Mál nr. 57/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 57/2001

Ákvörðunartaka: Gluggar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. október, beindi A f.h. húsfélagsins að X nr. 16, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 16, 16a og 16b, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. nóvember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 21. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 20. desember 2001 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. nóvember 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 16, 16a og 16b. Húsið skiptist í þrjá stigaganga og eru 20 íbúðir í hverjum stigagangi. Ágreiningur er um viðgerð á gluggum að X nr. 16b.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á gluggum að X nr. 16b.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um greiðslu á reikningi fyrir gluggaviðgerðir á 2. og 3. hæð að X nr. 16b. Álitsbeiðandi telur að eigendum íbúða að X nr. 16b beri sjálfum að greiða kostnað við viðgerð á gluggum íbúða sinna eins og eigendur íbúða að X nr. 16 og 16a hafa gert. Eigendur íbúða að X nr. 16 og 16a hafi flestir endurnýjað gler, gluggapósta, glerlista o.fl. sem tengist gluggum og hafi húsfélagið í engu tilviki tekið þátt í þessum kostnaði. Hvorki liggi fyrir samþykkt húsfundar um þessar framkvæmdir né breytingar á fyrra fyrirkomulagi um að eigendur í hverju stigahúsi skuli einir bera slíkan kostnað. Þá hafi fulltrúi stigahúss nr. 16 ekki verið boðaður á stjórnarfund né setið fund þegar samningur við verktaka hafi verið undirritaður.

Þá bendir álitsbeiðandi á að þrír af fjórum fyrri eigendum sem nýlega hafi selt íbúðir í stigahúsi nr. 16b hafi ekki skeytt um að láta endurnýja glugga íbúðanna og því telur álitsbeiðandi að kaupendur íbúðanna eigi kröfu á þá vegna galla.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í lok sumarsins 2000 hafi komið í ljós mikill leki í nokkrum íbúðum í stigahúsi nr. 16b. Í kjölfarið hafi verið ákveðið að fara út í framkvæmdir til að stöðva lekann svo ekki hlytist af stórtjón. R hafi verið fengið til að taka út allt húsið og hafi sú skoðun farið fram í ágúst 2000. Í úttektinni segi m.a. um lekann: "Á vesturgafli og inná suðurhlið eru töluverðir lekar í íbúðum, þessi leki stafar trúlega að hluta til frá lélegum gluggabúnaði á vesturgafli og skemmdum í steypu á suðvesturhorni hússins." Í kafla um "Úrbætur" segir: "Endurnýja skal allan lélegan gluggabúnað svo sem karma, pósta, gler, glerlista og opnanleg fög. Þetta á að mestu við hús númer 16b." Á grundvelli þessarar úttektar hafi verið leitað til S og T um gerð tilboða í verkið. Hafi tilboð borist frá báðum aðilum.

Á löglegum húsfundi sem haldinn var 27. september 2000 hafi verið samþykkt að taka tilboði S í verkið. Á grundvelli þeirrar ákvörðunar hafi síðan verið gerður samningur við hann. Undir samninginn skrifuðu allir nema fulltrúi álitsbeiðanda í stjórn gagnaðila. Framkvæmdir við húsið hófust haustið 2000 og lauk haustið 2001. Innheimta reikninga vegna verksins hafi gengið þokkalega þar til nú að álitsbeiðandi telur sér ekki skylt að greiða reikninga vegna gluggaviðgerða í stigahúsi nr. 16b. Gagnaðili telur að álitsbeiðanda sé skylt að taka þátt í þessum kostnaði og greiða sinn hluta í umræddum reikningi. Ráðist hafi verið í framkvæmdir eftir að þær höfðu verið samþykktar á löglega boðuðum húsfundi. Á fundinum hafi legið fyrir úttekt R og áður nefnt tilboð verktaka. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til 1. mgr. 6. gr., 3. tölul. 8. gr., 1. mgr. 43. gr., A-liðar 45. gr. og 1. mgr. 47. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það hafi verið ljóst að lekinn átti m.a. rætur að rekja til lélegs gluggaumbúnaðar og því yrði að ráðist í framkvæmdir á gluggum til að koma í veg fyrir hann. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kveði skýrt á um skiptingu kostnaðar og skyldur eigenda til greiðslu á sameiginlegum kostnaði. Því beri álitsbeiðanda að greiða umrædda reikninga og uppfylla þar með þá skyldu sem lögð sé á hann samkvæmt lögum.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi byggi á því að þar sem hann hafi látið gera við glugga í sínu stigahúsi fyrir um 10 árum síðan og staðið straum af þeim kostnaði sjálfur því eigi hann ekki að þurfa að taka þátt í kostnaði vegna gluggaviðgerða í stigahúsi nr. 16b. Þegar gluggaviðgerðir álitsbeiðanda fóru fram höfðu lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, ekki tekið gildi. Réttarumhverfið sé því annað í dag. Þá byggir álitsbeiðandi á því að stigahús nr. 16a hafi sjálft staðið straum af gluggaviðgerðum sínum árið 1999 og að gert hafi verið samkomuleg milli íbúa stigahúsanna þriggja um að hvert stigahús myndi bera sinn kostnað af gluggaviðgerðum. Um þetta samkomulag séu hins vegar engin gögn og alveg ljóst að samkomulag sem þetta, sem gangi í aðra átt en lögin geri ráð fyrir, sé ógilt bæði gagnvart þeim íbúum sem hafi búið í húsinu þegar meint samkomulag á að hafa verið gert svo og þeim er flytja í húsið síðar og séu alveg grandalausir um samkomulagið þar til á að beita því fyrir sig nú.

Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Óumdeilt er í málinu að X nr. 16, 16a og 16b er eitt hús í skilningi laga nr. 26/994 um fjöleignarhús. Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 27. september 2000. Undir liðnum "Umræður og ákvarðanir um utanhússviðgerðir" kemur fram að útskýrð hafi verið forvinna sem fram hafði farið um málið. Þá hafi legið fyrir skýrsla og tilboð S um lagfæringu á húsinu. Var lagt til að tilboðið yrði samþykkt og stjórninni yrði falið að ganga til samninga við verktakann. Bókað er að forsvarsmaður álitsbeiðanda, A, hafi verið meðal þeirra sem tóku þátt í umræðum um þennan dagskrárlið og lagði fram breytingartillögu sem var felld. Samkvæmt fundargerðinni var tillagan samþykkt með meirihluta greiddra atkvæða. Þá er tekið fram að hver íbúi fjármagni sinn hluta viðgerðarinnar. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á gluggum að X nr. 16b.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á gluggum að X nr. 16b.

Reykjavík, 20. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson