Nr. 76/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. október 2018

í máli nr. 76/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð vegna vangoldinnar leigu fyrir júní 2018 að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum og kostnaði.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða leigu fyrir tímabilið 12.-31. maí 2018. Þá krefst hún þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að fella niður greiðsluseðil fyrir leigu vegna júní 2018 og fella niður bankaábyrgð. Að lokum krefst hún þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða að fullu fyrir alla málningu og málningarvinnu, 35.936 kr. og að viðurkennt verði að riftunaryfirlýsing sóknaraðila, dags. 25. janúar 2018, sé ólögmæt.

Með kæru, dags. 3. ágúst 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. ágúst 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þann 17. ágúst 2018 barst kæra frá varnaraðila, ásamt fylgigögnum, vegna sama ágreiningsefnis og voru málin því sameinuð og kæran tekin sem greinargerð varnaraðila. Varnaraðili var upplýst um þetta símleiðis. Þá bárust frekari gögn frá varnaraðila 12. september 2018. Gögn varnaraðila voru kynnt sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. september 2018. Athugasemdir sóknaraðila bárust með bréfi, mótteknu 17. september 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust með bréfi, mótteknu 19. september 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. september 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2017 til 30. júní 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um rétt sóknaraðila til að ganga að bankaábyrgð vegna leigu fyrir júní 2018. Jafnframt er ágreiningur um endurgreiðslu sóknaraðila á leigu vegna hluta af maí 2018 og kostnaðar vegna málningar og málningarvinnu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að greiðsla fyrir júní 2018 hafi verið síðasta greiðsla 12 mánaða leigusamnings, samanber einnig dvalartíma varnaraðila í íbúðinni en afhending lykla hafi ekki farið fram fyrr en í lok júní.

Þar sem varnaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir janúar 2018 á gjalddaga hafi sóknaraðili sagt samningnum upp og honum því átt að ljúka í lok apríl miðað við þriggja mánaða uppsagnarfrest. Varnaraðili hafi hins vegar ítrekað sent skilaboð þess efnis að hún teldi uppsögnina ólögmæta og að hún tæki ekki mark á henni.

Í tölvupósti varnaraðila 9. maí 2018 hafi hún sagst hafa fundið íbúð og að það „[þyrfti] að aflæsa tryggingunni fyrir föstudag“. Sóknaraðili hafi skilið það sem skilyrði að ábyrgðinni yrði sagt upp fyrir föstudag svo að hún gæti flutt út á sunnudegi. Þessu skilyrði hafi sóknaraðili ekki mætt. Þannig falli þessi tímasetning svo og tilkynning um sjálfa sig, enda engin tilkynning send í kjölfarið eða tilraun gerð til að skila lyklum.

Sóknaraðili hafi ítrekað í tölvupósti til varnaraðila sagt henni að hún þyrfti að tilkynna honum að hún hefði yfirgefið íbúðina og afhenda honum lykla til þess að hann gæti framfylgt ákvæðum varðandi tryggingu, þ.e. fara yfir íbúðina til að meta mögulegt tjón.

Þann 26. júní 2018 hafi sóknaraðili sent tilkynningu til varnaraðila um að leigutíma lyki 30. júní 2018 og að henni bæri að yfirgefa íbúðina eigi síðar en 1. júlí 2018. Sóknaraðili viti ekki betur en að varnaraðili hafi enn verið í íbúðinni á þessum tíma, enda neitað honum um aðgengi að íbúðinni og hvorki tilkynnt um að hún væri flutt né gert tilraun til að skila lyklum. Stuttu eftir að sóknaraðili hafi sent tölvupóstinn hafi [...] haft samband við sóknaraðila sem hafi endað með því að hún hafi hitt hann í lok júní og afhent lyklana.

Af þessu öllu sé ljóst að varnaraðili hafi haft íbúðina á leigu út leigutímann hver sem niðurstaða uppsagnar samnings hafi verið og dvalartími hafi verið samkvæmt leigusamningi, enda hafi hún ekki afhent lyklana og tilkynnt að hún væri farin úr íbúðinni. Því hljóti greiðslukrafa sóknaraðila af tryggingarfénu um að hún greiði fyrir júní að vera í samræmi við leigusamning.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi rift leigusamningnum með ólögmætum hætti en mikill ágreiningur hafi verið til staðar. Vegna sérstakra aðstæðna hafi varnaraðili ekki náð að greiða leigu fyrir janúar 2018 fyrr en í lok mánaðarins. Þann 25. janúar 2018 hafi varnaraðili fengið sent ábyrgðarbréf í pósti frá sóknaraðila þar sem hann hafi tilkynnt um riftun og veitt þriggja mánaða uppsagnarfrest. Samkvæmt því hafi hún átt að vera farin úr íbúðinni 30. apríl 2018. Rök hans fyrir uppsögninni hafi meðal annars verið: „m.a. barust leigugreiðslur oft seint og oreglulega og oft langt a eftir eindaga og leigjanda hefur itrekað verið bent a að bæta ur“. Að baki þessari staðhæfingu búi enginn réttlætanlegur rökstuðningur þar sem varnaraðili hafi alltaf staðið í skilum. Varnaraðili hafi látið sóknaraðila vita að riftunin væri ólögmæt og beðið hann um að banka ekki upp á án fyrirvara. Sóknaraðili hafi sent tölvupóst 21. apríl 2018 og tilkynnt að hann væri búinn að auglýsa íbúðina til leigu frá og með 1. maí 2018. Þann 25. apríl 2018 hafi hann sent tölvupóst og tilkynnt að hann hygðist sýna íbúðina dagana 27.-30. apríl 2018. Varnaraðili hafi sagt að þessi tími hentaði ekki og tekið fram að leigusamningi lyki ekki fyrr en 1. júlí 2018 og því ekki nauðsynlegt að sýna íbúðina í apríl.

Varnaraðili hafi fengið aðra íbúð afhenta 11. maí 2018. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila um það en ekki fengið nein svör. Það hafi ekki verið fyrr en móðir sóknaraðila hafi hringt í hann í lok júní sem hann hafi svarað og á endanum tekið við lyklum af íbúðinni en sagt að hann ætli ekki að losa bankaábyrgðina fyrr en leiga fyrir júní yrði greidd.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að erfiðlega hafi gengið að innheimta leigu fyrir janúar 2018 og hann hafi ítrekað þurft að óska eftir henni frá varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að við endurnýjun leigusamnings hafi sóknaraðili komið í íbúðina og skoðað hana vegna kvartana um leka og fleira. Þá hafi sóknaraðili samþykkt að varnaraðili mætti mála íbúðina þar sem hún hafði ekki verið máluð í nokkur ár og á hans kostnað. Hann hafi hins vegar ekki staðið við að greiða allan kostnaðinn.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning þar sem leigutíma átti að ljúka 30. júní 2018. Á leigutíma kom upp margþættur ágreiningur á milli aðila. Varnaraðili greinir frá því að hún hafi flutt úr íbúðinni 11. maí 2018 þar sem hún hafi fengið aðra íbúð afhenta þann dag. Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila á tímabilinu 9.-11. maí 2018. Samkvæmt þeim óskaði varnaraðili eftir því að losna undan leigusamningi sem fyrst þar sem hún hafði fundið aðra íbúð. Sóknaraðili sagði þá að varnaraðili þyrfti að tilkynna honum þegar hún væri tilbúin að skila íbúðinni og afhenda lykla en varnaraðili sagði að íbúðin yrði ekki afhent fyrr en hann myndi fella niður  bankaábyrgð. Sóknaraðili svaraði að bankaábyrgðin yrði ekki felld niður fyrr en íbúðinni hefði verið skilað í ásættanlegu ástandi. Ekki verður ráðið að aðilar hafi átt frekari samskipti eftir þetta en óumdeilt er að lyklar að hinni leigðu íbúð voru ekki afhentir sóknaraðila fyrr en í lok júní 2018.

Þrátt fyrir samskipti aðila í þá veru að leigutíma myndi ljúka fyrr en leigusamningur kvað á um verður ekki ráðið að endanlegt samkomulag þar um hafi náðst. Í því sambandi verður einkum að líta til þess að varnaraðili hvorki tilkynnti að hún hafði flutt út né afhenti varnaraðila lykla eða gaf honum með öðrum hætti til kynna að hún hefði afhent honum eignina til umráða. Verður því að miða við að leigutíma hafi lokið 30. júní 2018 og ber varnaraðila þannig að greiða leigu fyrir júnímánuð. Það er því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila í þeim tilgangi að fá greidda leigu fyrir júní 2018 að fjárhæð 200.000 kr., enda er krafa sóknaraðila þar um sett fram innan þeirra fresta sem tilgreindir eru í 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða henni eftirstöðvar kostnaðar vegna málningar og málningarvinnu. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali halda eigninni í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með reglulegu millibili. Sóknaraðili hefur þegar greitt hluta kostnaðar vegna málunar varnaraðila á íbúðinni en varnaraðili gerir kröfu um 35.936 kr. vegna eftirstöðva. Sóknaraðili hefur ekki mótmælt þessari upphæð og ber því að taka hana til greina.

Vegna kröfu varnaraðila um að viðurkennt verði að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt ber til þess að líta að sóknaraðili hélt þeirri kröfu sinni ekki til streitu og er þannig ekki uppi ágreiningur um lögmæti hennar.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 164.064 kr.

Reykjavík, 31. október 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson