Mál nr. 45/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 45/2001

Eignarhald.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. september 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. september 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þar sem nefndarmaðurinn Guðmundur G. Þórarinsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Pálmi R. Pálmason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Greinargerð gagnaðila, dags. 3. október 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 20. desember 2001 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. október 2001, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 69. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð og gagnaðili á 1. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á anddyri á 1. hæð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að forstofa á 1. hæð sé í sameign sumra, þ.e. eigenda 1. og 2. hæðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að verið sé að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Við gerð teikninga af því tilefni hafi verið gert ráð fyrir því að anddyri á 1. hæð sé í sameign sumra, þ.e. eigenda 1. og 2. hæðar. Gagnaðili telji hins vegar að anddyrið sé séreign hans. Álitsbeiðandi bendir á að slíkt fyrirkomulag sé fáheyrt í fjöleignarhúsum og það hafi ekki verið skilningur fyrri eigenda. Álitsbeiðandi telur að hann hafi rétt til að ganga upp í íbúð sína án samþykkis gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt íbúðina með kaupsamningi, dags. 17. október 1984, af R sem hafi verið eigandi að íbúðum á 1. og 2. hæð. Hafi íbúðirnar haft sameiginlegan inngang. Sveinn hafi annast skiptingu á anddyrinu á milli sín og hans gegn hækkun á söluverði íbúðarinnar. Hafi verið sett upp þil sem skipti anddyrinu milli íbúðanna. Á bakhlið kaupsamningsins séu skýr ákvæði um þetta. Álitsbeiðandi sé þriðji eigandi 2. hæðar eftir að R seldi íbúðina á 2. hæð. Í tæp 17 ár hafi aldrei verið gerð athugasemd um þessa skiptingu á anddyrinu enda hafi hún verið gerð af upphaflegum eiganda og gagnaðila. Samkvæmt þágildandi lögum hafi eignarréttur gagnaðila verið ótvíræður.

Gagnaðila sé ljóst að lögum samkvæmt beri að ákveða í eignaskiptayfirlýsingu skiptingu anddyris og því sé hann samþykkur. Í ljósi þess að gagnaðili keypti eign sína af þeim aðila sem upphaflega átti allt anddyrið og skipti því með sérstöku þili, sem afmarkað hafi hluta gagnaðila í 17 ár og að því að bæði álitsbeiðandi og tveir fyrri eigendur efri hæðar hafa keypt þá eign í núverandi ástandi athugasemdalaust, þá þyki gagnaðila eðlilegt að hann fái fébætur úr hendi álitsbeiðanda fyrir skerðingar á þinglýstum rétti sínum. Gagnaðili óskar að kærunefnd úrskurði honum eðlilegar fébætur frá álitsbeiðanda vegna augljósrar skerðingar á þinglýstum eignarhluta hans eins og fram komi í kaupsamningi. Í þinglýstum afsölum fyrir 2. hæð komi hvergi fram að 2. hæðin eigi stærri hlut í anddyrinu og hæpið sé að hið afmarkaða þil hafi farið fram hjá álitsbeiðanda og fyrri eigendum við skoðun á eigninni.

Gagnaðili hafi aldrei haft ástæðu til að ætla annað en hann væri eigandi að forstofu sinni og eigi ekki að þola upptöku á þinglýstum eignarrétti sínum bótalaust.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna..

Í málinu er óumdeilt að anddyri 1. og 2. hæðar var í óskiptri sameign þeirra eignarhluta. Byggir gagnaðili á kaupsamningi hans og upphaflegs eiganda beggja eignarhlutanna, R, dags. 17. október 1984. Þar segir að seljandi láti skipta hita og rafmagni þannig að það sé sér fyrir íbúð og forstofu á 1. hæð og að "skiptingu á anddyri sé lokið fyrir afhendingu 25/11 ´84." Kærunefnd telur að yfirlýsing þessi feli ekki í sér bindandi yfirlýsingu á tilfærslu eignarréttar í húsinu. Þegar af þeirri ástæðu getur hún ekki breytt eignarhaldinu á þann veg sem gagnaðili krefur í málinu. Ber því að hafna kröfu gagnaðila um að hluti anddyrisins sé séreign hans. Það er hins vegar ekki á færi kærunefndar að ákvarða gagnaðila fébætur úr hendi álitsbeiðanda telji hann sig hafa orðið fyrir tjóni af völdum seljenda eignarinnar.

Það er álit kærunefndar að anddyri sé í sameign 1. og 2. hæðar.

Reykjavík, 20. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson