Mál nr. 46/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 46/2013
Dýrahald. Kostnaðarskipting. Sameign sumra. Eignaskiptayfirlýsing. Útlitsbreytingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 23. júní 2013, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, sem sé í eigu C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. september 2013, athugasemdir áltisbeiðanda, dags. 16. september 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. október 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. nóvember 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E og F, alls sex eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur risíbúðar að F og gagnaðilar eiga restina af húsinu.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að viðurkennt verði að dýrahald sé óheimilt í stigagangi að F án samþykkis álitsbeiðenda.
- Að viðurkennt verði að ekki hafi verið tilefni til að víkja frá meginreglu fjöleignarhúasalaga um skiptingu sameiginlegs kostnaðar á húsfundi þann 30. apríl 2013 og að öllum eignarhlutum beri að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir á ytra byrði hússins.
- Að viðurkennt verði að sanngjarnt og eðlilegt sé að raf- og pípulagnir í hvorum húshluta teljist einugis til sameignar þess hluta, þ.e. sameignar sumra. En til vara að ef lagnir teljist til sameignar allra þá beri gagnaðila að leiðrétta ofgreiðslu húsfélags F á reikningum vegna lagna sem hefðu átt að greiðast af öllum eigendum.
- Að viðurkennt verði að hlutfallstölur heildarhússins og lýsingar á sameign allra og sameignar sumra auk uppfærðra teikninga séu eðlilegur hluti af eignaskiptayfirlýsingu heildarhússins og að álitsbeiðendum sé heimilt að kveðja dómkvaddan matsmann til þess að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir heildarhúsið.
- Að viðurkennt verði að þær breytingar á útliti hússins sem gagnaðili hafi framkvæmt á árunum 2003 til 2013 séu ólögmætar.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja á ný upp niðurföll sem hann hafi tekið niður og tengja á ný ljós í sameign sem hann hafi aftengt.
Í álitsbeiðni kemur fram að í áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 30/2011 hafi niðurstaðan verið sú að húsið teldist eitt hús. Húsfélag fyrir heildarhúsið hafi verið starfandi síðan 2011. Til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir F en ekki fyrir allt húsið og ekki fyrir E. Þá gildi ákvæði 2. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús en samkvæmt því sé eignarhlutfall hverrar íbúðar 16,67% þegar um sameign allra sé að ræða.
Eftir að hundur hafi verið yfir nótt að miðhæð F vorið 2013 hafi álitsbeiðendur séð ástæðu til þess að ræða dýrahald í stigaganginum. Haldinn hafi verið húsfundur þann 30. apríl 2013 þar sem rætt hafi verið um dýrahald. Álitsbeiðendur hafi komið afstöðu sinni á framfæri og hafi litið svo á að þar sem að eignarhlutfall þeirra sé meira en 1/3 gætu gagnaðilar ekki einhliða samþykkt dýrahaldið. Gagnaðili hafi litið svo á að einungis þyrfti samþykki 2/3 miðað við höfðatölu og talið samþykki sitt því duga. Gagnaðili hafi ekki viljað endurskoða afstöðu sína í kjölfarið þrátt fyrir að álitsbeiðendur hafi leitað til lögfræðings og fengið staðfest að túlkun álitsbeiðanda hafi verið rétt. Því krefjast álitsbeiðendur þess að viðurkennt verði að dýrahald sé óheimilt í stigaganginum án þeirra samþykkis.
Á húsfundi heildarhússins þann 30. apríl 2013 hafi gagnaðili lagt til frávik frá venjulegri kostnaðarskiptingu við ýmsar framkvæmdir sem hann hafi viljað gera á ytra byrði hússins. Tillagan hafi í öllum tilfellum verið sú að kostnaðurinn falli eingöngu á eigendur F. Álitsbeiðendur hafi í öllum tilfellum verið á móti tillögunni. Framkvæmdirnar hafi ekki enn verið samþykktar og sumar þeirra þurfi samþykki allra eigenda áður en þær eigi sér stað. Ekki hafi komið fram í fundarboði að rætt yrði um kostnaðarskiptingu og því séu ákvarðanir um kostnaðarskiptingu því líklega ólögmætar.
Álitsbeiðendur krefjist viðrukenningar á því að skilyrði til frávika frá meginreglum fjöleignarhúsalaga um skiptingu sameiginlegs kostnaðar hafi ekki verð fyrir hendi. Þá krefjist álitsbeiðendur þess einnig að heildarhúsfélagið beri að taka sameiginlega þátt í kostnaði við framkvæmdir á ytra byrði hússins. Húsfélagið hafi einungis verið virkt síðan 2011 en fyrir þann tíma hafi báðir húshelmingar séð um framkvæmdir sitt hvoru megin og lítið samráð verið um viðhald eða útlit hússins. Viðhald og framkvæmdir hafi átt sér stað báðu megin fyrir árið 2011 og ágreiningur eiganda snúist að hluta til um hvernig tillit verði tekið til þessara eldri viðgerða.
Í fyrrgreindu áliti kærunefndar nr. 30/2011 hafi komið fram að við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra telji kærunefnd að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til standi að vinna við húsið. Gagnaðili hafi ekki viljað fara eftir þessari niðurstöðu kærunefndar. Í staðinn hafi hann ítrekað krafist þess að eigendur E taki engan fjárhagslegn þátt í ýmsum framkvæmdum. Álitsbeiðendur hafi hins vegar alltaf verið til í að taka tillit til eldri framkvæmda og lækka þátttöku núverandi eigenda að einhverju leyti. Álitsbeiðendur hafi lagt til að fá mat sérfræðinga sem myndi ákveða hvernig slík lækkun gæti átt sér stað.
Álitsbeiðendur bendi á að framkvæmdir hafi ekki einungis farið fram á E heldur einnig F. Það þurfi því að taka tillit til þeirra. Þær framkvæmdir hafi verið umfangsminni en þær sem hafi farið fram F-megin en í því sambandi verði að líta til þess að ástand hússins E-megin hafi verið verra. Gagnaðili hafi látið steina E sumarið 2012 og nú vilji gagnaðili steina F á sama hátt á kostnað eigenda F. Steining E hafi farið fram á þeim tíma þegar öllum hafi verið ljóst að húsið væri eitt hús. Því sé ekki hægt að líta á framkvæmdina sem eldri viðgerð í skilningi álits kærunefdar húsamála nr. 30/2011. Ákvörðun um steiningu E hafi gagnaðili tekið án samráðs við aðra eigendur auk þess sem álitsbeiðendur hafi mótmælt framkvæmdinni bæði skriflega og á húsfundi. Öðrum eigendum hafi ekki borið að taka þátt í kosnaði vegna framkvæmdarinnar þar sem þeir eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Það geti því ekki talist rétt að kostnaður vegna framangreindrar framkvæmdar komi til lækkunar á neinn hátt við kostnað þess að steina F.
Ráðist hafi verið í ýmsar framkvmdir á ytra byrði E á árunum 2005 til 2007. Gert hafi verið við sprungur í steypu, steyptar þakrennur hafi verið endurnýjaðar, þak endurnýjað, nýtt bárujárn sett á kvista og gluggar í þaki og kvistum endurnýjað. Liðin séu sex til átta ár síðan framkvæmdirnar hafi farið fram og því telji álitsbeiðendur ekki sanngjarnt að veita fulla lækkun á kostnaðarþáttöku gagnaðila í nýjum viðhaldsframkvæmdum þar sem langur tími sé liðinn síðan farið hafi verið í ofangreindar framkvæmdir og það fari í bága við meginreglu 45. gr. fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu eigenda við sameiginleg málefni.
Séu frávik frá venjulegri kostnaðarskiptingu ákveðin eingöngu af aðilum sem hafi hag af sömu frávikum sé ástæða til að efast um hvort þau samrýmist kröfu 46. gr. laganna um sanngirni.
Gagnaðili hafi oft sagt að þurfa finni núllpunkt þar sem ástand eignanna teljist sambærilegt. Eingöngu eftir þann tíma mætti skipta kostnaði vegna viðhalds á ytra byrði hússins á venjulegan hátt. Hann hafi lagt til að F fái ákveðinn tíma til að gera við sinn hlut að utan, skipta um þak, steypa upp þakrennu og steina hús að utan og eftir þann tíma mætti endurskoða kostnaðarskiptingu. Álitsbeiðandi segi eðli húsa þannig að ómögulegt sé að skilgreina einn tímapunkt sem núllpunkt. Leiðin sem kærunefnd hafi bent á í máli 30/2011 hafi hins vegar virst mögulega sanngjörn til að meta eldri viðgerðir.
Innanhússlagnir í húsinu séu algjörlega aðskildar, hvor helmingu hafi sitt inntak, lagnakerfi og mæla. Raf- og símalagnir séu einnig alveg aðskildar. Meginreglan sé sú að lagnir séu sameign allra í fjöleignarhúsi þó sé gert ráð fyrir því í fjöleignarhúsalögunum að lagnir geti verið í sameign sumra undir vissum skilyrðum. Það hús sem um ræði hafi virst uppfylla þessi skilyrði nákvæmlega. Að mati álitsbeiðenda sé sanngjarnt og eðlilegt að lagnirnar tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að þeim og afnotamöguleika.
Endurnýjun á inntaki, mæligrind og pípulögnum í kjallara F hafi farið fram síðan í janúar 2013. Öll umræða og ákvarðanataka um þessar viðgerðir hafi farið fram innan húsfélags F en ekki heildarhúsfélagsins. Reikningar hafi verið stílaðir á húsfélag F og greiddir eins og lagnirnar væru sameign sumra. Frá því mætti draga þá ályktun að samstaða væri innan hússins um að lagnir væru í sameign sumra.
Á húsfundi heildarhúsfélagsins þann 30. apríl 2013 hafi verið lagt til að staðfesta þessa afstöðu formlega. Í fundarboði hafi verið lagt til að í eignaskiptayfirlýsingu komi fram að lagnakerfi hússins séu í sameign sumra þar sem kerfin séu alveg aðskilin. Gagnaðili hafi verið ósammála þessu. Hann hafi ekki gefið neinar skýringar á afstöðu sinni.
Til vara krefjast álitsbeiðendur þess að ofgreiðsla eigenda F vegna viðgerða á lagnakerfi verði leiðrétt þannig að allir sex eignarhluta skipti þeim með sér, komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að lagnirnar séu í sameign allra.
Ekki séu neinn þinglýst gögn til sem sýni réttar hlutfallstölur í heildarhúsinu. Einnig vanti þinglýstar heimildir um umfang sameignar hússins, t.d. hvort lagnir séu í sameign sumra eða sameign allra. Nýjustu teikningar séu ekki í samræmi við húsið eins og það sé í dag. Í fundarboði húsfundar heildarhúsfélagsins sem fram hafi farið þan 30. apríl 2013 hafi komið fram tillaga álitsbeiðenda um að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir allt húsið. Gagnaðili hafi ekki samþykkt tillöguna en hafi verið til í að uppfæra núverandi eignaskiptayfirlýsingu F. En sagðist telja að eignaskiptayfirlýsing fyrir E sé sérmál þess húshluta. Þá hafi hann tjáð álitsbeiðendum að eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið í heild verði ekki gerð.
Þá krefjast álitsbeiðendur viðurkenningar á rétti þeirra til að kveðja til dómkvaddan matsmann og láta hann gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir heildarhúsið með vísan til 4. og 5. mgr. 18. gr.
Gagnaðili hafi farið í umfangsmiklar breytingar á gluggum og kvistum E þannig að nú sé húshlutinn ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Nú sé svo komið að ekki sé samræmi milli glugga og kvista E og glugga og kvista F. Allar þessar breytingar valdi ákveðinni fyrirhöfn fyrir eigendur hússins þar sem álitsbeiðendur vilji hafa fallega glugga í samræmi við samþykktar teikningar og aðra glugga hússins því sé best að fara ávallt eftir samþykktum teikningum. Álitsbeiðendur telji breytinguna á suðurkvisti E sérstaklega alvarlega þar sem hún breyti útliti hússins á mjög áberandi hátt. Þar sem um er að ræða eitt hús er útlit E mál sem snerti álitsbeiðendur einnig. Byggingarfulltrúi hafi skoðað E þann 6. september 2012 og stöðvað framkvæmdir við glugga og kvista. Gagnaðili hafi mótmælt þeirri ákvörðun en byggingarfulltrúi hafi ekki tekið afstöðu til þessa mótmæli. Gagnaðili hafi breytt nokkrum gluggum E þannig að opnanlegum fögum hafi verið fjölgað. Þetta hafi verið gert án samráðs við aðra eigendur hússing og án byggingarleyfis. Nú vilji gagnaðili láta breyta öðrum gluggum til samræmis. Kærunefnd húsamála hafi áður talið að breyting á útliti glugga í fjöleignarhúsi teljist til verulegrar breytingar á sameign, sbr. álit nefndarinnar í máli nr. 42/2005, og því hafi þurft samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Breyting á suðurkvisti E hljóti einnig að teljast veruleg og háð samþykki allra eigenda. Álitsbeiðendur krefjist því að viðurkennt verði að umræddar breytingar hafi verið óheimilar. Álitsbeiðendur telji einnig að þar sem engin lögleg ákvörðun liggi fyrir um framkvæmdirnar geti hver og einn eigandi krafist þess að húsinu verði komið aftur í fyrra horf hvað þetta varði, sbr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.
Við framkvæmdir á E sumarið 2012 hafi gagnaðili tekið niður niðurföll og aftengt aðalljósin í þvottahúsi og geymslu F. Niðurföll hafi ekki verið sett upp né ljós tengd aftur. Á húsfundi 30. apríl 2013 hafi gagnaðili verið beðin um að setja niðurföll upp á ný og tengja ljós og hafi hann sagst ætla að gera það. Það hafi ekki verið gert. Álitsbeiðendur krefjast því viðurkenningar á því að gagnaðila beri að koma niðurföllum og aðalljósum þvottahúss og kjallara F í rétt horf og að álitsbeiðendum sé heimilt að framkvæmda umræddar viðgerðir sjálf á kostnað gagnaðila komi gagnaðiil húsinu ekki í samt horf hvað þetta varði.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt lögum sé hunda og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Eigendur sameiginlegs stigagangs í F eru þrír talsins og tveir af þremur eigendum séu samþykkir hundahaldi í húsinu og því teljist það samþykkt.
Fundargerð húsfundar þann 30. apríl 2013 sem álitsbeiðendur hafi lagt fram sé óundirrituð og sé í raun ekkert annað en lýsing álitsbeiðenda á því sem þar fór fram og ekki í samræmi við túlkun annarra sem fundinn hafi setið. Kjarni málsins sé sá að húsfélagið F hafi undanfarin ár farið í miklar framkvæmdir á ytra byrði hússins sem hafi orðið húsinu til tjóns og lýtis, t.d. hafi verið málað yfir steiningu, steyptar rennur brotnar niður og járnbending fjarlægð ásamt því að þakrennukerfi og þakbrún hafi verið breytt. Viðhaldframkvæmdir á húshluta E hafi miðað við að húsið haldi upprunalegu útliti og hafi meðal annars hlotið styrki til þess frá Reykjavíkurborg, þeim framkvæmdum sé nú lokið. Hins vegar liggi fyrir mjög kostnaðarsamar framkvæmdir á húshluta F til að lagfæra húsið eftir fyrrgreindar framkvæmdir og hafi húsfélagið E krafist þess að húsfélagið F standi straum af þeim kostnaði.
Skipting kostnaðar við yfirstaðnar viðhaldsframkvæmdir á pípulögnum í F hafi farið eftir gildandi eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2003. Gagnaðila sé ekki ljóst hvað vaki fyrir álitsbeiðendum með þessu máli annað en að draga úr hluta sínum í sameiginlegum kostnaði.
Gerð hafi verið eignaskiptayfirlýsing um E árið 1996, hún yfirfarin, stimpluð og samþykkt af byggingarfulltrúa og Fasteignamati ríkisins. Þessari eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst. Þegar álitsbeiðandi hafi hafið þessi málaferli árið 2009 hafi verið farið til sýslumanns til að fá afrit af henni og þá komið í ljós að einhver mistök hafi verið gerð hjá sýslumanni þegar afsölum hafi verið þinglýst og að eignaskiptayfirlýsingin hafi ekki farið í gegnum þinglýsingu vegna tæknilegra annmarka á leyfismálum þeirra sem hafi gert hana. Vinna við teikningu hússins og gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé í gangi en hafi tafist vegna aðgerða og málaferla álitsbeiðenda. Efir standi eignaskiptayfirlýsingin frá 1996 sem álitsbeiðendur geti stuðst við þurfi hann upplýsingar úr eignaskiptayfirlýsingu.
Viðhaldsframkvæmdir standi nú yfir í F og sé um að ræða breytingu á sameiginlegri notkun á rafmagni og hita o.fl. Forsendur hafi því breyst síðan eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð 2003. Því hafi verið samþykkt að endurnýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir F.
Í máli 30/2011 hafi álit kærunefndar verið að það sé ákvörðun húsfundar hvort gerð yrði eignaskiptayfirlýsing fyrir heildarhúsið. Í 5. gr. reglugerðar 910/2000 segi einnig að ekki sé þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu við einfaldari gerð fjöleignarhúsa, s.s. raðhús, parhús og önnur sambyggð eða samtengd hús þar sem réttarstaða eigenda liggi ljós fyrir. Á húsfundi hafi verið ákveðið á grundvelli álits kærunefndar og framangreindrar reglugerðar að ekki væri þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir heildarhúsið enda liggi réttarstaða eigenda ljós fyrir þegar eignaskiptayfirlýsingar liggi fyrir um hvorn húshluta fyrir sig.
Álitsbeiðendum sé frjálst eins og öðrum að fara með mál sitt fyrir dómstóla en það sé ekki hlutverk kærunefndar húsamála að skera úr um eða kveða til dómkvadda matsmenn.
Fæstir gluggar hússins séu í dag í fullkomnu samræmi við upprunalegar teikningar hússins. Það eigi við um báða húshlutana. Þær breytingar sem hafi verið gerðar á gluggum síðustu ár hafi miðað við að samræma útlit glugga á heildarhúsinu. Ef hlutast eigi til um að gluggum verði breytt nákvæmlega eftir upprunalegri teikningu þá gildi það ekki bara um glugga og framkvæmdir sem álitsbeiðendum þóknast, heldur um alla glugga hússins, útihurði og allar aðrar framkvæmdir sem breytt hafi útliti hússins frá upprunalegri teikningu án samþykkis allra íbúa.
Byggingarfulltrúi hafi gert athugasemd við framkvæmdir utanhúss eftir kvörtun álitsbeiðenda sumarið 2012 og hafi hann verið upplýstur um gang mála. Byggingarfulltrúi hafi ekki aðhafst frekar meðan leyst verði úr þessum mmálum.
Framkvæmdir standi yfir í kjallaraíbúð F og sé meðal annars verið að lagfæra raflagnir íbúðarinnar sem séu upprunalegar eins og annarsstaðar í húsinu. Ekki hafi verið hreyft við rafkerfi sameignar en álitsbeiðanda sé bent á athuga hvort ljós virki.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að annar álitsbeiðanda hafi verið kosinn fundarritari með samþykki gagnaðila á húsfundi 30. apríl 2013. Fundargerðin hafi verið lesin upphátt fyrir fundarmenn á meðan fundinum hafi staðið. Gagnaðili hafi gert nokkrar athugasemdir sem tekið hafi verið tillit til. Til hafi staðið að fá gagnaðila til að undirrita fundargerð í lok fundar en ekki hafi gefist tækifæri til þess þar sem gagnaðili hafi yfirgefið fundarstaðinn strax eftir að dagskrá hafi verið tæmd. Daginn eftir hafi gagnaðili óskað eftir fundargerðinni sem álitsbeiðandi hafi og sent og vakið athygli á því að athugasemdir væru velkomnar. Engar athugasemdir hafi borist. Álitsbeiðendur mótmæli því að fundargerðin sé einungis lýsing fundarritara á því sem þar hafi farið fram. Fundargerðin sé góð og frekar hlutlaus lýsing á því sem fram hafi farið á fundinum auk þess sem gagnaðili hafi haft næg tækifæri til athugasemda.
Um framkvæmdir á F hafi málun steiningar í raun ekki falið í sér neina verulega útlitsbeitingu auk þess sem rennur hafi verið fjarlægðar þar sem þær hafi valdið vandræðum á sambærilegum húsum. Álitsbeiðendur meti það svo að aðgerðir fyrrverandi eigenda F hafi ekki einkennst af gáleysi heldur á eðiliegum og skiljanlegum ákvörðunum. Reyndar sýnist álitsbeiðendum svo að ytra byrði F hafi fengið reglulegra viðhald en E í gegnum árin.
Rétt sé að kostnaður vegna lagna hafi skipst á milli eigenda eins hluta hússins eftir hlutfallstölum eigenda þess hluta. Gagnaðili hafi sjálfur stofnað kröfur samkvæmt þeirri skiptingu. Af málflutningi gagnaðila megi ráða að hann telji pípulagnir hússins í sameign sumra en ekki allra. En þegar álitsbeiðendur hafi beðið hann um að taka afstöðu til þessarar spurningar hafi hann neitað að svara og neiti því enn. Markmið kröfunnar sé að fá skýr svör um hvort pípulagir hússins séu í sameign sumra eða sameign allra.
Gagnaðili haldi því fram að hann geti komið í veg fyrir að eignaskiptayfirlýsing fyrir allt húsið verði gert vegna þess að húsfundir eigi að taka ákvörðun um gerð eignaskiptayfirlýsingar. Sú staðreynd skerði hins vegar ekki rétt eigenda til úrræða 18. gr. laganna þegar ekki náist samstaða milli eigenda um eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili hafi ekki nefnt neinn grundvöll fyrir mótstöðu sinn við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir allt húsið. Ágreiningur sé um hvort lagnir séu sameign eða séreign, og sú staðreynd að það vanti eignarhlutfallstölur í heildarhúsinu, séu dæmi um að réttarstaða eigenda liggi ekki ljós fyrir. Einnig sé umrætt hús ekki af einfaldri gerð fjöleignarhúsa og því eigi ákvæði 5. gr. reglugerða 910/2000 ekki við.
Álitsbeiðendur telji mikilvægt að samræmi sé milli útlits hússins og samþykktra teikninga. Verkefni sem bíði húsfélagsins sé að koma þessu samræmi á, það megi gera með því að breyta gluggum, teikningum eða bæði.
Framkvæmdastöðvun byggingarfulltrúa sé enn í fullu gildi og tengist því ekki gangi þessara mála.
Ljós í þvottahúsi og geymslu séu tengd inn á rafkerfi kjallaraíbúðarinnar. Leiðslur liggi því í gegnum séreign hans og hann hafi að eigin sögn hreyft við gömlu rafmagnstöflu kjallaraíbúðar. Enginn vafi sé á því að perur virki heldur vanti straum til ljósanna.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að aðalkrafa gagnaðila sé og hafi alltaf verið sú að húsfélagið F fjarlægi ólöglegar breytingar á útliti og virkni hússins á eigin kostnað og komi húshluta sínum í það horf að það samræmist teikningum og útlitslýsingu. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu frá 2003 komi skýrt fram að húsið sé múrhúðað að utan á hefðbundinn máta, þ.e. ekki málað yfir steiningu eins og gert hafi verið. Einnig sé skýrt á öllum samþykktum teikningum af húsinu að það eigi að vera steypt þakrenna á því sem hafi verið fjarlægð ásamt breytingum á þaki og niðurföllum. Hvað varði samþykktar teikningar þá skuli bent á að F og E séu eitt hús í skilningi laga skv. áliti kærunefndar húsamála í máli 30/2011 og því séu allar teikningar, samþykktar eða ósamþykktar ólöglega þar sem ekki hafi fengist samþykki allra eigendahússins fyrir breytingum.
Álitsbeiðandi kvarti nú yfir meðal annars endurnýjun glugga á gafli hússins sem hann þurfi að leggja á sig göngutúr inn næstu götu og inn óviðkomandi innkeyrslu til að geta borið augum. Álitsbeiðendum finnist hins vegar ekkrt athugavert við stórkostlega útlitsbreytingu á ytra byrði húshluta F sem hafi orðið til verðfellingar á öðrum eignarhlutum hússins. Fyrir utan aðrar hurða- og gluggabreytingar sem hafi verið gerðar á þeim húshluta.
Álitsbeiðandi reyni að fá E til að taka á sig kostnað við viðhaldsframkvæmdir á vatnslögnum í F þrátt fyrir að lagnakerfi hvors húshluta fyrir sig sé algjörlega sjálfstætt og það komi skýrt fram í gildandi eignaskiptayfirlýsingu.
Gagnaðili mótmælir því að F hafi hlotið reglulegra viðhald í gegnum árin en E.
III. Forsendur
- Dýrahald í stigagangi F.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a laga nr. 26/1994 er hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Þurfa 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta að samþykkja dýrahald, sbr. 10. tölul. B-liðar 1. mgr. 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, þinglýst 7. febrúar 2004, er eignarhlutur risíbúðar 35,02% af húsinu. Eignarhlutar gagnaðila ná því ekki samanlagt að teljst 2/3 samkvæmt eignarhluta. Það er því álit kærunefndar að dýrahald í stigagangi F hafi ekki verið samþykkt með lögmætum meirihluta. - Kostnaðarskipting og frávik frá meginreglu fjöleignarhúsalaga.
Heimildir 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús til að víkja frá þeim meginreglum um skiptingu kostnaðar sem fram koma í 45. gr. sömu laga geta einungis komið til í tveimur tilvikum. Annars vegar ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar. Þær framkvæmdir sem mál þetta snýst um geta ekki fallið undir þessi tilvik. Ber því að skipta kostnaðinum eftir 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það er því niðurstaða kærunefndar að þau frávik frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu sem ákveðin voru á húsfundi sé ólögmæt þann 30. apríl 2013. - Um lagnir hússins að F og E.
Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa, en um slíkar aðstæður er að ræða í þessu máli. Húshlutarnir voru byggðir í sitt hvoru lagi og lagnir hvors hluta um sig því ótengdar hinum. Þá hefur viðhald lengi verið á þá leið að eigendur hvors húshluta fyrir sig hafa sinnt viðhaldi án sérstaks samráðs eða samvinnu við hinn hluta hússins. Þá telur kærunefnd einnig vert að líta til þess að allir eigendur heildarhúseignarinnar virðast líta svo á að eðlilegt sé að hvor húshluti fyrir sig sjái um viðhald á sínum lögnum. Það er því álit kærunefndar að lagnir F teljist til sameignar eigenda F og lagnir E teljist til sameignar eigenda E. Lagnirnar séu þannig í sameign sumra. - Eignaskiptayfirlýsing.
Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að hlutfallstala í heildarhúsinu auk lýsingar á sameign allra og sameign sumra ásamt uppfærðum teikningum séu eðlilegur hluti af eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Í 1. mgr. 17. gr. fjöleignarhúsalaga er mælt fyrir um hvað skuli koma fram í eignaskiptayfirlýsingu og er þar meðal annars kveðið á um að skýrlega skuli koma fram hver sé hlutfallstala hvers séreignarhluta, á hvaða grundvelli hlutfallstölur séu reiknaðar út og hver hafi gert það og að glögglega skuli greina ef tiltekið rými eða búnaður er í sameign sumra en ekki allra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að teikningar af fjöleignarhúsinu og lóðaruppdráttur skuli fylgja eignaskiptayfirlýsingu til þinglýsingar.
Þá hafa álitsbeiðendur einnig krafist viðurkenningar á því að þeim sé heimilt að kveða til dómkvaddan matsmann til að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir heildarhúsið og virðast byggja á 4. mgr. 18. gr. í þeim efnum. Í þeirri málsgrein segir að fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum geti viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Í 5. mgr. 18. gr. segir að náist ekki samkomulag að fengnu mati skv. 4. mgr. geti eigandi, sem breyta vilji eignaskiptayfirlýsingu á grundvelli þess, höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju.
Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að unnið sé að nýjum eignaskiptayfirlýsingum fyrir F annars vegar og E hins vegar. Að mati kærunefndar er eðlilegt að í hinum nýju eignaskiptayfirlýsingum sé vísað til þess að hvor húshluti um sig sé hluti af stærra fjöleignarhúsi og að tilgreindar séu hlutfallstölur hvers eignarhluta í heildarhúseigninni. Með vísan til þess að unnið er að nýjum eignaskiptayfirlýsingum er það álit kærunefndar að skilyrði 4. mgr. 18. gr. um að aðrir eigendur fáist ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum sé ekki uppfyllt. - Framkvæmdir gagnaðila á árunum 2003 til 2013.
Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að breytingar á útliti hússins sem gagnaðili hafi framkvæmt á eigin spýtur og án samráðs við aðra eigendur hússins á árunum 2003-2013 séu ólöglegar. Álitsbeiðendur byggja á því að vegna þessa séu gluggar og kvistir ekki í samræmi við samþykktar teikningar.
Í álitsbeiðni greinir að á árunum 2003-2005 hafi engir gluggar að þremur undanskyldum verið í samræmi við teikningar. Þá hafi skyggni verið byggt yfir útitröppur efri hæða E, en það komi ekki fram á teikningum. Á árunum 2003-2011 hafi gagnaðili ráðist í frekari útlitsbreytingar á gluggum og kvistum E. Engar af þeim breytingum hafi verið í samræmi við samþykktar teikningar og hafi þær orðið til þess að mikið ósamræmi sé á milli glugga og kvista F annars vegar og E hins vegar.
Ljóst er að áður en álit kærunefndar húsamála nr. 30/2011, dags. 19. desember 2011, kom til hafi almennt verið litið svo á að hvor húshluti væri óviðkomandi hinum. Þannig hafi verið litið svo á að einungis hafi þurft samþykki annarra eigenda í sama húshluta fyrir breytingum á húsinu. Það er því álit kærunefndar að ekki sé unnt að krefjast þess að aðrir en eigendur eignarhluta í viðkomandi húshluta samþykktu framkvæmdir sem fóru fram áður en álit kærunefndar, um að F og E væru eitt hús, lá fyrir. Kærunefnd mun því ekki taka frekari afstöðu til framkvæmda sem áttu sér stað fyrir 19. desember 2011.
Óumdeilt virðist í málinu að gagnaðili hafi látið breyta útliti glugga í risi á gafli E eftir að álit kærunefndar frá 19. desember 2011 lá fyrir. Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjanna nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóti ávallt að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Í máli þessu virðist óumdeilt með aðilum að fæstir glugga hússins séu í samræmi við samþykktar teikningar. Þá hefur gagnaðili ekki mótmælt því að þær breytingar sem hann gerði á gluggum hússins hafi falið í sér frávik frá gildandi teikningum. Af samþykktri teikningu sem aðgengileg er í teikningasafni Byggingafulltrúans í Reykjavík frá 29. maí 1975 var gert ráð fyrir gluggum með einu opnanlegu fagi sem hafi þó ekki náð upp allan gluggann. Áður en gagnaðili fór í þær framkvæmdir sem um ræðir voru gluggarnir með einu opnanlegu fagi sem hafi þó verið mjórra en gert var ráð fyrir á teikningum auk þess sem það hafi náð upp allan gluggann. Í máli þessu er um að ræða breytingar sem lúta að gluggum hússins þannig að opnanlegt fag nái rétt rúmlega hálfan gluggan að ofanverðu. Það er því ljóst að gluggar í risi á gafli E voru ekki að fullu í samræmi við samþykktar teikninga áður en gagnaðili lét breyta þeim og þær breytingar sem um ræðir fela í sér einhver frávik frá samþykktri teikningu. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkum gluggum á samþykktri teikningu frá árinu 1975. Einnig er ljóst að framkvæmdirnar munu breyta ásýnd hússins. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í framkvæmdunum fólst veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og sem þarfnaðist samþykkis allra eigenda hússins. Þess var ekki aflað áður en framkvæmdir hófust. Það er því álit kærunefndar að framkvæmdin hafi verið ólögmæt.
- Um niðurföll og ljós.
Álitsbeiðendur krefjast þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja á ný upp niðurföll sem hann hafi tekið niður og að tengja á ný ljós sem hann hafi aftengt í þvottahúsi og geymslu F. Gagnaðili segist ekki hafa hreyft við raflögnum sem liggi í þvottahús og geymslu.
Gegn neitnun gagnaðila er ósannað að hann hafi aftengt ljós eða fjarlægt niðurföll þegar af þeirri ástæðu er ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðila beri að setja upp niðurföll og tengja ljós.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að dýrahald í stigagangi F hafi ekki verið löglega samþykkt.
Það er álit kærunefndar að það frávik frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu sem ákveðið var á húsfundi þann 30. apríl 2013 sé ólögmætt.
Það er álit kærunefndar að skilyrði 4. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga sé ekki uppfyllt.
Það er álit kærunefndar að breytingar gagnaðila á útliti hússins hafi ekki verið í samræmi við fjöleignarhúsalög og því ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að setja upp niðurföll og tengja ljós.
Reykjavík, 26. nóvember 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson