Mál nr. 34/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 34/2007
Samþykkt húsfundar: Loftnet.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. júlí 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 22–36, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 20. ágúst 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. ágúst 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 30. ágúst 2007, og bréf álitsbeiðanda, dags. 6. september 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 26. október 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 22–36 sem var byggt kringum árið 1967. Ágreiningur er um samþykkt húsfundar til að ákvarða uppsetningu loftnets.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að samþykkt aðalfundar um uppsetningu loftnets standist og loftnetið verði áfram á þaki hússins X nr. 22–36.
Til vara að núverandi loftnet verði tekið niður gegn því að álitsbeiðanda verði greiddur sá skaði sem af því hljótist. Þá fái álitsbeiðandi í staðinn að endurreisa 10 metra hátt loftnet í sama stíl og hið fyrra sem hafi staðið í fjögur ár án athugasemda og með leyfi.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé radíóamatör með útgefið leyfi frá Póst- og fjarskiptastofnun um rekstur fjarskiptabúnaðar. Hinn 22. maí 2007 hafi verið haldinn löglegur framhaldsaðalfundur í húsfélaginu X nr. 22–36. Undir liðnum önnur mál hafi álitsbeiðandi óskað eftir samþykki fundarins til að veita sér heimild til að reisa nýtt loftnet í stað þess sem fyrir var á þaki stigahúss nr. 36 þar sem hann búi á efstu hæð. Álitsbeiðandi hafi tekið fram á fundinum að hann hefði frá því árið 2005 verið með heimild og samþykki löglegs aðalfundar fyrir 9,5 metra háu lóðréttu loftneti og ekki borist neinar kvartanir eða athugasemdir á þeim tíma sem liðið hafði. Hafði álitsbeiðandi meðferðis á fundinn öll gögn sem hann hafi talið að nauðsynleg væru til að kynna málið, yrði þess óskað, en um sé að ræða stefnuvirkt loftnet sem hvíli lárétt á 5 metra hárri burðarfestingu. Þar megi nefna teikningar af loftnetinu, staðsetningu á þakinu, burðarröri, hæð netsins, festingum, stögun og fleira sem máli skipti. Ekki hafi komið fram neinar fyrirspurnir eða óskir frá fundarmönnum um frekari upplýsingar varðandi þetta loftnet og hafi þetta mál farið fyrir kosningu fundarmanna. Uppsetningin hafi verið samþykkt með samþykki allra fundarmanna utan eins. Í framhaldi af samþykktinni og góðri trú að álitsbeiðandi hefði gert grein fyrir sínu máli, og með reynslu af fyrri samþykkt frá árinu 2005, hafi hann hafst handa í júlí 2007 við uppsetningu netsins. Gríðarleg vinna hafi verið lögð í skipulagningu og öflun upplýsinga um uppsetningu loftnetsins og fjárfest í búnaði sem sérpantaður hafi verið erlendis frá. Einnig hafi álitsbeiðandi fengið sérfræðing í loftnetsuppsetningum og ráðgjafa til aðstoðar við verkið. Kostnaður við verkið hafi verið í kringum 300.000 krónur.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hinn 23. júlí 2007, eftir að netið var komið upp, hafi formaður húsfélagsins tjáð sér að gjaldkera húsfélagsins, þeim hinum sama og hafi verið á móti uppsetningunni á loftnetinu, hefðu borist símleiðis kvartanir frá ótilgreindum íbúum vegna loftnetsins og að þær hefðu borist að mestu meðan hann var fjarverandi í sumarleyfi. Formaður húsfélagsins hafi tjáð sér munnlega að eðli kvartananna væru þær að netið væri of stórt. Álitsbeiðandi hafi bent honum á hann væri meðstjórnandi í húsfélaginu og honum hefði ekki borist nein kvörtun um loftnetið. Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi óskað eftir formlegu erindi þannig að sér gæfist tækifæri til málsvarna. Þeirri ósk hafi hann fylgt eftir í tölvupósti, en hann hafi neitað að svara spurningum um eðli og fjölda kvartana. Í einum póstinum frá fulltrúa R hf. sem sé á launum hjá húsfélaginu fullyrði hann að byggingarfulltrúinn í S segði loftnetið byggingaleyfisskylt. Það hafi verið og sé tvímælalaust á ábyrgð álitsbeiðanda að sækja um leyfið til byggingarnefndar og kynna það fyrir gagnaðila og þannig sé málið ef til vill á byrjunarreit.
Þá fer álitsbeiðandi þess á leit að samþykkt aðalfundar 2007 um uppsetningu loftnetsins standist. Sami háttur hafi verið hafður á árið 2005 þegar fyrra netið hafi verið sett upp án nokkurra eftirmála. Fulltrúi R hf. hafi verið á síðari fundinum og hefði átt að sinna leiðbeiningarskyldu sinni um málefni sem þessi, hafi verið rangt staðið að málum.
Að lokum veltir álitsbeiðandi því fyrir sér hvort það nægi samþykki meirihluta aðalfundar fyrir uppsetningu loftnetsins, hvort hann þurfi byggingarleyfi fyrir loftnetinu, hver beri ábyrgðina ef ekki hafi verið rétt að málum staðið og hvort hann eigi rétt á skaðabótum vegna útlagðs kostnaðar og hvar ábyrgðin liggi ef hann þurfi að taka netið niður.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að stjórn húsfélagsins hafi fengið fjölmargar kvartanir vegna uppsetningu „amatör“ loftnets á þaki hússins. Fer gagnaðili fram á að loftnetið verði fjarlægt af álitsbeiðanda og vísar til 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Jafnframt að þakið verði lagað eftir göt vegna loftnetsins.
Kemur fram í greinargerð að á framhaldaðalfundi hinn 22. maí 2007 hafi álitsbeiðandi lagt fram erindi þess efnis að fá að setja upp nýtt loftnet á húsið. Álitsbeiðandi hafi ekki komið með nein gögn vegna þessa heldur hafi einungis verið um munnlegar upplýsingar að ræða. Allir á fundinum, þ.á m. fulltrúi R hf. og JCI sem sáu um stjórn fundar, hafi túlkað útskýringar álitsbeiðanda á þann veg að þetta loftnet væri mjög svipað því loftneti sem fyrir hafi verið á húsinu nema nýja loftnetið myndi vera lárétt og eins að stærð. Annað hafi komið á daginn því mun stærra loftnet og veigameira hafi verið sett á húsið í óþökk íbúa, í raun loftnetsmastur.
Þá kemur fram í greinargerð að gagnaðili telji álitbeiðanda hafa sagt ósatt um stærð loftnetsins og náð þar með að blekkja fundarmenn. Fulltrúi R hf. hafi einnig sagt sér að hann hafi verið blekktur þegar hann hafi seð mynd af loftnetinu og sé gagnaðili honum sammála.
Auk þess bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi ekki byggingarleyfi fyrir þessu loftneti og því ætti að fjarlægja það.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann mótmæli orðalagi gagnaðila um að uppsetningin hafi verið ólögleg og vitnar til 4. gr. reglugerðar nr. 298/2002, um starfsemi radíóáhugamanna.
Þá telur álitsbeiðandi að formanni beri ekki saman við fyrri yfirlýsingu um óskir stjórnarinnar um að álitsbeiðandi hafi ekki verið beðinn um að taka loftnetið niður, sbr. tölvupóst þess efnis, heldur hafi loftnetið mega standa komist kærunefnd að því að samþykkt húsfundarins gildi. Jafnframt dragi álitsbeiðandi í efa heimild stjórnar að fara fram á slíkt nema í umboði allra íbúa, sbr. 3. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús.
Telur álitsbeiðandi það of seint fyrir gagnaðila að vísa til 39. og 41. gr. laga um fjöleignarhús. Það hafi verið samþykkt með 99% samþykki að hann setti upp loftnetið. Samkvæmt lögunum hafi aðalfundurinn verið hinn rétti vettvangur fyrir gagnaðila og fulltrúa R hf. til að upplýsa fundarmenn um hvernig standa ætti rétt að málum sem þessum, sbr. 39. og 40. gr. laganna.
Sú fullyrðing gagnaðila að álitsbeiðandi hafi ekki komið með nein gögn á fundinn sé ekki á rökum reist. Álitsbeiðandi hafi mætt með möppu á fundinn en gagnaðili hafi ekki vitað um innihald hennar. Þá upplýsir álitsbeiðandi að hann hafi mætt með gögn til kynningar á loftnetsuppsetningunni en eftir þeim hafi aldrei verið kallað af gagnaðila eða öðrum.
Þegar álitsbeiðandi hafi borið upp ósk sína á fundinum um að fá að reisa margnefnt loftnet hafi hann tjáð fundarmönnum að hann hefði frá því árið 2004 haft leyfi hússtjórnar fyrir 10 metra háu lóðréttu amatör-loftneti á þaki sameignarinnar fyrir ofan stigahús 36. Álitsbeiðandi hafi einnig tjáð þeim að hann væri þeim mjög þakklátur fyrir þá aðstöðu og að sér hefðu aldrei borist kvartanir vegna þess. Því næst tjáði hann fundarmönnum að til stæði að fella það loftnet og hafi hann óskað eftir leyfi fundarmanna til að reisa upp lárétt stefnuvirkt loftnet í stað þess sem fyrir var. Í máli álitsbeiðanda um stærð loftnetsins hafi hann sagt „Loftnetið er 3ja „elementa“, verður svipað að stærð og það sem fyrir er en verður lagt lárétt og er í laginu eins og sjónvarpsgreiða.“ Þar með telji álitsbeiðandi að fyrirspurnin hafi verið löglega fram sett.
Hvað varði stærð loftnetsins þá samanstandi það af þremur elementum sem séu u.þ.b. 2,5 metrar hver endi frá bómu sem sé 5 metrar á lengd í láréttri stöðu. Loftnetið hvíli síðan á 2,5 metra hárri teleskópískri burðarfestingu úr galvaníseruðu stáli sem hækka má í 5 metra hæð. Burðarfestingin sé síðan stöguð með þremur 3 millimetra ryðfríum stálvírum í 90° radíus samkvæmt stöðlum um uppsetningar loftneta af þessu tagi. Þá minnir álitsbeiðandi á að fyrra loftnetið hafi verið 10 metra hátt.
Hvað varði athugasemd gagnaðila um vöntun byggingarleyfis fyrir loftnetinu og heimildarleysi aðalfundar fyrir samþykki þá hafi sú athugasemd átt að liggja fyrir á aðalfundi í maí 2007 en ekki eftir að loftnetið var sett upp. Rétt sé að álitsbeiðandi hafi ekki byggingarleyfi fyrir loftnetinu en bendir á að hann hafði leyfi fyrri hússtjórnar fyrir fyrra loftneti og án byggingarleyfis í fjögur ár án nokkurra athugasemda íbúanna eða þáverandi stjórnar. Engar kröfur eða ábendingar hafi borist um nauðsyn byggingarleyfis frá gagnaðila eða fulltrúa R hf. á aðalfundinum í maí 2007. Þess vegna hafi álitsbeiðandi talið sig vera í fullum rétti og reist netið í góðri trú eftir að samþykki hafi verið veitt.
Þá hafi gagnaðili farið fram á álitsbeiðandi fjarlægi loftnetið og lagi göt á þaki eftir það, en álitsbeiðandi vísi því á bug með tilvísun til 3. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús.
Þá undrar álitsbeiðandi sig á því að ekki hafi verið gerð athugasemd við það að tvö rúmlega 2,5 metra há loftnetsmöstur séu á þaki X nr. 22–36, nánar tiltekið á þaki stigahúss nr. 34. Um sé að ræða tvo öfluga hátíðni senda á tveimur möstrum fyrir farsímaþjónustu. Þessi möstur séu í eigu fjarskiptafyrirtækis á höfuðborgarsvæðinu og greiði eigendur sendanna leigu fyrir aðstöðuna.
Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann fyrri athugasemdir og sjónarmið. Einnig kemur meðal annars fram að hinn 13. ágúst 2007 hafi verið haldinn húsfundur formanna húsfélagsdeildanna í X nr. 22–36 sem á mættu sex formenn af átta. Aðalefni fundarins hafi verið loftnetið og var það eindregin ósk íbúa að fjarlægja loftnetið. Þess vegna hafi í bréfi gagnaðila til kærunefndar, dags. 20. ágúst 2007, verið lögð fram sú krafa að loftnetið yrði fjarlægt og þak lagað. Einnig hafi á sama fundi verið rætt um möstur í eigu fjarskiptafyrirtækis sem séu fyrir ofan stigagang 34 og áhugi fyrir því að þau yrðu fjarlægð af þaki hússins að leigutíma loknum.
Þá mótmælir gagnaðili því að stærð loftnetsins hafi verið svipað og það sem fyrir var, enda megi sjá af myndum að hið nýja sé mun umfangsmeira en hið gamla. Þá hafi engum á framhaldsaðalfundinum í maí 2007 verið kunnugt um að álitsbeiðandi hafi haft gögn meðferðis og hefði þar af leiðandi ekki getað óskað eftir þeim. Bendir gagnaðili jafnframt á að á þessum fundi hafi álitsbeiðandi verið meðstjórnandi en ekki boðið gögnin fram.
III. Forsendur
Í málinu liggur fyrir að á framhaldsaðalfundi í húsfélaginu X nr. 22–36, sem haldinn var 22. maí 2007, lagði álitsbeiðandi fram erindi þess efnis að fá að setja upp loftnet til einkaafnota á þaki hússins í stað þess sem hann hafði áður verið með á þakinu. Er ágreiningslaust í málinu að árið 2005 hafi álitsbeiðandi fengið samþykki húsfundar til að hafa loftnet á þakinu en hann er búsettur á efstu hæð X nr. 36. Reisti hann í kjölfarið loftnet sem er talsvert mikið umfangs og hvílir á 5 metra hárri undirstöðu samkvæmt meðfylgjandi ljósmyndum. Ekki liggja fyrir myndir af eldri gerð loftnetsins.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn á umræddum húsfundi heldur hafi aðeins verið byggt á munnlegum upplýsingum frá honum um að hið nýja loftnet væri af svipaðri gerð og fyrirkomulagi og hið fyrra. Annað hafi komið á daginn þar sem nýja loftnetið sé mun stærra og fyrirferðarmeira. Þessu hafi íbúar hússins mótmælt. Álitsbeiðandi svarar því til að hann hafi verið með öll gögn í möppu á fundinum en ekki hafi verið eftir þeim leitað.
Kærunefnd telur að það sé álitsbeiðanda að sýna fram á að hann hafi fengið samþykki húsfundar fyrir því loftneti sem hann reisti, en ágreiningslaust er að það er ekki eins og það sem fyrir var heldur mun hærra og umfangsmeira. Þetta hefur honum ekki tekist og ber því að hafna aðalkröfum hans í málinu. Með sömu rökum ber að hafna varakröfu þess efnis að gagnaðili greiði kostnað vegna niðurrifs loftnetsins. Hvað varðar þá varakröfu hans að hann fái að reisa 10 metra hátt loftnet í sama stíl og hið fyrra, telur kærunefnd að það sé hlutverk húsfundar að taka ákvörðun þar að lútandi. Því ber að vísa þeim hluta kröfu álitsbeiðanda frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að loftnet á þaki hússins X nr. 22–36 fái að standa. Þá er hafnað þeirri kröfu hans að gagnaðili greiði kostnað sem hlýst af niðurrifi loftnetsins.
Reykjavík, 26. október 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason