Mál nr. 85/2011

Miðvikudaginn 2. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 85/2011:

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 30. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 23. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 23. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 19.300.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 110% af fasteignaverði, eða 21.230.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 22.986.543 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar Z metin á 1.133.740 kr. og bifreiðarinnar X metin á 50.000 kr. Kærendur áttu einnig bankainnstæður sem komu til frádráttar niðurfærslu, alls 2.522.408 kr. Vegna athugasemda kærenda í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndarinnar, dags. 30. júní 2011, var verðmati á bifreið kærenda Z breytt og var bifreiðin metin á 550.000 kr., í síðari endurútreikningi Íbúðalánasjóðs í máli kærenda, dags. 8. ágúst 2011.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 4. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 9. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari gögn og athugasemdir bárust frá kærendum þann 22. ágúst 2011.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur kæra synjun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning íbúðarlána vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 30. júní 2011, árétta kærendur að þau séu eigendur tveggja yfirveðsettra fasteigna, en við afgreiðslu umsóknar þeirra hjá Íbúðalánasjóði hafi ekki verið tekið tillit til þess heldur hafi eingöngu verið tekið mið af fasteign þeirra að C, en ekki til fasteignar þeirra að D. Þá gera kærendur athugasemdir við verðmat bifreiðar í þeirra eigu, en 11 ára gömul bifreið þeirra sé metin á 1.100.000 kr. en umrædd bifreið sé samkvæmt mati Bílgreinasambandsins metin á 530.000 kr.

Þá gera kærendur athugasemdir við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs að láta innistæðu á bankareikningi koma til frádráttar niðurfærslu lána hjá sjóðnum. Kærendur segja umrædda bankainnistæðu vera eftirstöðvar af framkvæmdaláni vegna fasteignar þeirra að D, en umrædd fasteign sé í byggingu. Telja kærendur að ef taka eigi tillit til inneignarinnar á bankareikningi þá eigi einnig að taka tillit til skammtímaskulda vegna framkvæmdanna, sem greiða eigi með umræddri inneign. Kærendur fara því fram á að mál þeirra sé endurskoðað og tekið sé tillit til beggja fasteigna í eigu þeirra.

Úrskurðarnefndinni barst bréf frá kærendum þann 22. ágúst 2011, þar sem kærendur ítrekuðu fyrri málsástæðu um að ekki ætti að líta til innstæðu þeirra á bankareikningi eins og hún var um áramót, og að ekki ætti að líta til hennar til frádráttar niðurfærslu á láni þeirra. Umrædd lausafjáreign sé eftirstöðvar á láni sem þau hafi tekið fyrir framkvæmdum við fasteign þeirra að D. Framkvæmdalánið hafi verið tekið þann 15. júní 2010 og þá numið 17.200.000 kr. og hafi þau þá varið andvirði lánsins til niðurgreiðslu áhvílandi skulda á fasteigninni, lóðaláns hjá Arion banka hf. alls 4.209.486 kr., lán sem hafi verið tekið í janúar 2007 ásamt öðru reikningsláni hjá Arion banka hf. Einnig hvíli erlent lán á öðrum veðrétti á fasteigninni að D sem hafi verið tekið í maímánuði 2008 og sem síðar hafi verið breytt í íslenskt óverðtryggt lán í byrjun árs 2011. Því telji kærendur að taka eigi tillit til lána sem hvíli á fasteigninni að D við endurútreikning lána þeirra hjá Íbúðalánasjóði.

Kærendur kveða jafnframt lausafjáreign þeirra, alls 2.500.000 kr., ekki vera aðfararhæfar eignir sem eigi að koma til frádráttar niðurfærslu á lánum þar sem lausafjárskuldir hafi verið til staðar sem vega ættu á móti þessari innstæðu. Meðal þeirra lausafjárskulda séu reikningar vegna vinnu við hita, rafmagn ásamt reikningum vegna kaupa á innréttingum, vegna fasteignarinnar að D. Með bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar hafi fylgt afrit af reikningum og kaupkvittunum fyrir því sem kærendur segja vera stærstu greiðslurnar vegna umræddra framkvæmda. Þá segja kærendur að ef Íbúðalánasjóður endurskoði ekki ákvörðun sína um að fara eftir fjárhæðum sem fram komi í skattframtali kærenda, þá eigi þau ekki annarra kosta völ en að óska eftir leiðréttingu á framtali hjá ríkisskattanefnd þannig að fram komi allar lausafjárskuldir þeirra sem þau hafi gleymt að taka fram er skattframtalseyðublað hafi verið fyllt út.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að kærendur hafi um síðustu áramót verið eigendur tveggja fasteigna, annarri að D og hinni að C. Lán sem hvíli á D komi ekki til álita við niðurfærslu lána þar sem ekki hafi verið stofnað til þeirra fyrir 31. desember 2008 eins og áskilið sé í 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998.

Íbúðalánasjóður bendir á að við afgreiðslu umsóknar um niðurfærslu lána kærenda, áhvílandi á C, hafi verið stuðst við fasteignamat íbúðar við útreikninga og staða áhvílandi lána hafi verið 1.756.543 kr. umfram 110% af fasteignamati. Litið hafi verið á bankainnistæðu sem aðfararhæfa eign kærenda og jafnvel þó fallast megi á að bifreið kærenda Z  hafi verið ofmetin í skattframtali og mætti meta á 550.000 kr. til samræmis við meðalverð bíla af sömu tegund, þá breyti það ekki niðurstöðunni. Niðurstaða Íbúðalánasjóðs um synjun á niðurfærslu lána byggi á því að aðfararhæfar eignir séu umfram hugsanlega niðurfærslu lána.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærendur fara fram á endurskoðun á máli sínu og telja að taka eigi tillit til lána sem hvíla á annarri fasteign í eigu þeirra en þeirrar fasteignar sem umsókn um niðurfærslu íbúðalána tekur til. Einnig telja kærendur að ekki eigi að taka tillit til lausafjáreignar þeirra í formi innstæðu á banka þar sem um hafi verið að ræða eftirstöðvar af framkvæmdaláni sem síðar hafi komið til greiðslu ýmissa reikninga vegna framkvæmda á fasteigninni að D.

Ekki verður fallist á þá kröfu kærenda að taka beri tillit til lána þeirra vegna kaupa á fasteigninni að D þar sem ekki er um að ræða kröfu sem hvílir á þeirri eign sem krafa kærenda tekur til, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Eins og fram kemur í lögum nr. 29/2011 tekur heimild kærða einungis til niðurfærslu veðlána kærða, en ekki til annarra skulda.

Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna, en við afgreiðslu á erindi kærenda var stuðst við upplýsingar úr skattframtali og þar miðað við bankainnstæðu sem var umfram mismun áhvílandi lána og uppreiknaðs verðmats fasteignarinnar.

Auk fasteignar sinnar að C eiga kærendur tvær bifreiðar og bankainnistæðu eins og rakið hefur verið sem voru til grundvallar endurútreikningi Íbúðalánasjóðs. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er beinlínis tekið fram að við ákvörðun um niðurfærslu veðlána megi draga frá verðmæti annarra aðfararhæfra eigna umsækjenda, en þar er ekki vikið að öðrum skuldum umsækjenda, hvort heldur veðlánum áhvílandi á öðrum fasteignum eða lausaskuldum líkt og í tilviki kærenda og þar er heldur ekki kveðið á um heimild til handa kærða til þess að meta sérstaklega tilurð óveðsettra eigna, svo sem bankainnstæðna, með tilliti til þess hvort um sé að ræða lánsfé sem umsækjendur hyggjast verja til greiðslu lausafjárskulda. Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs. 
 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal