Mál nr. 96/2011
Miðvikudaginn 2. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 96/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 19. júlí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 21. júní 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 21. júní 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 27.950.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 32.500.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala hjá Fasteignasölu Mosfellsbæjar sem fram fór þann 29. apríl 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 39.612.240 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar C metin á 1.109.700 kr. en að teknu tilliti til áhvílandi lána var verðmæti bifreiðarinnar 191.023 kr. Kærandi gerir athugasemdir við að stuðst sé við verðmat fasteignasala og gerir þá kröfu að miðað sé við opinbert skráð fasteignamatsverð fasteignarinnar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. júlí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 9. ágúst 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 12. ágúst 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kæranda, dags. 25. ágúst 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og gerir kröfu um að niðurfærsla lána verði miðuð við 110% af skráðu fasteignamati fasteignarinnar. Kærandi óskar jafnframt eftir því að tekið verði tillit til þeirra galla sem hún telji að séu á fasteign hennar og sem nánar er lýst í framlögðum gögnum í málinu. Kærandi hefur lagt fram afrit af stefnu, en kærandi hefur höfðað mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur á hendur seljendum hússins vegna þeirra galla sem kærandi telur vera á umræddri fasteign að B. Einnig hefur kærandi lagt fram afrit af matsgerð dómskvaddra matsmanna vegna B, dags. 14. nóvember 2006 og 12. mars 2010. Kærandi setur fram þá kröfu að matsverð eignarinnar verði lækkað til samræmis við þá galla sem fram koma í framlögðum gögnum og telur að verðmat eignar sé því of hátt. Kærandi vísar til þess að kaupverð eignar þann 5. júní 2005 hafi verið 32.000.000 kr. og telur hún að verðmat fasteignarinnar samkvæmt mati fasteignasala 32.500.000 kr. sé því óraunhæft en eðlilegra sé að miða við skráð fasteignamat eignarinnar, 27.950.000 kr.
Í bréfi sínu til úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. ágúst 2011, vísar kærandi til þess að gallar á fasteigninni að B hafi verið metnir á hátt í 4.000.000 kr. samkvæmt framlögðum gögnum. Telur kærandi því útilokað að eignin geti verið 32.500.000 kr. virði í dag þar sem kaupin hafi átt sér stað árið 2005, kaupverð hafi miðast við gallalausa eign. Vísar kærandi til þess að matsverð fasteigna hafi lækkað frá því að bankahrunið hafi riðið yfir og því sé verðmat fasteignarinnar í algjörri andstöðu við þá staðreynd og sé alltof hátt miðað við ástand eignarinnar í dag. Það er mat kæranda að löggiltur fasteignasali sem mat eignina fyrir hönd Íbúðalánasjóðs hafi ekki þekkt galla hennar nægjanlega vel og hafi því ekki tekið nægjanlegt tillit til þeirra við ákvörðun á matsverði íbúðar. Kærandi telur galla þessa samkvæmt framlögðum matsgerðum vera það mikla að eignin sé algjörlega óseljanleg í dag og telur því rangt það sem fram kemur í mati fasteignasalans frá 29. apríl 2011 að eignin ætti að seljast vel.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að verðmat fasteignasala sem sjóðurinn leggur til grundvallar afgreiðslu málsins beri með sér að tekið sé tillit til ágalla á eigninni, enda eigi verðmat að leiða í ljós áætlað markaðsverð viðkomandi eignar eins og ástand hennar sé. Þá beri Íbúðalánasjóði að leggja til grundvallar afgreiðslu umsókna fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem sé hærra, sbr. 1. mgr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar með tilliti til ágalla fasteignar og telur að miða eigi við skráð fasteignamat eignarinnar.
Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Telji kröfuhafi að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar.
Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Vottorðið er dagsett 3. maí 2011 og byggt á skoðun fasteignarinnar þann 29. apríl 2011. Samkvæmt því er metið hugsanlegt söluverð fasteignarinnar meðal annars miðað við ástand fasteignarinnar og núverandi markaðsaðstæður. Ekki verður annað séð en að í fyrrgreindu mati fasteignasalans hafi verið vísað til meintra galla á fasteigninni, svo sem að hurð í þvotthúsi leki og að sjáanlegur fúi sé í sólstofu. Hefur því, við mat á markaðsverði fasteignarinnar, verið tekið tillit til þeirra galla sem kærandi hefur byggt kæru sína á. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 21. júní 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal