Nr. 129/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. mars 2019

í máli nr. 129/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. desember 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. desember 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. janúar 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. janúar 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. febrúar 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. febrúar 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. febrúar 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. febrúar 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 17. maí 2017 til 1. júní 2018, um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Aðilar komust að samkomulagi um framlengingu leigusamningsins til 30. nóvember 2018. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún og maður hennar hafi leigt herbergi 17. maí 2017 til eins árs eða 1. júní 2018. Tryggingarfé hafi verið greitt með reiðufé 19. maí 2017 og þeim tjáð að það yrði endurgreitt. Kona varnaraðila hafi séð um allt sem hafi við komið leigunni. Varnaraðili hafi verið látinn vita 7. apríl 2018 að sóknaraðili hafi viljað flytja út. Eftir það hafi eiginkona varnaraðila oft haft samband og bent á leigulistann og aðrar síður. Hún hafi einnig sagt að leigumarkaðurinn væri mjög erfiður og því þyrfti sóknaraðili að vera fljót og ákveðin ef hún vildi finna íbúð.

Sóknaraðili hafi látið eiginkonu varnaraðila vita 19. júlí 2018 að hún og maður hennar hefðu fundið íbúð til leigu og þau flutt út 28. júlí 2018. Lyklum hafi verið skilað 30. júlí 2018. Eftir það hafi sóknaraðili spurt um tryggingarféð en varnaraðili þá sagt að hún hefði þurft að láta vita hálfu ári áður en hún flytti út og fyndi hún ekki aðra leigjendur fljótt yrði tryggingarféð ekki endurgreitt.

Sóknaraðili hafi sett inn auglýsingar um leigu herbergisins og innan þriggja daga hafi það verið komið í útleigu. Sóknaraðili hafi því beðið um tryggingarféð að nýju og kona varnaraðila þá beðið um reikningsnúmer og sagt að hún myndi hafa samband en eftir þetta hafi hún hætt að hafa samband og ekki svarað símtölum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að gerður hafi verið tímabundinn leigusamningur frá 17. maí 2017 til 1. júní 2018 með forgangsréttarákvæði um áframhaldandi leigu. Sóknaraðili hafi beðið um framlengingu 7. apríl 2018 til sex mánaða. Þá hafi hún haft samband 19. júlí 2018 og sagst hafa fundið íbúð. Hún hafi næst haft samband 29. júlí 2018 þótt í gildi hafi verið samkomulag um sex mánaða framlengingu á leigusamningi. Uppsögnin hafi hvorki verið í samræmi við leigusamning né ákvæði 56. og 58. gr. XI. kafla um lok leigusamnings, uppsögn o.fl. í húsaleigulögum, nr. 36/1994.

Tryggingarfé, að teknu tilliti til verðtryggingar að fjárhæð 133.734 kr., hafi verið ráðstafað til uppgjörs á kostnaði í samræmi við 6. og 14. gr. húsaleigusamnings sem og 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi upplýst varnaraðila um að hún og maður hennar hygðust stofna fjölskyldu og að þau væru að leita að nýrri íbúð. Þau hafi því spurt hvort unnt væri að framlengja leigusamningi um sex mánuði í von um að á þeim tíma gætu þau fundið nýja íbúð. Kona varnaraðila hafi staðfest að hún tæki tillit til þessa og boðið fram aðstoð sína. Hún hafi sent nokkrar auglýsingar um íbúðir til leigu og bent á að það þyrfti að hafa hröð handtök til þess að finna eitthvað sökum þess hve erfið staðan væri á leigumarkaði. Varnaraðili hafi ekki átt í erfiðleikum með að finna nýja leigjendur og því engu tapað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að 19. júlí 2018 hafi hann fengið skilaboð á facebook þar sem fram hafi komið að sóknaraðili hafi fundið aðra íbúð en óljóst hvenær hún yrði afhent. Þann 21. júlí 2018 hafi sóknaraðili tilkynnt að hún kæmi til með að flytja út 28.-29. júlí 2018. Leigulok hafi verið tilkynnt með 10 daga fyrirvara. Á þessum tímapunkti hafi aðeins verið liðnir tveir mánuðir af fyrrgreindu samkomulagi um sex mánaða framlengingu á leigusamningi.

Þótt varnaraðili hafi boðið fram aðstoð sína við leit að íbúð hafi hann ávallt staðið í góðri trú um að sóknaraðili myndi virða fyrirliggjandi samkomulag um leigu til 30. nóvember 2018, enda hafi ekkert annað samkomulag verið gert þeirra á milli.

Þar að auki hafi nýir leigjendur ekki staðið við sinn hluta samnings og skilið eftir sig stórtjón á húsnæðinu sem og ógreidda leigu.

Sóknaraðili hafi samþykkt hluta greiðslu vegna endurnýjunar rúllugardínu í hinu leigða og jafnframt tekið fram að hún hafi ekki vitað hvað hafi orðið um hlífðarlak sem hún hafi verið í ábyrgð fyrir, sbr. 63. gr. húsaleigulaga og 14. gr. leigusamnings um skil á hinu leigða. Kaupverð gardínu sé 3.790 kr. Krafa varnaraðila vegna þrifa/málningu og skiptingu á skrám sé í samræmi við 14. gr. leigusamnings. Sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um þessa kostnaðarþætti.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. í upphafi leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að aðilar sömdu munnlega um framlengingu á skriflegum leigusamningi þeirra til 30. nóvember 2018. Jafnframt er óumdeilt að sóknaraðili skilaði lyklum að hinu leigða 30. júlí 2018 og nýir leigjendur tóku við herberginu í ágúst 2018. Fyrir liggur leigusamningur varnaraðila við nýjan leigjanda þar sem leigutími er tilgreindur frá 1. ágúst 2018. Að þessu virtu telur kærunefnd að miða beri við í máli þessu að leigutíma sóknaraðila hafi, með samþykki beggja, lokið 30. júlí 2018. Ljóst er að varnaraðili endurgreiddi ekki tryggingarféð að leigutíma loknum og engin gögn liggja fyrir í málinu sem sýna fram á að hann hafi gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá leigulokum. Þá liggja fyrir rafræn samskipti aðila sem sýna fram á að sóknaraðili gerði kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins 10. ágúst 2018, 14. ágúst 2018 og 21. september 2018 án árangurs.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 130.000 kr. Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er leigusali skilar tryggingarfénu. Kærunefnd miðar við að íbúðinni hafi verið skilað 30. júlí 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 28. ágúst 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr., frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 28. ágúst 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson