Mál nr. 86/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 86/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 29. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 30. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 20.950.000 kr. Verðmat fasteignar kæranda var 27.700.000 kr. samkvæmt mati sem framkvæmt var þann 29. apríl 2011 af löggiltum fasteignasala frá fasteignasölunni fasteign.is. Staða áhvílandi lána var 30.234.265 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti innstæðu á banka, alls 375.639 kr., sem komu til frádráttar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 4. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 18. júlí 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júlí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. júní 2011, segir kærandi að kæra sé lögð fram á grundvelli mismunandi úrræða ríkisins til handa lántakendum íbúðalána, með tilvísun í stjórnsýslulög nr. 37/1993. Kærandi segist hafa yfirtekið tvö fasteignalán í íslenskum krónum hjá SPRON árið 2006, samtals að fjárhæð 20 milljónir. Staða þessara lána hafi verið 30,2 milljónir þann 1. janúar 2011. Kærandi tekur dæmi um tvær lánastofnanir í eigu ríkisins. Dæmi 1: Íbúðalánasjóður, 110% endurútreikningur, viðmið er verðmat 27,7 milljónir, niðurstaðan er engin leiðrétting á íbúðarlánum. Dæmi 2: Landsbankinn, 110% endurútreikningur, viðmið er fasteignamat ríkisins 20,9 milljónir, niðurstaðan er 7,2 milljónir í leiðréttingu á íbúðalánum.
Kærandi telur að hér sé munurinn á úrræðum lánastofnana í eigu ríkisins 7,2 milljónir fyrir einstakling, en augljóst sé að slíkar fjárhæðir skipta og muni skipta kæranda máli varðandi lífsgæði og afkomu á komandi áratugum. Kærandi bendir á að íbúð hennar hafi verið keypt á 27 milljónir króna árið 2006, en sjö milljónir hafi verið greiddar í reiðufé upp í verð íbúðar. Telur kærandi að þessar sjö milljónir séu ekki lengur í eigu hennar, þar sem áhvílandi íbúðalán hafi hækkað um 10 milljónir, eða sem nemur 50%. Kærandi bendir á að hún hafi lokið fimm ára háskólanámi árið 2001 og eignast barn árið 2003, en hún telur að þegnum landsins sé boðið upp á skuldafangelsi fyrir að hafa sýnt ráðdeild í fjármálum og hafa lagt á sig langt háskólanám, með 50% hækkun lána og því að verða af sjö milljónum króna.
Kærandi vísar til jafnræðisreglu stjórnsýslulaga sem kveðið er á um í 11. gr. laganna, en þar segir að við úrlausn mála skulu stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Kærandi bendir á að hún hafi tekið lán hjá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis árið 2006, en vegna aðgerða stjórnvalda hafi lánið verið fært til Íbúðalánasjóðs árið 2010. Kærandi setur fram annað dæmi um lánþega sem hafi tekið lán hjá Sparisjóði Keflavíkur, en vegna aðgerða stjórnvaldi hafi viðskipti hans verið færð til Landsbankans. Sá lánþegi fengi gjörólíka afgreiðslu sinna mála, sá fengi réttláta leiðréttingu eða 7,2 milljónir króna leiðréttingu, einnig vegna aðgerða stjórnvalda. Kærandi bendir á að Íbúðalánasjóður og Landsbankinn séu stofnanir í eigu ríkisins, því sé eðlilegt að spyrja dómsvöld að því hvort jafnræðis sé gætt í máli þessu. Kærandi vonast því eftir sanngjarnri úrlausn mála sinna hjá Íbúðalánasjóði.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að umsókn kæranda hafi verið synjað þar sem veðsetning eignarinnar hafi ekki verið yfir 110% af verðmæti eignar, en heimildir sjóðsins til lánalækkunar sé byggð á lögum nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál. Íbúðalánasjóður telur að sjóðurinn hafi ekki heimildir til þess að ganga lengra í niðurfærslum en kveðið sé á um í lögum.
Það sé mat Íbúðalánasjóðs að ekki verði séð að kvörtun kæranda beinist að meðferð málsins hjá Íbúðalánasjóði eða verðmati eigna, heldur því að Íbúðalánasjóður beiti ekki sömu reglum við niðurfærslu lána og Landsbanki Íslands.
Íbúðalánasjóður vísar til 1. gr. laga nr. 29/2011 þar sem Íbúðalánasjóði sé veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. ákvæðisins komi síðan fram að samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Samkvæmt því telji Íbúðalánasjóður sér óheimilt samkvæmt gildandi lögum að miða niðurfærslu eingöngu við fasteignamat. Íbúðalánasjóður áréttar að í lögskýringargögnum komi fram að markaðsverð sé almennt hærra en fasteignamat og samkvæmt því sé gert ráð fyrir því að afskriftir Íbúðalánasjóðs vegna ákvæðisins verði lægri en ef miðað hefði verið eingöngu við fasteignamat. Ákvörðun um að miða eingöngu við fasteignamat myndi því að mati Íbúðalánasjóðs brjóta gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttar.
Það sé mat Íbúðalánasjóðs að sjóðurinn gæti að stjórnsýslureglum við úrlausn mála og leitist sérstaklega við að gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Þannig séu allar umsóknir sem sjóðnum berast afgreiddar eftir sömu reglum. Íbúðalánasjóður telji ekki að í jafnræðisreglu stjórnsýslulaga felist að sjóðnum beri að beita sömu reglum og Landsbankinn og skipti þá engu mál þótt bankinn sé tímabundið í eigu ríkisins. Það sé mat Íbúðalánasjóðs að þar sem ágreiningsefni í máli þessu snúi ekki að framkvæmd eða vinnslu Íbúðalánasjóðs á umsókn kæranda, heldur inntaki reglnanna, hafi Íbúðalánasjóður ekki talið ástæðu til þess að lýsa frekar yfir afstöðu sinni til málsins.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kæranda. Kærandi telur að miða hefði átt við skráð fasteignamat en ekki verðmat löggilts fasteignasala. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna. Á ákvæðið við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem stofnað var til vegna kaupa fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr.
Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala, en samsvarandi reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011.
Fyrir liggur að kærði nýtti sér þá heimild sem er að finna í framangreindum reglum og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar að undangenginni skoðun fasteignarinnar. Hefur kærði jafnframt gert nánari grein fyrir vinnureglu kærða við öflun slíkra verðmata löggiltra fasteignasala. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignar þeirra, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Er ekki á það fallist með kæranda að kærði eigi á grundvelli slíkrar jafnræðisreglu að hafa hliðsjón af framkvæmd endurreiknings lána hjá öðrum fjármálastofnunum. Kærunefndin hefur verið upplýst um að framkvæmd niðurfærslunnar kunni að vera háttað með mismunandi hætti hjá fjármálastofnunum, og jafnvel fjármálastofnunum sem eru að hluta til í eigu íslenska ríkisins. Heimild kærða byggir hins vegar á lögum nr. 29/2011, en í fyrrgreindum reglum er ekki að finna neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega standi á hjá umsækjendum. Með framangreindum athugasemdum er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs því staðfest.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. þann 30. maí 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um niðurfærslu lána A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal