Mál nr. 46/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 46/2024

Samþykki húsfundar. Framkvæmdir á innkeyrslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 3. maí 2024, beindi X, lögmaður, f.h. A og B hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. maí 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. maí 2025 og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. maí 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E í alls tveimur eignarhlutum. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð en gagnaðili er eigandi að efri hæð. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu telst eignarhluti álitsbeiðenda 48,88% en eignarhluti gagnaðila 51,12 %. Ágreiningur er um ákvörðun húsfundar frá 9. apríl 2024 um að gera endurbætur á sameiginlegri innkeyrslu/bílastæði hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta eigenda miðað við fjölda og eignarhlutföll þurfi fyrir endurbótum og breytingum á sameiginlegu bílastæði hússins.

Til vara krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að samþykki einfalds meirihluta þurfi, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, fyrir endurbótum og breytingum á sameiginlegu bílastæði hússins.

Í álitsbeiðni segir að segir að á húsfundi 9. apríl 2024 hafi gagnaðili sett fram tillögu um að ráðast í endurbætur á innkeyrslu/bílastæði hússins. Sagði í fundargerð að innkeyrslan væri gömul og á henni væri möl og gras. Það þyrfti að jarðvegsskipta og helluleggja eða steypa innkeyrsluna að því loknu. 

Lögmaður álitsbeiðenda hafi mætt á fundinn fyrir álitsbeiðendur og mótmælt framkvæmdunum sem óþörfum og kostnaðarsömum og taldi að um væri að ræða framkvæmdir sem þörfnuðust samþykkis allra eigenda eða 2/3 hluta eigenda, sbr. A- og B- liði 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili sem hafi sinnt hlutverki fundarritara fundarins hafi bókað að hún teldi að meirihlutaákvörðun væri nægjanleg. Því hafi verið bókað að samþykkt hefði verið á húsfundinum að ráðast í umræddar framkvæmdir, þrátt fyrir mótmæli álitsbeiðenda þar sem gagnaðili hafi greitt atkvæði með tillögunni.

Álitsbeiðendur byggja á því að fyrirhugaðar framkvæmdir séu þess eðlis og svo kostnaðarsamar að samþykki þeirra hljóti að þurfa fyrir þeim, þannig að gagnaðili geti ekki ein síns liðs samþykkt þær á grundvelli D-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsa sem fjalli um einfaldan meirihluta. Þá séu þær til þess fallnar að breyta útliti og heildarmynd hússins en séu auk þess óþarfar. Malarplan bílastæðis og innkeyrslu skili sínum tilgangi og engin nauðsyn sé til endurbóta að þessu leyti.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að innkeyrsla/bílastæði sé á sameiginlegri, óskiptri lóð. Svæðið hafi aldrei verið fullfrágengið og sé óslétt, mishæðótt og sigið. Steinar berist úr innkeyrslu á gangstétt og götu, sem gagnaðili hafi þurft að sópa, m.a. eftir ábendingu frá nágranna. Það hafi á sínum tíma tíðkast að innkeyrslur væru malarlagðar en flest húsin í götunni hafi nú gengið frá sínum bílastæðum á annan máta.

Að mati gagnaðila flokkist framkvæmdin sem viðhald og endurbætur eða til að uppfylla fullnaðarfrágang eins og meirihluti húseigenda í götunni hafi nú þegar gert við sínar innkeyrslur. Framkvæmdin ætti einnig að gera eignina verðmætari og snyrtilegri. Það er því mat gagnaðila að ákvörðunin hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi og að hún falli undir D-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

III. Athugasemdir álitsbeiðanda

Í athugasemdum álitsbeiðenda er gerð sú varakrafa að samþykki frá báðum eignarhlutum hússins þurfi til að ráðast í viðhald á bílastæðinu á grundvelli C-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Það leiði af orðalagi ákvæðisins að ekki sé nægjanlegt að helmingur eigenda greiði með tillögu svo að hún hljóti brautargengi, heldur þurfi meira en sem nemur helmingi eigenda á löglega boðuðum húsfundi að samþykkja tillöguna.

IV. Athugasemdir gagnaðila

Gagnaðili ítrekar það sjónarmið sitt að samþykkt hafi verið af meirihluta að fara í framkvæmdina, 51% gegn 49% og teljist framkvæmdin því samþykkt skv. D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Um sé að ræða viðhald sem geri eign verðmætari og á pari við útlit annarra húsa og lóða í nágrenni.

V. Forsendur

Ágreiningur er um hvort samþykki gagnaðila eins dugi til framkvæmda á lóð hússins þar sem hann er eigandi um 51% hlut hússins á móti 49% hlut álitsbeiðenda. Hinar fyrirhuguðu umdeildu framkvæmdir felast í því að jarðvegsskipta og helluleggja eða steinsteypa malarlagða innkeyrslu/bílastæði. Óumdeilt er að svæðið er í óskiptri sameign allra.

Í 46. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B, og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. 

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 eigenda, miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr. sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. 

Kærunefnd telur að það að skipta um jarðveg og helluleggja eða steypa innkeyrslu að húsinu séu kostnaðarsamar framkvæmdir sem breyti ásýnd lóðar.  Þá hefur gagnaðili hvorki sýnt fram á að um sé að ræða framkvæmdir sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi eða að nauðsynlegt sé að ráðast í þær. Kærunefnd telur að ákvörðunin falli undir 3. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús og útheimti samþykki 2/3 eigenda, miðað við fjölda og hlutfallstölu, sbr. 2. mgr. 30. gr., og fellst þannig á aðalkröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

VI. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 eigenda, miðað við fjölda og hlutfallstölu, þurfi fyrir breytingum og endurbótum á sameiginlegri innkeyrslu/bílastæði hússins.

Reykjavík, 6. nóvember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                     Eyþór Rafn Þórhallsson