Mál nr. 1/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 1/2020

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Niðurrif glerskála og uppsetning þeirra að nýju vegna framkvæmda á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 3. janúar 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 12. janúar 2020, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 38 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna niðurrifs og uppsetningar á nýjum glerskálum á 5. hæð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður við að rífa niður glerskála, sem eigendur íbúða á 5. hæð hússins hafi látið setja upp, og setja þá upp aftur sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda enda nauðsynlegt að fjarlægja þá tímabundið vegna framkvæmda á húsinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé einangrað að utan og klætt vatnsklæðningu. Svalir séu byggðar á sjálfstæðu burðarvirki sem fest sé utan á húsið. Ríflegur meirihluti eigenda hafi látið loka helmingi svalanna með gleri og opnanlegum dyrum út á opna helminginn. Fyrir liggi lögmæt ákvörðun húsfundar um að fela stjórn húsfélagsins að láta gera útboðsgögn og afla tilboða í endurnýjun einangrunar, tilheyrandi grindar og utanhússklæðningar. Um sé að ræða umfangsmikla og dýra framkvæmd þar sem áætlaður kostnaður sé um 170 milljónir.

Ágreiningur snúist um hvort kostnaður við nauðsynlegt niðurrif glerhúsa á svölum vegna framkvæmdanna og uppsetning þeirra að nýju sé sameiginlegur og hluti af heildarframkvæmdinni eða falli á viðkomandi eigendur. Eigi þetta við um eigendur íbúða á 5. hæð. Á 2. til 4. hæð séu glerhúsin byggð innan í burðarvirki svalanna og tengist því ekki klæðningu hússins beint. Aftur á móti endi burðarvirkið við gólf svala á 5. hæð og þar sé því ekkert þak yfir svölunum. Glerhúsin þar séu því byggð sem svalahús með þaki sem standi á svölunum og festist utan á klæðningu hússins. Augljóslega verði að fjarlægja þessi glerhús á meðan unnið sé að endurnýjun einangrunar og klæðningar.

Í greinargerð gagnaðila segir að svalir hússins séu byggðar á frístandandi burðarvirki sem sé fest við steypta veggi hússins með sérstökum festingum. Burðarvirkið nái frá jörðu upp að efri brún handriðs á svölum 5. hæðar. Allmargir íbúar hafi valið að loka helmingi svala á íbúðum sínum með glerskála. Þeir hafi þá gert það á eigin kostnað og jafnframt borið allan rekstrar- og viðhaldskostnað. Húsfélagið hafi ævinlega litið svo á að allir glerskálarnir á svölum hússins væru séreignir viðkomandi. Sá skilningur sæki meðal annars stoð í 8. og 10. tölul. 5. gr. auk 1. og 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús. Þá liggi jafnframt fyrir að upprunalegar teikningar hússins geri ekki ráð fyrir glerskálum á svölum. Húsfélagið hafi einungis veitt eigendum heimild til að setja upp slíka skála á eigin ábyrgð fyrir eigin kostnað. Ekki hafi komið fram rök hvers vegna annað ætti að vera uppi á teningnum að þessu sinni enda stæðu eigendur ekki frammi fyrir þessum kostnaði hefðu þeir ekki ráðist í byggingu glerhýsanna. Loks sé ekki óvarlegt að fullyrða að ekki sé sanngjarnt og eðlilegt að allir eigendur beri kostnað og áhættu af þeim, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna.

Í tengslum við fyrirhugaða endurnýjun á klæðningu hússins hafi í fyrstu verið talið að taka þyrfti niður alla glerskálana á svölum hússins og reisa þá aftur að framkvæmd lokinni. Þá hafi sú skoðun ríkt að kostnaður sem af þessu hlytist myndi falla á eigenda hvers glerskála eins og viðgengist hafi um öll rekstrar- og viðhaldsgjöld við glerskálana. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að yfirgnæfandi líkur séu á að ekki muni þurfi að hrófla við glerskálanum á 1.-4. hæð vegna þess að þeir séu ekki tengdir við klæðningu hússins og eigendur þeirra muni því engan kostnað af því bera. Öðru máli gegni um glerskálana á 5. hæð því þar sé hvorki burðarvirki né þak yfir svölunum. Eigendur sem hafi kosið að byggja glerskála á svölum á 5. hæð hafi byggt þá með þaki og veggir og þak fest við klæðningu hússins. Þessa glerskála verði að taka niður áður en framkvæmd við endurnýjun klæðningar hefjist og reisa þá síðan aftur að framkvæmd lokinni. Þessu fylgi kostnaður og um hann snúist málið.

Eigendur íbúða á 5. hæð sem reist hafi glerskála á svölum íbúða sinna skuli, í samræmi við framangreindar röksemdir, eftir sem áður bera allan kostnað sem tengist glerskálanum, þar með talinn kostnað við að taka hann niður áður en framkvæmd við endurnýjun klæðningar hefjist. Það sé svo undir þeim sömu eigendum komið að taka ákvörðun um hvort reisa eigi þá aftur að framkvæmd lokinni á eigin kostnað

III. Forsendur

Til stendur að ráðast í framkvæmdir á sameign hússins þar sem endurnýja á einangrun, grindur og utanhússklæðningar. Vegna þessa er óhjákvæmilegt að rífa niður glerskála sem settir hafa verið upp af eigendum íbúða á 5. hæð hússins en þeir eru festir á klæðningu hússins. Deilt er um hvort kostnaður vegna niðurrifs glerskálanna og uppsetning þeirra að nýju að framkvæmdum loknum sé sameiginlegur eða sérkostnaður viðkomandi eigenda íbúða á 5. hæð.

Samkvæmt 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Jafnvel þó glerskálarnir geti talist í séreign eigenda íbúða 5. hæðar eru yfirgripsmiklar utanhússframkvæmdir á sameign hússins eina ástæða þess að það þarf að rífa þá niður. Lítur kærunefnd til álits í máli nr. 57/2017 þar sem brjóta þurfti svalagólf til að komast að sameign vegna framkvæmda, og lögjöfnunar frá 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að séreign skuli komið í samt horf séu framkvæmdir nauðsynlegar á séreign vegna sameiginlegra lagna, vegna lagna sem bila og komast þarf í gegnum séreignarhluta. Með vísan til þessa sem og þess að glerskálanir voru settir upp með samþykki húsfélagins, er það álit kærunefndar að kostnaður vegna niðurrifs og uppsetningar þeirra að nýju sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna niðurrifs glerskála og uppsetningar þeirra að nýju að loknum framkvæmdum á sameign hússins sé sameiginlegur.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson