Mál nr. 50/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 50/2001

Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. september 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. október 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. október 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 10. desember 2001 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. nóvember 2001, og samþykkt að óska eftir frekari gögnum. Á fundi nefndarinnar 20. desember 2001, voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 5. og 13. desember 2001, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. desember 2001, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða hesthúsið nr. 2 í X. Álitsbeiðandi er eigandi endarýmis í suðurenda og er eignarhluti hans 9,5% en eignarhluti gagnaðila er 9%. Ágreiningur er um gang á milli hesthússins og taðþróar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að samþykki 2/3 hluta eigenda sé nægjanlegt til að ráðstafa ganginum til eigenda endarýmis.

Í álitsbeiðni kemur fram að ákveðið hafi verið að byggja yfir taðþróna og þar af leiðandi gang að dyrum á gafli hússins að hlöðu og kaffistofu sem tilheyri endarými hesthússins. Eigendur í endarými, sem einir hafi haft aðgang að þessum gangi, óski eftir því að nýta þetta svæði sem hluta af hesthúsinu. Hafa aðrir eigendur, að utanskildum gagnaðila, samþykkt það með undirskrift sinni, dags. 26. september 1999, og á húsfundi 18. september 2001. Meirihluti eigenda vilji byggja yfir taðþróna samkvæmt teikningu, dags. 5. september 2001, enda komi á móti greiðsla vegna uppbyggingar innri gafls á taðþrónni og meiri hlutdeild í kostnaði við byggingu þaksins. Svæðið sem um ræðir sé 0,90 x 9,5m eða 8,55m². Heildarflatarmál sameignar sé 666m². Umrætt rými sé því 1,3% af sameign sem verði að teljast óverulegur hluti sameignar. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Af hálfu gagnaðila er á það bent varðandi stækkun endahúss að ekki sé rétt að endahús eigi umræddan gang heldur sé gangurinn í sameign. Vatnsveitan sé með inntaksloka staðsettan í miðjum ganginum sem allir eigendur verði að hafa aðgang að. Margoft hafi orðið bilun á vatnslögnum svo þurft hafi að loka skyndilega fyrir vatnið inn í húsið. Gagnaðili bendir á að gangurinn sé 0,90m x 9,5m² + 15cm endagafl sem flyst ofan á vegg sem sé til staðar. Núverandi gafl sem sé 15cm þykkur muni bætast við. Rétt stærð rýmisins sé því 1,05m x 9,5m² eða 9,8m². Þá bendir gagnaðili á að ef af breytingum verði þurfi að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir hesthúsið sem hafi mikinn kostnað í för með sér. Við stækkun endahúss muni eignarhlutur þess í gerðinu stækka. Jafnframt muni eignarhlutur gagnaðila minnka bæði í húsinu og gerðinu. Í þinglýstum eignaskiptasamningi sé skýrt kveðið á um að samningnum verði ekki breytt nema allir eigendur skrifi undir.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi látið teikna þak á taðþróna og stækkun endahúss og að ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið, eins og kveðið sé á um í lögum nr. 26/1994, þar sem eigendur hefðu getað komið hugmyndum sínum á framfæri. Frá upphafi hafi álitsbeiðandi reynt að fá ganginn svo hann gæti stækkað en gagnaðili hafi frá upphafi neitað að skrifa undir slíkt samþykki. Gerðið sé sameiginlegt að nafninu til því eigendur endahúsanna, sem hvor um sig eigi 9,5%, hafi eignað sér nærri 11m breidd af gerðinu með rafmagnsgirðingu en gagnaðili sem eigi 9% fái einungis 2,7m breidd af gerðinu fyrir sína hesta. Þetta hafi leitt til þess að gagnaðili geti ekki verið þar á sama tíma og aðrir. Þá hafi eigandi hins endahússins fyrir fáum árum tekið niður millivegg og sett þynnri vegg í staðinn til þess að auka plássið hjá sér. Hafi það skekkt vegginn inn á eignarhluta gagnaðila. Gagnaðili bendir á að á meðan eignarhluti hans sé bæði skertur í húsinu og gerðinu muni hann aldrei skrifa undir. Þá bendir gagnaðili á að eigendur hesthússins þurfi að byggja yfir haughúsið. Stækkun hesthússins sé annað mál sem nú sé blandað saman við þetta mál.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er á það bent að því hafi aldrei verið haldið fram að eigendur endarýmis ættu ganginn, aðeins að hann nýtist ekki öðrum þar sem hann sé fyrst og fremst hugsaður sem aðkoma að inngangi í hlöðu og kaffistofu í endarými. Gagnaðili hafi ekki verið eigandi að hesthúsinu þegar það var byggt og því ekki komið að ákvörðun um byggingu á taðþró og umræddum gangi á sínum tíma.

Álitsbeiðandi bendir á að rétt sé að inntakslok fyrir kalt vatn sé á ganginum. Rætt hafi verið um það að aðrir eigendur gætu haft lykil að húsinu og þannig komist að lokanum. Væri það auðveldari aðkoma en sú sem nú sé sérstaklaga að vetri til. Það sé hins vegar hugmynd byggingarfulltrúans í Reykjavík að færa lokann út fyrir kassann og að hans sögn sé það lítið mál.

Varðandi stærðir þá telur álitsbeiðandi það hafa óveruleg áhrif hvort byggt sé utan á vegginn eða ofan á hann. Ljóst sé að einangra þurfi vegginn og sá hluti komi utan á vegg taðþróarinnar, þ.e. inn í ganginn. Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa sé ekki unnt að skipta hesthúsinu upp í sjálfstæða eignarhluta. Aðeins sé einn fastur veggur sem skipti húsinu í miðju. Aðrir veggir milli eignarhluta uppfylli ekki kröfur byggingaryfirvalda. Húsið sé ein matseining og skipt í eignarhluta sem slíkri með undirritaðri yfirlýsingu. Ef breyta eigi eignarhlutföllum sé spurning hvort það sé ekki gert með nýrri yfirlýsingu í samræmi við þá sem nú liggi fyrir.

Álitsbeiðandi bendir á að gerðið hafi verið óskipt sameign. Þegar mikið sé af hrossum úti strengi menn snúrur þvert yfir gerðið svo hrossin blandist ekki saman. Þegar einstaka eigendur eða fáir séu með hross úti, nýti þeir allt gerðið fyrir sig eða skipta eftir atvikum. Sá aðili sem sé við hlið gagnaðila setji streng út frá hliði við sitt hús en ekki út frá sínum eignarhluta. Þetta auki það rými sem gagnaðili hafi til afnota þegar gerðið sé skipt. Það komi reyndar mjög sjaldan fyrir að gagnaðili sé á staðnum á sama tíma og aðrir og hafi aðilar ekki lent í árekstrum vegna skiptingu gerðisins. Þessi óánægja hafi komið fram á fundi í haust og hafi þá strax verið boðið upp á að reikna út skiptipunkta sem hægt væri að hengja snúrur í þegar þess væri þörf.

Álitsbeiðandi bendir á að lögð hafi verið töluverð vinna í það að teikna upp húsið m.a. með það í huga að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing fyrir það en það hafi verið talið þurfa að gera vegna sölu á einu rýminu í hesthúsinu. Nú virðist hins vegar sem eldri samningur sé fullnægjandi í því tilviki.

Þá bendir álitsbeiðandi á að sú skylda hvíli á hesthúsaeigendum að byggja yfir taðþrær við hesthúsin. Til þess að hægt sé að uppfylla þær kröfur þurfi að teikna væntanlega byggingu og leggja fyrir byggingaryfirvöld. Þegar farið var að ræða byggingu yfir taðþróna og hvernig sú bygging gæti fallið að hesthúsinu hafi verið talið eðlilegt og sjálfsagt að endarýmið myndi nýta ganginn. Hinn kosturinn væri að til staðar yrði gangur sem væri með veggjum beggja megin og nýttist ekki öðrum en endarými. Eigendur hesthússins hafi óformlega rætt hvaða hugmyndir væru mögulegar á yfirbyggingu taðþróar. Teiknaðar hafa verið nokkrar útgáfur og þær kynntar fyrir byggingarfulltrúa. Það hafi verið skoðun byggingarfulltrúa að best færi á því að framlengja þakið yfir taðþróna. Aðrar lausnir kæmu tæpast til greina. "Það væri afleitt að skilja eftir opinn ruslagang á milli húss og taðþróar og þeir yrðu mjög tregir til að samþykkja slíka lausn." Eftir þessa vinnu hafi verið boðað til húsfundar þar sem fjallað var formlega um málið. Það sé ljóst að álitsbeiðandi hafi hug á að nýta þennan gang sem best en án þess að ganga á raunverulega hagsmuni annarra eigenda. Það þurfi að endurnýja innréttingar í endarýminu og endurbyggja gaflinn. Það virðast því vera tveir möguleikar í stöðunni og komi þeir fram á innlögðum teikningum. Mat flestra sé að skynsamlegra sé að byggja einn vegg í stað tveggja auk þess sem sá byggingarkostnaður félli aðallega á eigendur endarýmis. Með því að eigendur endarýmis nýti þennan gang að fullu sé enginn hinna að tapa neinu. Aðrir eigendur hagnast að því leyti að þeirra kostnaður við nauðsynlegar breytingar verður minni. Varðandi eignarhlutfall þá hafi öllum sameiginlegum rekstrarkostnaði verið skipt eftir fjölda hrossa á húsi en kostnaður við lagfæringar á fasteign sé skipt miðað við eignarhlutfall. Það sé ekkert því til fyrirstöðu að gera nýjan samning um skiptingu kostnaðar við húseign og vegna reksturs sameignar.

Þá bendir álitsbeiðandi á að eignarhluti gagnaðila sé 9%. Gerðið sé 35m langt og 9% af því sé 3,15m. Álitsbeiðandi hafi mælt upp það svæði sem komið hafi í hlut gagnaðila þegar gerðinu sé skipt og sé það varla undir 3,15m.

Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að aðrir eigendur hesthússins en gagnaðili hafi með undirskrift, dags. 26. september 1999, og samþykki húsfundar sem haldinn var 18. september 2001, samþykkt að hann fái að nýta umræddan gang. Fundargerð þessa húsfundar lá ekki fyrir í málinu og því óskaði kærunefndin eftir henni, með bréfi, dags. 10. desember 2001. Í kjölfarið bárust athugasemdir frá gagnaðila þar sem fram kemur að álitsbeiðandi hafi ekki sjálfur mætt á húsfundi sem haldnir voru 12. og 18. september sl. heldur hafi tveir synir hans mætt. Þá segir orðrétt í athugasemdum gagnaðila: "Engin fundargerð var gerð á staðnum né lesin upp í fundarlok á fyrri fundinum. Yfirgaf seinni fundinn eftir rúma 1 klst. Engin fundarstjóri, ekkert skrifað niður á þeim fundi. Fundurinn gekk út á þras." Með bréfi álitsbeiðanda, dags. 17. desember 2001, fylgdu minnispunktar frá húsfundum sem haldnir voru 18. og 20. september sl. Á minnispunktum frá 18. september sl. kemur fram að allir eigendur aðrir en gagnaðili hafi fallist á að eigandi endahúss fengi að nýta ganginn með því að rífa núverandi gafl enda kæmi á móti að endahús tæki á sig kostnaðinn við vegginn sem kæmi í stað gaflsins ofan eða utan á taðþróna og þakhlutann yfir ganginum. Gagnaðili hafi ítrekað að hann væri mótfallinn að endahúsið fengi ganginn. Á minnispunktunum frá 20. september sl. kemur fram að gagnaðili hafi sagt að hann ætlaði ekki að gefa eftir ganginn.

Í málinu liggur fyrir undirskriftalisti, dags. 26. september 1999, þar sem eigendur hesthússins, að utanskildum gagnaðila, samþykkja að álitsbeiðandi færi út gafl hesthússins og hlöðu sem snúi að haugkassa. Þá kemur þar fram að gaflinn byggist á vegg haugkassans þannig að byggt sé yfir mjóan gang (ca 1m) á milli gafls og haugkassa.

Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Fer það eftir eðli og umfangi ákvörðunarinnar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar.

Í 2. mgr. 35. gr. segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Þá verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tölul. A-liðar 41. gr.

Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi, nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins er þó heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.

Með vísan til þess að gangurinn er í sameign eigenda hesthússins telur kærunefnd að álitsbeiðanda verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar hans umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá liggur ekki fyrir í málinu lögfull sönnun þess að á húsfundi hafi verið tekin ákvörðun um ráðstöfun gangsins til álitsbeiðanda skv. 19. gr. laga nr. 26/1994 né hvaða endurgjald eigi að koma fyrir ganginn. Verður álitsbeiðandi að bera hallan af skorti á sönnun um tilvist og efni umræddra húsfunda. Með vísan til þessa telur kærunefnd að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðunartaka um ráðstöfun gagnsins til álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðunartaka um ráðstöfun umrædds gangs til álitsbeiðanda.

Reykjavík, 20. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson