Mál nr. 37/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2022

í máli nr. 37/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 25. apríl 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. apríl 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 9. maí 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 11. maí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2021 til 28. febrúar 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að samningi hafi lokið 28. febrúar 2022. Varnaraðili hafi aðeins endurgreitt 80.000 kr. af 130.000 kr. tryggingarfé við lok leigutíma vegna vatnsskemmda. Tjónið hafi aftur á móti komið til vegna raka í húsinu. Aðeins hafi verið tveir litlir gluggar í íbúðinni og þess vegna hafi verið mygla í húsinu. Gluggarnir hafi verið opnir nánast allan leigutímann. Varnaraðili hafi komið með rakatæki en tekið það aftur eftir tvær vikur.

Það sé ósanngjarnt að tryggingarfénu sé haldið eftir þar sem rakastigið sé ekki sóknaraðila að kenna. Tryggingarfénu hafi einnig verið haldið eftir vegna þrifa en sóknaraðili hafi þrifið alla íbúðina mjög vel fyrir skil.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi í nokkur skipti sinnt viðhaldi á íbúðinni á leigutíma og þá tekið eftir miklum raka og hita í íbúðinni en dropað hafi á rúðum og lekið niður. Farið hafi verið fram á að gluggar yrði hafðir opnir til að lofta út en að öllum líkindum hafi það ekki verið gert. Inni á baðherbergi sé vifta og gluggar í báðum rýmum svo að loftun sé viðunandi.

Varnaraðili hafi sagt upp leigunni fyrir áramót með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið bæði nýmáluð og ný innréttuð. Rúm og sófi hafi fylgt. Þegar varnaraðili hafi fengið íbúðina hafi hann séð gráa mygluflekki á veggjum þar sem skápur og rúm höfðu verið. Einnig hafi nýr efri skápur í eldhúsi og borðplata verið bólgin vegna rakaskemmda. Gólflistar hafi verði ónýtir að hluta til og sófinn rifinn og illa lyktandi. Gólffjalir hafi verið bólgnar og taumar legið niður veggina. Þá hafi íbúðin verið illa þrifin, auk fleiri smáatriða. Einnig hafi útidyrahurðin verið sprungin sökum rakaskemmda. Varnaraðili hafi þurft að henda sófanum og þrífa íbúðina. Hann hafi haldið 50.000 kr. eftir af tryggingarfénu til að standa straum af vinnu við að koma íbúðinni í stand. Lagfæringar hafi tekið tvo daga fyrir tvo menn. Það hafi þurft að skipta um gólflista, mála veggi, laga skáp og borðplötu. Þá hafi ekki verið talin með vinna við lagfæringar á útidyrahurð og kostnaður vegna ónýtra húsgagna.

IV. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili endurgreiddi 80.000 kr. við lok leigutíma en hélt eftir 50.000 kr. þar sem skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 28. febrúar 2022. Samkvæmt gögnum málsins heldur varnaraðili tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða. Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis. Ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 28. febrúar 2022 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. mars 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson