Mál nr. 82/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. desember 2022

í máli nr. 82/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 395.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir tryggingarfé sem nemur leigu vegna tímabilsins 1. til 4. júlí 2022.

Með kæru, dags. 30. ágúst 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. september 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 6. október 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. október 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 18. október 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. október 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 3. september 2019 til 3. september 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður leigutíma hafi lokið fyrr samkvæmt samkomulagi aðila en varnaraðili hafi ekki endurgreitt tryggingarféð. Sama dag og íbúðinni hafi verið skilað hafi varnaraðili komið með afsakanir fyrir því að hafa ekki verið búinn að endurgreiða tryggingarféð. Sóknaraðili hafi ekki afhent lyklana strax vegna ágreinings um tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að hann hafi talið að búið væri að gera upp tryggingarféð en við nánari skoðun hafi fjárhæðin verið lögð inn á rangan reikning. Það séu alfarið mistök hans.

Erfiðlega hafi gengið að fá íbúðina afhenta þar sem sóknaraðili hafi neitað að afhenda lyklana til að varnaraðili gæti yfirfarið hana áður en tryggingarféð yrði endurgreitt. Sóknaraðili hafi margítrekað að hann færi fram á að tryggingarféð yrði endurgreitt og síðan yrðu lyklarnir afhentir en varnaraðili hafi hafnað því.

Þá hafi komið í ljós að sóknaraðili hafi þinglýst leigusamningnum og hafi varnaraðili ítrekað beðið hann um að aflýsa samningum en sóknaraðili hafi neitað því nema hann fengi tryggingarféð endurgreitt að fullu án þess að íbúðin yrði tekin út. Varnaraðili hafi verið kominn með nýja leigjendur en ekki getað leigt íbúðina þar sem sóknaraðili hafi ekki verið búinn að aflýsa samningnum.

Samkvæmt leigusamningi sé tryggingarféð endurgreitt við leigulok þegar búið sé að skila íbúðinni og yfirfara hana. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um að hann þyrfti að greiða leigu fyrir þá daga sem hann væri með íbúðina.

Á endanum hafi varnaraðili farið til sýslumanns. Að höfðu samráði við sóknaraðila hafi hann komið við í vinnunni hjá honum til að fá undirritun hans sem hann hafi þó síðan neitað þar sem hann hafi talið varnaraðila vera með brögð í tafli. Hann hafi farið fram á að varnaraðili þýddi allt skjalið yfir á ensku á skriflegu formi. Varnaraðili hafi neitað því en sagt að sóknaraðili gæti fengið fólk sem hann treysti til að fara yfir það en hann neitað því.

Varnaraðili hafi þannig verið kominn út í horn með sóknaraðila og ekki vitað hvernig hann ætti að endurheimta íbúðina. Sóknaraðili hafi sent skilaboð síðar sama dag og upplýst að hann hefði sjálfur farið til sýslumanns og aflýst samningnum. Þá hafi verið liðnir fjórir dagar af næsta leigumánuði og lyklum ekki verið skilað.

Íbúðin hafi verið í góðu standi þegar varnaraðili hafi tekið við henni en hann fari fram á að sóknaraðili greiði leigu fyrir þessa fjóra daga í júlí.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að 30. júní hafi varnaraðili gert ráð fyrir að sóknaraðili mætti í íbúðina klukkan 19:00. Hann hafi beðið fyrir utan til 20:30 en þá hafi hann séð varnaraðila sýna öðru fólki íbúðina. Varnaraðili hafi upplýst að hann gæti ekki millifært tryggingarféð þennan dag þar sem klukkan hafi verið orðin 21:00 en hann gæti það næsta dag og sóknaraðili sagt það í lagi og að aðilar gætu hist 1. júlí svo að hann gæti afhent lyklana og tryggingarféð yrði endurgreitt. Varnaraðili hafi þá sagt að hann þyrfti að sjá íbúðina en sóknaraðili hafi bent á að hann hefði þegar séð hana þar sem hann hafi verið að sýna hana. Varnaraðili hafi þá sagt að íbúðin væri í lagi. Næsta dag hafi varnaraðili beðið sóknaraðila um skjal sem honum hafi verið ókunnugt um. Hann hafi boðið varnaraðila að hitta hann á vinnustað sínum en hann neitað að undirrita skjalið þar sem það hafi verið á íslensku sem hann skilji ekki.

Sóknaraðili fallist ekki á að greiða leigu fyrir 1. til 4. júlí. Varnaraðili hafi komið með skjalið föstudaginn 1. júlí um klukkan 14:00 til að fá undirritun sóknaraðila sem hann hafi neitað en þá hafi verið lokað hjá sýslumanni. Næsta mánudag hafi sóknaraðili farið til sýslumanns til að fá upplýsingar um skjalið og hafi hann síðan undirritað það. Þá þegar hafi hann upplýst varnaraðila um það með tölvupósti en engin svör hafi borist.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 395.000 kr. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt tryggingarféð, þrátt fyrir að leigusamningi sé lokið.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Varnaraðili fer fram á að sóknaraðili greiði leigu fyrir tímabilið 1. til 4. júlí þar sem hann hafi hvorki skilað lyklum né aflýst leigusamningum fyrr en 4. júlí. Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 30. júní 2022 og virðist óumdeilt að varnaraðili hafi verið kominn með umráð íbúðarinnar þann dag en hann hefur ekki mótmælt fullyrðingu sóknaraðila um að varnaraðili hafi sýnt væntanlegum leigjendum íbúðina þá um kvöldið. Verður því við það miðað að íbúðinni hafi verið skilað þennan dag en engin áhrif hefur þar um að ekki hafi verið búið að aflýsa leigusamningi aðila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Með hliðsjón af framangreindu miðar kærunefnd við að íbúðinni hafi verið skilað 30. júní 2022. Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili sóknaraðila hvorki skriflega grein fyrir kröfu í tryggingarféð né hafði hann uppi áskilnað um það. Þar sem skrifleg krafa var þannig ekki gerð samkvæmt 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 395.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. júní 2022 reiknast dráttarvextir frá 29. júlí 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 395.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júlí 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson