsetningu skiltis fyrir F ehf. án þess að það væri borið undir lögmætan húsfund eða rætt með öðrum hætti.

Þá greina álitsbeiðendur frá því að samkvæmt leigusamningum um lóð hússins séu bílastæði umhverfis fasteignina að X nr. 23 í óskiptri sameign. Bílastæði séu hvort tveggja fyrir framan húsið, X-megin, og fyrir aftan það. Nú sé hins vegar svo komið að álitsbeiðendur telja sig hvorki geta nýtt sér aðkeyrslu að bílastæðum fyrir aftan húsið né bílastæðin sem þar séu með eðlilegum hætti, hvorki fyrir sig né starfsemi sína, þ.e. viðskiptavini. Að mati álitsbeiðenda sé alveg skýrt að bílastæði á baklóð eignarinnar séu sameiginleg bílastæði þeirra sem vinna í húsinu og eiga það. Gagnaðili hafi hins vegar komið varanlega fyrir gámum og brettum á baklóðinni og auk þess ósamþykktum vinnuskúr sem komi undan verkstæðisbyggingunni og teppi a.m.k. eitt bílastæði varanlega. Þá hafi bílastæðin verið notuð fyrir aðkeyrslu stórra flutningabíla sem teppi bílastæðin þannig að ekki sé unnt að nýta stæðin eðlilega og umferð um þau sé heft.

Álitsbeiðendur benda á að aðrir eigendur og viðskiptavinir hússins geti ekki notað bílastæðin eins og eðlilegt sé og ráð sé gert fyrir þar sem stórir vörubílar teppi bílastæðin og auk þess hafi gámum og drasli verið komið fyrir að því er virðist varanlega við húseignina. Álitsbeiðendur telji rétt að bílastæðin við húsið verði máluð og afmörkuð til að hægt sé að nýta þau eins og gert sé ráð fyrir.

Þá benda álitsbeiðendur á að framangreint hafi verið tekið fyrir á húsfundi 20. júní 2007 en fulltrúar gagnaðila hafi ekki mætt á fundinn sem boðað hafi verið til með ábyrgðarbréfi til allra eigenda húseignarinnar og tekið fram í fundarboði hvað skyldi rætt.

Til rökstuðnings benda álitsbeiðendur á að krafa um að staðfest verði að F ehf. hafi verið óheimilt að taka niður auglýsingaskilti álitsbeiðenda og setja þar eigin skilti í staðinn byggist á því að framhlið hússins sé í óskiptri sameign. Eignarhlutar beggja aðila séu í austari helmingi hússins, götumegin að X, þar sem skiltin séu. F ehf. hafi ekki ríkari rétt til að festa upp skilti á húsinu og merkja starfsemi sína en álitsbeiðendur. Það að gagnaðili eigi stærri hluta í húsinu en álitsbeiðendur breyti því ekki. Samkvæmt eignaskiptasamningi um fasteignina, dags. 15. apríl 1989, sé sérstaklega tekið fram varðandi merkingar á húsinu að eigendum séu heimilar merkingar á húsinu og þær skuli vera smekklegar. Þá sé tekið fram að eigendur verkstæðisbyggingar megi setja upp merki á austurgafl hússins. Af þessu telji álitsbeiðendur að megi ráði að eigendur bakhússins hafi ekki rétt til að auglýsa á framhlið hússins heldur gafli, enda sé það sérstaklega tekið fram. Bílastæðakjallari sem síðar hafi verið reistur eigi ekki að veita neinn aukinn rétt til auglýsinga á framhluta hússins. Röksemdir gagnaðila um að hann eigi meri og betri rétt en álitsbeiðendur hvað þetta varði fáist ekki staðist. Sé því gerð sú krafa að F ehf. verði gert að fjarlægja umrædd skilti sem sett hafi verið upp án heimildar. Þá sé þess krafist að skilti álitsbeiðenda verði sett á sinn stað.

Auk þess benda álitsbeiðendur á að krafa um að gagnaðila verði gert að fjarlægja gáma, bretti og skúr af baklóð og að bílastæði verði merkt styðjist við fyrirliggjandi lóðarleigusamninga um eignina og skiptasamninga. Samkvæmt lóðarleigusamningum séu bílastæðin í óskiptri sameign. Í samningunum komi fram að lóðin nr. 23 við X sé ein óskipt heild. Á lóðinni sé kvöð um opin bílastæði sem séu samkvæmt mæliblaði 48 á allri lóðinni. Samkvæmt eignaskiptasamningi sé lóðin sameiginleg og óskipt. Einnig sé sérstaklega tekið fram að nauðsynlegur umferðarréttur sé um lóðina. Í eignaskiptasamningi, dags. 5. mars 1999, sé tekið fram að þess skuli ætíð gætt að umferð komist óhindrað að bílastæðum sem og að baklóð. Þessi réttur eigenda hafi verið skertur með drasli og vörubifreiðum gagnaðila. Álitsbeiðendur telji að eiganda bakhúss sé óheimilt að nýta bílastæðin með umræddum hætti og gera kröfu um að það verði staðfest.

III. Forsendur

Hið umdeilda skilti er á húseigninni X nr. 23. Allir eigendur eiga rétt á að koma að ákvörðunartöku um hagnýtingu húseignarinnar, sbr. 19., 30. og 31. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur með þessu ákvæði er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Fer það síðan eftir eðli og umfangi ákvörðunar hve mikinn meirihluta þurfi til samþykktar. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 26/1994 skal beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.

Í eignaskiptasamningi, dags. 15. apríl 1989, um X nr. 23 er kafli um merkingar á húsinu þar sem fram kemur að eigendum séu heimilar merkingar á húsinu og að þær skuli vera smekklegar. Þá sé eiganda verkstæðisbyggingar heimilt að setja upp merki á austurgafl hússins. Annað er ekki tekið fram um heimilar merkingar í eignaskiptasamningi.

Í eignaskiptasamningi, dags. 5. mars 1999, um X nr. 23 kemur hins vegar ekkert fram um merkingar á húsinu.

Fyrir liggur að ákvörðun um heimild til uppsetningar skiltisins var ekki tekin á húsfundi heldur var skilti álitsbeiðenda tekið niður og skilti gagnaðila sett upp án samþykkis eigenda í húsinu. Það er því niðurstaða kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um uppsetningu hins umdeilda skiltis og ber því að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að fjarlægja það. Þá ber að taka til greina kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila verði gert að kosta uppsetningu eldra skiltis álitsbeiðenda, enda verði ekki tekin lögmæt ákvörðun annars efnis.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur undir séreign fjöleignarhús hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laganna fellur meðal annars undir sameign fjöleignarhúss öll lóð húss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. mars 1999, kemur fram að á lóðinni sé kvöð um opin bílastæði sem samkvæmt mæliblaði séu alls 48 á allri lóðinni. Þá er einnig tekið fram í yfirlýsingunni að þess skuli ætíð gætt að umferð komist óhindrað að bílastæðum og að baklóð. Enn fremur að bílastæði fyrir framan húsið séu aðallega ætluð fyrir viðskiptavini. Eðlileg hagnýting bílastæða er að sjálfsögðu að leggja þar bifreiðum og því er gagnaðila óheimilt að nýta það til annars.

Varðandi þá kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila beri að fjarlægja skúr þá ber honum að gera slíka kröfu á húsfundi. Þá kemur til skoðunar hvort umræddur skúr sé byggður í óleyfi en í því tilviki ber að fjarlægja hann. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðila sé óheimilt að teppa aðgang að bílastæðum með því að leggja þar vörubifreiðum. Því er til að svara að húsnæðið er atvinnuhúsnæði og því eðlilegt að þeirri starfsemi sem þar fer fram fylgi umferð vörubifreiða til að lesta og afferma vörur. Í því felst hins vegar ekki heimild til að leggja þar vörubifreiðum til lengri tíma. Að öðru leyti telur kærunefnd að hún geti ekki sett fram nákvæmari reglur um það en bendir á að aðilum sé skylt að sýna tillitssemi og að réttur til hagnýtingar sameignar sé takmarkaður við hagsmuni og jafn ríkan rétt annarra eigenda í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga, samþykktir og reglur húsfélags samkvæmt þeim, sbr. 2. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994.

Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðenda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að taka niður skilti álitsbeiðanda og setja upp eigin skilti í staðinn. Ber gagnaðila að greiða kostnað af uppsetningu hins eldra skiltis enda verði ekki tekin lögmæt ákvörðun á húsfundi annars efnis. Gagnaðila er óheimilt að nýta sameiginlegt bílastæði fyrir aftan húsið til annarra nota en að leggja þar bílum.

Reykjavík, 26. október 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason