26. nóvember 2013 Félags- og vinnumarkaðsráðuneytið

Mál nr. 45/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2013

Kostnaðarskipting. Rekstur húsfélags. Ritun fundargerða. Ákvörðunartaka: Staðsetning flóttaleiða og lántaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. júní 2013, beindu A og B, hér eftir nefndur álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. júlí 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 18. júlí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. september 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. nóvember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta 0101 og gagnaðili er húsfélag. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri ekki að taka þátt í kostnaði við sameign sumra samkvæmt eignaskiptasamningi.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að stofna sérstakan hússjóð utan um sameign sumra sem sé ótengdur hússjóði sameignar allra, auk þess sem hússjóði verði skipt í rekstrarsjóð og framkvæmdasjóð í samræmi við reglur fjöleignarhúsalaga.

3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fara yfir bókhaldið aftur í tímann, frá því að álitsbeiðendur festu kaup á eign sinni, leiðrétta allar rangfærslur og gera upp vegna þeirra.

4. Að viðurkennt verði að gjaldkera beri að leggja fram ársreikninga ásamt bókhaldi húsfélagsins á aðalfundi þess ár hvert.

5. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að loka flóttaleið úr eignarhluta 0101 eða hindra notkun hennar með einhverjum hætti.

6. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fylgja reglum um ritun fundargerða.

7. Að viðurkennt verði að lántaka gagnaðila í formi yfirdráttarheimildar sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að umrætt hús sé íbúðar- og verslunarhúsnæði með þremur íbúðum og tveimur verslunum. Húsið hafi verið reist 1930 og sé á fjórum hæðum. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 31. ágúst 2009, sé eignin matshluti 01 og sorpgeymsla (01-09) sé eina rýmið í húsinu sem teljist til sameignar allra. Eignaskiptayfirlýsingin tilgreini einnig að til sameignar sumra teljist anddyri/stigahús (01-06), þvottahús/inntök/lyftuvél (01-07), geymsla/lyfta (01-08), stigahús (02-02 og 03-03) og lyfta (02-03, 03-04 og 04-03). Sameign sumra sé í eigu þriggja eignarhluta af fimm í húsinu, þ.e. eignarhluta 02-01, 03-01 og 04-01.

Álitsbeiðendur hafi keypt sinn eignarhlut í húsinu árið 2011. Gagnaðili hafi virst innheimta í einn hússjóð án þess að tekið væri tillit til ákvæða laga um fjöleignarhús og eignaskiptayfirlýsingar um sameign allra og sameign sumra. Álitsbeiðendur hafi því meðal annars greitt húsgjöld sem notuð séu til að standa straum af kostnaði tengdum sameign sumra sem þau eigi ekki hlutdeild í. Gagnaðili hafi litið svo á að allur kostnaður við rekstur og viðhald í sameign sumra eigi að falla á gagnaðila, og þar með alla eignarhluta hússins. Afstaða gagnaðila hafi virst byggja á því að þar sem flóttaleið frá eignarhluta álitsbeiðenda liggi í gegnum sameign sumra hafi það í för með sér skyldu þess eignarhluta til þess að taka þátt í kostnaði við rekstur og viðhald þeirrar sameignar.

Við kaup álitsbeiðenda á eignarhlut þeirra í húsinu 2011 hafi staða hússjóðs verið neikvæð og seljandi hafi samþykkt að greiða upp hlutdeild eignarhlutans í skuldinni. Greiðslan hafi runnið beint í hússjóðinn en hins vegar hafi aðrir eigendur annarra eignarhluta ekki enn verið krafðir um sambærilegar greiðslur. Með þessu hafi skapast ójafnvægi í hússjóðnum. Álitsbeiðendur hafi lagt fram kröfu á hendur gagnaðila um úrbætur vegna þessa með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 23. júlí 2012, en þeirri kröfu hafi ekki verið sinnt.

Samkvæmt upplýsingum álitsbeiðenda hafi ársreikningar ekki verið lagðir fram á aðalfundum húsfélagsins frá því þau hafi keypt eign sína. Þá hafi bókhald ekki legið frammi á aðalfundum. Álitsbeiðendur hafi leitað eftir því við gagnaðila að ársreikningar væru lagðir fram án þess að þeirri kröfu hafi verið sinnt, sbr. bréf Húseigendafélagsins, dags. 23. júlí 2012.

Ágreiningur hafi verið um brunaútgang úr eign álitsbeiðenda, en gert sé ráð fyrir því að flóttaleið liggi um dyr inn í rými í sameign sumra og þaðan út úr húsinu. Komið hafi fyrir að flóttaleiðinni hafi verið lokað þannig að ekki hafi verið hægt að opna hana. Umræddur útgangur sé á samþykktum teikningum af húsinu og sé óheimilt að loka honum, sbr. meðal annars álit Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins, dags. 28. mars 2012. Komið hafi þar fram að hurðin sem hafi lokað umræddri flóttaleið hafi ekki verið af réttri gerð en álitsbeiðendum hafi verið meinað að skipta um hurð og hafa hana í samræmi við þá gerð sem teikningar hafi gert ráð fyrir. Embætti byggingarfulltrúa hafi einnig borist kvörtun vegna þessa frá álitsbeiðendum og hafi embættið farið fram á það við gagnaðila þann 5. desember 2012 að lokun hurðarinnar yrði fjarlægð án tafar en þeirri kröfu hafi ekki verið sinnt. Í framhaldi hafi álitsbeiðendur ákveðið að skipta um hurð í samræmi við teikningar og setja upp rétta hurð. Meðan á því stóð hafi þau mátt búa við hótanir tveggja eigenda í húsinu. Eftir að skipt hafi verið um hurð hafi þrír eigendur límt hurðina aftur svo ekki hafi verið hægt að opna hana.

Einnig sé ágreiningur um tilhögun fundargerða á húsfundum gagnaðila en að sögn álitsbeiðenda séu þær ekki ritaðar jafnóðum á fundinum og upplestri þeirra sé sleppt í lok fundar svo fundarmönnum gefist ekki tækifæri til leiðréttingar. Kröfum álitsbeiðenda um úrbætur vegna ofangreinds hafi ekki verið sinnt.

Gagnaðili hafi tekið lán í formi yfirdráttarheimildar árið 2012 sem eigendur þriggja eignarhluta hafi skrifað undir, þ.e. 02-01, 03-01 og 04-01. Samkvæmt upplýsingum álitsbeiðenda hafi ekki verið haldinn löglega boðaður húsfundur um lántökuna og þar af leiðandi ekki legið fyrir samþykki tilskilins meirihluta.

Álitsbeiðendur krefjist viðurkenningar á því að þeim beri ekki að taka þátt í kostnaði við sameign sumra samkvæmt eignaskiptasamningi. Þau telji þinglýstar heimildir leiða til þess að allur kostnaður við rekstur og viðhald sameignar sumra eigi að skiptast á eignarhlutana þrjá sem hún tilheyri, sbr. 7. og 44. gr. fjöleignarhúsalaga, og þar af leiðandi eigi hinir eignarhlutarnir tveir ekki að taka þátt í þeim kostnaði. Krafa byggist meðal annars á því að eignarhald viðkomandi eigenda sé grundvöllur greiðsluskyldu, en það að flóttaleið liggi frá einum eignarhluta í gegnum sameign sumra eigi ekki að geta haft í för með sér skyldu þess eignarhluta til þess að taka þátt í kostnaði við rekstur og viðhald þeirrar sameignar.

Álitsbeiðendur krefjist einnig viðurkenningar á því að húsfélaginu beri að stofna sérstakan hússjóð utan um sameign sumra sem sé ótengdur hússjóði sameignar allra, auk þess sem gagnaðila beri að skipta hússjóði í rekstrarsjóð annars vegar og framkvæmdasjóð hins vegar í samræmi við reglur fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu. Telji þau óheimilt að blanda hússjóði sameignar við sérstakan hússjóð sameignar sumra, sbr. 7. og 44. gr. fjöleignarhúsalaga. Sérstakur hússjóður sameignar sumra og sérstakur hússjóður sameignar allra komi í veg fyrir að fjármunum heildarhúsfélagsins og sameignar sumra verði blandað saman. Auk þess telji álitsbeiðendur að lög geri ráð fyrir að hússjóður skiptist í rekstrarsjóð og framkvæmdasjóð, í samræmi við reglur fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu, sbr. 45. gr. þeirra.

Álitsbeiðendur krefjist jafnframt viðurkenningar á því að húsfélaginu beri að fara yfir bókhaldið aftur í tímann, í það minnsta frá því að álitsbeiðendur hafi fest kaup á eign sinni, leiðrétta allar rangfærslur og annaðhvort endurgreiða álitsbeiðendum það sem þau, eða fyrri eigandi fyrir þeirra hönd, hafi ofgreitt í hússjóð og það sem þau hafi greitt vegna sameignar sumra eða innheimta sambærilegar greiðslur af öðrum eigendum. Við kaup álitsbeiðenda á eignarhlut sínum í húsinu hafi staða hússjóðs verið neikvæð og seljandi eignarinnar samþykkt að greiða upp hlutdeild eignarhlutans vegna þess. Hins vegar hafi greiðslan runnið beint í hússjóð sem taki til sameignar allra sem og sameignar sumra. Einnig hafi aðrir eigendur ekki enn verið krafðir um sambærilegar greiðslur og með þessu hafi skapast ójafnvægi í hússjóðnum sem álitsbeiðendur telji nauðsynlegt að leiðrétta. Álitsbeiðendur telji sig eiga rétt á því að bókhald húsfélagsins sé leiðrétt hvað varði ofangreindar rangfærslur, sbr. 72. gr. fjöleignarhúsalaga. Álitsbeiðendur telji sig einnig eiga rétt á því að hússjóðurinn endurgreiði þeim þá fjárhæð sem greidd hafi verið í sjóðinn fyrir hönd eignarhluta þeirra við eigendaskiptin eða þá að innheimtar verði sambærilegar greiðslur af öðrum eigendum til þess að koma jafnvægi aftur á sjóðinn.

Þá krefjist álitsbeiðendur viðurkenningar á því að gjaldkera beri að leggja fram ársreikninga ásamt bókhaldi á aðalfundi gagnaðila ár hvert. Álitsbeiðendur hafi farið fram á framangreint við gagnaðila en gagnaðili hafi ekki orðið við þeirri kröfu.

Álitsbeiðendur krefjist auk þess viðurkenningar á því að óheimilt sé að loka flóttaleið úr eignarhluta 01-01 eða hindra notkun hennar með einhverjum hætti. Álitsbeiðendur telji gagnaðila skylt að sjá til þess að engin hindrun sé til staðar þeim megin við dyrnar sem sameign sumra sé. Álitsbeiðendur telji einnig gagnaðila skylt að sjá til þess að frágangur brunavarna sé í samræmi við samþykktar teikningar ásamt kröfum stjórnvalda og að óheimilt sé að standa í vegi fyrir því.

Að auki krefjist álitsbeiðendur viðurkenningar á því að gagnaðila beri að fylgja reglum um ritun fundargerða. Álitsbeiðendur telji að rita eigi fundargerðir húsfunda jafnóðum, þær lesnar upp í lok fundar og fundarmönnum gefinn kostur á að leiðrétta rangfærslur áður en fundi sé slitið, sbr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga, meðal annars til að koma í veg fyrir efnislegar breytingar á fundargerðum eftir fund.

Loks krefjist álitsbeiðendur viðurkenningar á því að lántaka gagnaðila í formi yfirdráttarheimildar sé ólögmæt þar sem ekki hafi verið tekin formleg ákvörðun um hana á löglega boðuðum húsfundi. Álitsbeiðendur byggi meðal annars á því að ákvörðunin hafi ekki verið tekin á löglega boðuðum húsfundi líkt og áskilið sé í 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Álitsbeiðendur telji einnig að ef samþykkis vegna lántökunnar sé ekki aflað á húsfundi áskilji lög að allir eigendur hússins verði að skrifa undir samþykki fyrir lántökunni til þess að hún teljist heimil. Þar sem hvorki liggi fyrir samþykki húsfundar né undirskriftir allra eigenda telji álitsbeiðendur lántökuna ólögmæta og ekki skuldbindandi fyrir þá sem ekki hafi skrifað undir yfirlýsinguna.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundi 2012 hafi verið samþykkt að leita til fyrirtækisins D, meðal annars í því skyni að leiðrétta húsgjöld með tilliti til þess kostnaðar sem teljist eingöngu tilheyra sameign sumra. Þetta hafi fyrirtækið nú gert og sé fyrirliggjandi tillaga að uppgjöri þar að lútandi sem borin verði upp til samþykktar á næsta aðalfundi, 2013.

Á fundinum muni eigendur eignarhluta 01-02, 02-01 og 0401 bera fram tillögu þess efnis að eftir að staða hússjóðs hafi verið leiðrétt og formlegt uppgjör farið fram verði hússjóði slitið. Reikningum vegna sameiginlegs kostnaðar verði framvegis skipt upp eftir eignarhlutum samkvæmt eignaskiptasamningi. Kostnaði við nauðsynlegar sameiginlegar framkvæmdir verði á sama hátt skipt niður eins og lög geri ráð fyrir og ekki hafist handa við framkvæmdir fyrr en trygging sé komin fyrir því að allir greiði sinn hluta. Ástæðurnar séu síendurtekin og stöðug vanskil eins eiganda yfir fimm ára tímabil sem óhætt sé að segja að hafi haldið öllu starfi gagnaðila í stöðugri gíslingu. Í ofanálag hafi ólögleg starfsemi álitsbeiðenda í húsinu, yfirgangur þeirra og á köflum hótanir af þeirra hendi komið alvarlega niður á öllu eðlilegu starfi gagnaðila. Ofangreindir eigendur eignarhluta 01-02, 02-01 og 04-01 treysti sér því ekki lengur til að deila með þessum aðilum fjármunum nema að því marki sem óhjákvæmilegt sé.

Ofangreind uppgjörstillaga D nái aftur til 1. janúar 2011 og taki inn alla þætti málsins. Að gefnu tilefni sé tekið fram að engar rangfærslur hafi fundist í reikningshaldi gagnaðila eins og álitsbeiðendur ýi að í álitsbeiðni.

Vegna erfiðrar fjárhagsstöðu hússjóðs hafi ekki reynst unnt að fá utanaðkomandi aðila til að útbúa formlega ársreikninga fyrir aðalfundi áranna 2011 og 2012 eins og tíðkast hafi mörg undangengin ár. Til þess að allt lægi ljóst fyrir hafi fundarmönnum þess í stað meðal annars verið færð útprentuð ársyfirlit frá Íslandsbanka sem og yfirlit yfir færslur ofangreindra ára. Gjaldkeri hafi svarað þeim spurningum sem upp hafi komið samkvæmt bestu vitund. Jafnframt hafi legið fyrir mappa með bókhaldsgögnum sem öllum hafi verið frjálst að kynna sér. Ársreikningar áranna 2011 og 2012 séu nú loks tilbúnir, en D hafi verið falið að útbúa þá og verði þeir lagðir fyrir aðalfundinn 2013.

Ekki sé ágreiningur um hvort óheimilt sé að loka flóttaleið úr eignarhluta 01-01 yfir í sameign sumra heldur hvort flóttaleið eigi yfir höfuð að vera þar til staðar. Eignarhlutur 01-01 hafi á tímabili verið í eigu þáverandi eiganda 02-01, 03-01 og 04-01. Eignarhluturinn hafi upphaflega verið keyptur í því skyni að loka ólöglegri hurð á vegg sem hafi verið opnuð á sínum tíma þvert á samþykktar teikningar frá 27. apríl 1995. Öryggissjónarmið hafi verið höfð að leiðarljósi en með því að loka ofangreindri hurð hafi orðið til tvö aðskilin brunahólf. Í leiðinni hafi skapast rými fyrir geymsluaðstöðu í sameign sumra sem lengi hafði skort. Arkitekt hafi verið falið að gera tilskildar breytingar á teikningum af eignunum tveimur en hann hafi gert þau mistök við vinnslu þeirra að teikna inn brunahurð í stað eldri hurðarinnar ólöglegu. Sú teikning frá 27. janúar 2009 hafi verið stimpluð og samþykkt hjá byggingarfulltrúa án vitneskju hlutaðeigandi aðila og hurðin ratað, fyrir enn frekari mistök, inn á eignaskiptasamninginn sjálfan sem sama arkitekt hafi verið falið að útbúa. Arkitektinn hafi viðurkennt framangreind mistök og hafi fyrir alllöngu verið beðinn um að leiðrétta þau og nú sé málið í ferli hjá viðkomandi yfirvöldum.

Álitsbeiðendum hafi mátt vera þetta ljóst á aðalfundi 2012 þar sem málið hafi verið rætt og þeim ráðlagt að bíða með framkvæmdir þar til skorið yrði úr um lögmæti hurðarinnar. Þann 2. október 2012 hafi álitsbeiðendur hafið framkvæmdir við ísetningu hurðarinnar fyrirvaralaust. Meðan á því hafi staðið hafi þau rótað í persónulegum eigum sameignar sumra og skilið þær að lokum eftir á miðju gólfi þaktar í óhreinindum og steinryki. Ekkert samráð hafi verið haft við aðra eigendur og engin formleg ákvörðun um framkvæmdir tekin á húsfundi. Bréf frá byggingarfulltrúa hafi ekki komið fyrr en rúmum tveimur mánuðum síðar, þ.e. 5. desember 2012.

Varðandi ritun fundargerða hafi ritari gagnaðila ritað fundargerð jafnóðum á aðalfundi 2012, lesið hana upp í lok fundar og gefið viðstöddum kost á að koma á framfæri leiðréttingum. Að því loknu hafi hún verið borin upp til samþykktar og hún samþykkt einróma.

Lántaka í formi yfirdráttarláns hafi upphaflega verið samþykkt á löglega boðuðum húsfundi þann 13. mars 2010. Á aðalfundi 2012 hafi gjaldkera verið falið meðal annars af álitsbeiðendum að vinna áfram að því með aðstoð D að leysa þá erfiðu stöðu sem hússjóðurinn hafi verið kominn í. Eitt það fyrsta sem þurft hafi að gera hafi verið að framlengja yfirdráttarheimildina þar til almennilegt og lögleg uppgjör hafi farið fram og hafi það ekki síst verið til að koma í veg fyrir að bankinn gengi að einstökum eigendum, þar með talið álitsbeiðendum, til fullnustu skuldarinnar. Gjaldkeri hafi því leitað til eiganda eignarhluta 03-01, sem hafi þá verið nýkjörinn formaður húsfélagsins, og fráfarandi formanns, eiganda 02-01, og undirritað ásamt þeim þá yfirlýsingu vegna lántöku. Dagsetning yfirlýsingarinnar sé dagurinn sem aðalfundurinn hafi verið haldinn. Þetta hafi verið gert samkvæmt bestu vitund og með hagsmuni allra eigenda að leiðarljósi.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að álitsbeiðendur vilji leiðrétta þá rangfærslu í greinargerð gagnaðila að bókhald gagnaðila sé tilbúið hvað varði uppgjör vegna sameignar sumra. Samkvæmt bestu vitund álitsbeiðenda eigi endurskoðun bókhaldsins sér enn stað hjá Eignaumsjón og megi þar benda á að fylgiskjalsmappa bókhalds fyrir árið 2012 hafi ekki verið aðgengileg hjá D einhverra hluta vegna.

Þá benda álitsbeiðendur á þá rangfærslu í greinargerð gagnaðila að mappa með bókhaldsgögnum hafi legið frammi á aðalfundum gagnaðila fyrir árin 2011 og 2012. Þá sé einnig rangt getið í greinargerð gagnaðila að ársreikningar fyrir árin 2011 og 2012 séu tilbúnir.

Álitsbeiðendur mótmæli þeirri staðhæfingu gagnaðila í greinargerð að álitsbeiðendur hafi fyrirvaralaust hafið ísetningu brunahurðar. Álitsbeiðendur hafi tekið málið upp með formlegum hætti á aðalfundi húsfélagsins 2012. Þá hafi einnig verið staðið að því máli í samráði við Húseigendafélagið. Við upphaf ísetningar á brunahurðinni hafi álitsbeiðendur lagt fram bréf frá Slökkviliði höfuðborgarsvæðisins, dags. 28. mars 2012, samþykktar teikningar af húsinu, dags. 27. janúar 2009, og eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem staðreyni að gert sé ráð fyrir að flóttaleið úr eign álitsbeiðenda liggi um dyr inn í rými í sameign sumra og þaðan út úr húsinu. Í kjölfar þess að eigendur sameignar sumra í húsinu hafi haldið því fram að ísetning brunahurðarinnar væri ólögleg og límt hurðina aftur hafi álitsbeiðendur fengið álit Byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 5. desember 2012, þar sem segi meðal annars að embættið krefjist þess að þeir aðilar sem beri ábyrgð á því að hurðin hafi verið límd aftur sjái til þess að lokun hurðarinnar verði fjarlægð án tafar.

Þá vilji álitsbeiðendur leiðrétta þá rangfærslu í greinargerð gagnaðila að reglum um ritun fundargerða á húsfundum hafi verið fylgt í einu og öllu. Álitsbeiðendur hafi fengið fundargerð aðalfundar gagnaðila 2012 senda í tölvupósti að ári liðnu frá fundinum. Þeim hafi þá orðið ljóst að rangfærslur hafi verið í fundargerð.

Þá ítreka álitsbeiðendur að þau hafi ekkert vitað um lántöku gagnaðila í formi yfirdráttarláns fyrr en við tilkynningu um sjálfskuldarábyrgð frá viðskiptabanka. Þá hafi lántakan ekki verið borin upp eða rædd á löglega boðuðum húsfundi. Þar sem hvorki liggi fyrir samþykki húsfundar né undirskriftir allra eigenda telji álitsbeiðendur lántökuna ólögmæta og skuldbindi ekki þá eigendur sem ekki hafi skrifað undir yfirlýsingu gagnaðila vegna lántökunnar.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að tillaga að uppgjöri frá D liggi fyrir og fylgi með athugasemdum. Hvað varði fylgiskjalamöppu bókhalds fyrir árið 2012 hafi gjaldkeri gagnaðila ítrekað spurt starfsfólk D hvort þörf væri á frekari gögnum en ætíð fengið neikvætt svar þar sem rekstur gagnaðila á því ári hafi nær einungis snúist um sameiginlegan orkukostnað, rekstur lyftu, þjónustu D og félagsgjöld til Húseigendafélagsins. Reikninga vegna þessa augljósu kostnaðarliða sé hægt að leggja fram hvenær sem er ef þörf krefji.

Varðandi möppur og bókhaldsgögn á aðalfundum standi hér orð á móti orði og hafi gagnaðili engu við þær skýringar að bæta. Gagnaðili hafi látið umrædda ársreikninga fyrir árin 2011 og 2012, hlutauppgjör fyrir 2013 sem og afstemmingar á bókhaldi og kröfum, lánardrottnum og ógreiddum reikningum fylgja með athugasemdum sínum.

Gagnaðili ítreki að álitsbeiðendur hafi fyrirvaralaust hafið ísetningu brunahurðar þann 2. október 2012, þó þeim hafi áður mátt vera fullljóst að vafi hafi leikið á lögmæti hurðarinnar og að eigendur sameignar sumra væru mótfallnir uppsetningu hennar.

Gagnaðili hafi aldrei haldið því fram að reglum um ritun fundargerða á húsfundum hafi verið fylgt í öllu enda hafi upphafleg krafa álitsbeiðenda ekki snúist um það. Álitsbeiðendur hafi ekki fengið fundargerð aðalfundar 2012 fyrr en um ári eftir fundinn. Úr þessu verði að sjálfsögðu bætt í framtíðinni enda einfalt mál.

Ákvörðun um lántöku í formi yfirdráttar hafi verið tekin á löglega boðuðum húsfundi. Álitsbeiðendum hafi hlotið að vera það ljóst að verið væri að nýta ofangreinda yfirdráttarheimild. Fljótlega eftir að þau hafi keypt eignina hafi þau leitað til gjaldkera og úr hafi orðið að seljandi hafi greitt hússjóði hlut eignarinnar í yfirdrættinum. Þau hafi þar með talist vera skuldlaus hvað yfirdráttinn varðaði á þeim tíma. Fullt tillit hafi svo verið tekið til þessa eins og sjáist á tillögu að heildaruppgjöri frá D, þar sé sú fjárhæð reiknuð til frádráttar núverandi skuldar eignarinnar við hússjóð.

III. Forsendur

Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laga nr. 26/1994. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og rökstyðja skuli kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðenda í máli þessu lúti að fleiri atriðum en ágreiningi á grundvelli laga nr. 26/1994. Þá sé ekki um raunverulegan ágreining að ræða heldur spurningar sem kærunefndin er beðin um að svara og meta. Þá hefur gagnaðili bent á að verið sé að vinna í að fara yfir bókhald gagnaðila til leiðréttingar aftur í tímann, unnið sé að tillögum um endurbætur á hússjóði svo fjármunir sameignar allra og sameignar sumra verði skilmerkilega aðgreindir auk þess sem ársreikningar hafa nú verið gerðir aðgengilegir. Kærunefnd telur þó að af gögnum málsins sé ljóst að ágreiningur sé um staðsetningu flóttaleiðar og ákvarðanatöku um lántöku gagnaðila í formi yfirdráttarheimildar en öðrum kröfum er vísað frá á framangreindum forsendum.

Óumdeilt er að umrædd flóttaleið er á samþykktum teikningum og í eignaskiptasamningi fyrir húsið. Af gögnum málsins verður ekki séð að tekin hafi verið ákvörðun á löglega boðuðum húsfundi um að færa umrædda flóttaleið. Á meðan lögmæt ákvörðun um færslu hurðarinnar hefur ekki verið tekin er rétt að hún sé þar sem hún er samkvæmt samþykktum teikningum og eignaskiptasamningi hússins. Sérhverjum eiganda og afnotahafa sameignar ber skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá er eigendum og öðrum afnotahöfum skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Það er því álit kærunefndar að eigendum sameignar sumra sé óheimilt að koma í veg fyrir að hægt sé að nýta umrædda flóttaleið.

Gagnaðili byggir á því að ákvörðun um lántöku í formi yfirdráttar hafi verið tekin á húsfundi þann 13. mars 2010. Ákveðið hafi verið að framlengja yfirdráttarheimildina þar til almennilegt og löglegt uppgjör hefði farið fram í kjölfar þess að gjaldkera hafi verið falið að vinna áfram að því að leysa erfiða stöðu hússjóðsins á aðalfundi 2012. Fundargerð aðalfundar frá 14. apríl 2012 liggur ekki fyrir í gögnum málsins og því ekki að fullu ljóst hvað fór fram á umræddum aðalfundi. Af gögnum málsins er þó ljóst að ekki hafi verið tekin sú ákvörðun að taka lán í formi yfirdráttarheimildar, heldur hafi verið ákveðið að vinna áfram að því að leysa erfiða stöðu hússjóðsins. Að mati kærunefndar er um að ræða ákvörðun sem á að taka á húsfundi, sbr. 1. mgr. 39. gr. og 3. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því álit kærunefndar að ekki hafi verið staðið rétt að ákvarðanatöku um lántöku gagnaðila í formi yfirdráttar. Í þessu sambandi þykir kærunefnd rétt að benda á að stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falla utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga eða ákvörðun húsfundar þá eru þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum, sbr. 2. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að eigendum sameignar sumra sé óheimilt að koma í veg fyrir að hægt sé að nýta flóttaleið úr eignarhluta álitsbeiðenda.

Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið staðið rétt að ákvarðanatöku um lántöku gagnaðila í formi yfirdráttar.

Reykjavík, 26. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson

Efnisorð

Kærunefnd húsamála